Среди причин неудовлетворенного спроса участники рынка отмечают дефицит подходящих земельных участков под строительство складов и недостаточное количество профессиональных инвесторов. Некоторые эксперты ссылаются на низкую доходность складского сегмента в сравнении с торговой и офисной недвижимостью.
Складывать некуда
До 1 сентября ни одного качественного объекта класса А или В, предназначенного для сдачи в аренду, на петербургском рынке складской недвижимости так и не появилось. Об этом свидетельствуют данные Knight Frank St. Petersburg. В свою очередь, аналитики Bright Rich утверждают, что в первом квартале нынешнего года были введены в строй всего две новые площадки класса А: объект на Трамвайном проспекте (более 5 тыс. кв. м) и вторая очередь складского комплекса «Осиновая роща» площадью 26,5 тыс. кв. м (Выборгский район Петербурга). Правда, последний к моменту окончания строительства фактически был уже полностью сдан в аренду. Петербургский рынок складской недвижимости постепенно превращается в рынок собственника, когда инвестор строит склад под себя (built-to-suit). Еще до окончания строительства свободных площадей на подобном объекте не остается.
В результате отсутствия на рынке новых спекулятивных объектов (построенных не для собственных нужд, а для последующей сдачи в аренду или на продажу) дефицит свободных складских помещений достиг критического уровня. По сведениям, предоставленным компанией Astera, количество свободных площадей в складских комплексах классов А и В в Петербурге на конец второго квартала составляло всего 0,8%. И даже эти «крохи» остались невостребованными по причине неудачной локации и неудобного расположения блоков в складских комплексах. На фоне нехватки качественных площадей с января по июнь 2013-го резко, почти на 38%, до 50 373,9 кв. м, увеличилось число субарендных контрактов. В прошлом году за тот же период, по сведениям Bright Rich, этот показатель был 36 510,78 кв. м. Возникший дефицит, естественно, отразился на ценах. Во втором квартале нынешнего года арендные ставки, по подсчетам большинства экспертов, выросли на 4-8% в долларовом эквиваленте. В среднем летом 2013-го складские помещения, как сообщает Knight Frank St. Petersburg, предлагались по 125-130 долл. за кв. м в год в помещениях класса А и по 115-120 долл. за кв. м в год в помещениях класса В (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). По мнению директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Ольги Шарыгиной, в условиях российской действительности стоимость склада определяется исходя из совокупности параметров: расположения, площади, типа и класса склада, стоимости логистических затрат.
На фоне скудного предложения спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. Наиболее востребованными остаются помещения площадью от 1 до 3 тыс. кв. м. На втором месте по популярности объекты площадью 3-5 тыс. кв. м. Главными потребителями (арендаторами) складских площадей в Петербурге и на близлежащих территориях являются дистрибуторские компании, оптовые и розничные фирмы, специализирующиеся на продаже товаров для дома и интерьера. Серьезными темпами, на 20-30% в год, увеличивается спрос на складские помещения со стороны операторов онлайн-торговли.
Главное – поближе к кольцевой
Более 42% всех действующих качественных складских комплексов, по данным Astera, расположены на южном направлении, тогда как заказчики в основном интересуются севером. «Спрос по-прежнему существенно превышает предложение. Главное требование – это близость к КАД. В районе КАД быстро уходят даже самые сложные объекты. Причем север берут любой. Особенно Калининский и Выборгский районы», – отмечает руководитель департамента рынка коммерческой недвижимости «Адвекс-Московский» Людмила Галисаева.
Несколько иного мнения придерживается Ольга Шарыгина. По ее информации, самыми активными районами города в сфере складской недвижимости на юге являются Шушары, а на севере – Парнас. «Но с учетом развития ближайших территорий, я думаю, скоро следует ожидать появления востребованных складских площадей и на востоке – во Всеволожском районе Ленобласти. Наиболее популярны складские помещения, находящиеся в ближайших к Петербургу районах Ленинградской области на минимальном расстоянии от основных артерий города – КАД и федеральных трасс», – отмечает специалист.
Проблемы в людях и местах
Именно отсутствие земельных участков, подходящих для строительства складов, вблизи оживленных магистралей и является одним из препятствий развитию рынка складской недвижимости, считает Ольга Шарыгина. Это прежде всего касается мест с оптимальной транспортной доступностью и выгодным расположением относительно города. Такие участки должны быть обеспечены необходимыми коммуникациями и инфраструктурой и иметь приемлемую стоимость.
А по мнению Людмилы Галисаевой, главная проблема рынка складской недвижимости – человеческий фактор. «Так сложилось исторически. Складами, на мой взгляд, до сих пор занимаются “люди из 90-х”. Начинающие агенты с удовольствием берутся за складской сегмент. Но потом понимают, что это бесперспективное занятие. Участники сделки просто не платят комиссионных. Потенциальный арендатор после получения первичной информации самостоятельно договаривается с арендодателем напрямую. В основном к нам обращаются заказчики из регионов, которым нужны региональные склады. До конца сделки “доживают” лишь очень сложные, труднодоступные объекты, требующие основательного ремонта».
С этим отчасти согласен и гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Он видит корень проблемы в том, что в России практически нет профессиональных инвесторов в этом сегменте.
Кроме того, неразвитость сегмента некоторые специалисты связывают с его низкой доходностью. «Торговая и офисная недвижимость не достигли пика насыщения. Как показало наше исследование инвестиционного рынка с января по июнь 2013-го, на первом и втором местах по вложениям находятся именно торговля и офисы. Склады же, несмотря на наличие дефицита, в меньшей степени привлекают инвесторов», – констатирует представитель NAI Becar.
Последнее мнение не вполне соответствует данным Jones Lang LaSalle. Аналитики этой компании утверждают, что минимальная доходность объектов торговой и офисной недвижимости в Петербурге составляет 10%, тогда как складских комплексов – не менее 13%. Правда, нужно иметь в виду, что речь идет о минимальных значениях. Средняя же доходность объектов торговли и офисных помещений действительно несколько выше складской недвижимости.
Без дефицита не обойтись
Существенных изменений в ситуации на рынке складской недвижимости его участники в ближайшей перспективе не ожидают. Во втором полугодии, по разным оценкам, планируется ввод от 60 до 113 тыс. кв. м качественных складских площадей. Среди них третья очередь «Осиновой рощи» в Парголово, вторая и третья очереди Orion Logistics в Левашово, вторая очередь Nord Way, вторые очереди СТК «Инвест-Бугры» и комплекса «Руслан» в Шушарах (оба последних объекта уже имеют арендаторов). Несмотря на это, уровень свободных складских площадей останется минимальным. Аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International прогнозируют до конца года рост арендных ставок еще на 3-5%.
Между тем
По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», во втором квартале 2013 года помещения под производство и склад занимали лишь 2,41% в объеме предложения на рынке продаж коммерческой недвижимости. В сегменте аренды аналогичная цифра несколько выше – 6,53%.
