Как выбрать надежного застройщика
Покупка жилья на первичном рынке весьма привлекательна. Кому не хочется жить в новом доме, в квартире с иголочки! К тому же цены в строящихся домах более гуманные, чем на вторичном рынке.
Но выигрыш в стоимости – это своеобразная премия за риск. Есть опасность в случае банкротства застройщика остаться и без квартиры, и без денег.
Как избежать участи обманутых дольщиков? Увы, стопроцентно работающего рецепта нет. (Разве что выбрать квартиру в уже достроенном доме, но цена на нее будет на 20-50% выше, чем при продажах на стадии котлована.) Но если следовать некоторым несложным рекомендациям, риски можно значительно снизить.
Изучаем бэкграунд
Большинство покупателей недвижимости – люди, далекие от строительного рынка. Неудивительно, что название компании-застройщика им ни о чем не говорит. Поэтому, выбрав новостройку, надо провести небольшое интернет-расследование и покопаться в истории строительной организации. Вот вопросы, на которые следует найти ответы:
- Как долго компания присутствует на петербургском рынке недвижимости?
- Сколько объектов она построила?
- Как часто, по какой причине и на сколько месяцев откладывался ввод жилых комплексов в эксплуатацию?
Интерес несложно удовлетворить на сайтах о первичке, в том числе в специальном разделе БН.
Безусловно, долгая история застройщика – еще не гарантия его безоблачного будущего. В кризис 2008-2009 годов петербургский рынок покинули несколько компаний, часть из которых отличалась хорошим бэкграундом. Но, выбирая между старожилом с большим опытом работы на рынке и ничем не зарекомендовавшим себя новичком, лучше отдать предпочтение первому. Особенно следует насторожиться, если компания, только что вышедшая на рынок, предлагает квартиры явно по демпинговым ценам.
Нелишним будет поинтересоваться умением компании выстраивать отношения с дольщиками. Качество сданных домов, конфликтные ситуации с приемом-передачей квартир, навязывание покупателям дополнительных услуг – обо всем этом можно прочитать на форумах дольщиков.
Оцениваем портфель ЖК
Следующий шаг – оценка портфеля застройщика. Под этим подразумевается подсчет количества объектов, которые строит компания в настоящий момент. Сведения о возводимых жилых комплексах, как правило, размещаются на официальном сайте строительной организации.
Оценить полученные данные неспециалисту не так-то просто. Не существует однозначного ответа на вопрос, какое количество объектов в работе является оптимальным. Одна-единственная новостройка, тем более первая, как уже сказано, – не слишком хороший показатель. Но и большое число жилых комплексов на начальной стадии строительства порой является дурным знаком.
Слишком быстрая экспансия застройщика может сигнализировать о финансовом нездоровье компании. Дело в том, что для некоторых игроков рынка деньги дольщиков – практически единственный источник финансирования строительства. И когда по какой-то причине он иссякает, бывает, компания выводит на рынок все новые проекты, чтобы получить возможность завершить старые.
Такое «перекрестное» финансирование незаконно и является нарушением ФЗ-214. Комитет по строительству Петербурга, проверяя деятельность застройщиков, нередко сталкивается с нецелевым расходованием средств дольщиков. Итоги проверок публикуются на сайте комитета, где можно поинтересоваться перечнем компаний-нарушителей.
Наиболее надежным выглядит так называемый сбалансированный портфель, в котором представлены несколько объектов на разных стадиях строительства, относящихся к разным классам жилья и расположенных в хороших локациях. Впрочем, петербургский рынок помнит примеры, когда компании, обладающие очень качественным портфелем, теряли устойчивость.
Иначе выглядят требования на этот счет к жилищным, жилищно-строительным и накопительным кооперативам. С 1 июля 2016 года вступили в силу изменения, разрешающие кооперативу одновременно строить только один дом, высота которого не больше трех этажей. Таким образом, с одной стороны, исключается возможность образования финансовой пирамиды, когда деньги, собранные с покупателей квартир в одном доме, направляются на возведение другого. С другой стороны, государство надеется, что эта мера поможет стимулировать развитие малоэтажной застройки.
Исключение составляют ЖК, созданные при поддержке Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС): они могут одновременно строить любое число домов с любым количеством этажей. Фонд РЖС становится гарантией надежности застройщиков, которые возводят такие дома. Правда, стать членами кооперативов могут не все, а только определенные категории граждан, в частности федеральные чиновники, военные, работники оборонно-промышленного комплекса, врачи, научные и педагогические работники, многодетные родители. Полный перечень приведен в законе «О содействии развитию жилищного строительства».
Знакомимся ближе
В продолжение виртуального квеста более глубоко изучите сайт застройщика. Оцените степень открытости компании и готовность общаться с покупателями. По этому критерию петербургские строительные организации отличаются разительно. Одни выкладывают в свободный доступ только красивый буклет с описанием строящегося объекта. Другие демонстрируют готовность предоставить всю информацию о ценах, типах квартир и даже ведут онлайн-трансляцию со строительных площадок.
Но главное – это свободный доступ к документации. Необходимо ознакомиться с проектной декларацией строящегося комплекса, разрешением на строительство, а если есть базовые специальные знания, то и с техническими условиями на присоединение к инженерным коммуникациям. В Санкт-Петербурге и Ленобласти были случаи, когда достроенные дома годами не вводились в эксплуатацию из-за того, что не готовы очистные сооружения, не достроена электрическая подстанция, не протянут водопровод.
Если документы на интернет-странице застройщика не представлены, а купить квартиру именно в этом доме очень хочется, следует посетить сайт Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. На нем можно удостовериться, было ли выдано разрешение на строительство интересующего вас ЖК. А заодно проверить, не продлевалось ли действие документа. Неоднократный перенос срока ввода дома в эксплуатацию должен вас насторожить.
Что делать, если разрешение на строительство не удалось обнаружить вовсе, а в компании уверяют, что оно «вот-вот будет готово»? На всякий случай зайдите на сайт комитета по земельным ресурсам и землеустройству и убедитесь, что дом строится не на землях ИЖС (отведенных под индивидуальную застройку). В черном списке, размещенном на интернет-странице официального органа, значатся около 200 строящихся и проектируемых домов. Несмотря на весьма привлекательные цены, покупать квартиры в них категорически не следует, так как в дальнейшем возникнут проблемы с оформлением такого жилья в собственность.
С 1 июля 2016 года введено требование о том, чтобы все кооперативы, строящие жилье, тоже раскрывали информацию о себе в Государственной информационной системе ЖКХ – по аналогии с застройщиками по 214-ФЗ.
Договорные отношения
Настал момент позвонить в строительные компании, признанные по результатам проведенных «следственных действий» потенциально надежными, и уточнить, по каким договорам они реализуют жилье. Тут вас может ожидать сюрприз: несмотря на декларируемую на сайте продажу по ДДУ в рамках ФЗ-214, менеджеры предложат заключить соглашение о покупке жилье по иной, нелегитимной схеме. От таких предложений лучше решительно отказаться.
Напомним: с 2005 года, после вступления в силу ФЗ-214, квартиры в новостройках можно продавать только по договорам долевого участия, через жилищно-строительные кооперативы или выпуская жилищные сертификаты. Примерно 20-30% жилых комплексов в Санкт-Петербурге и пригородах строятся и реализуются в формате ЖСК. Остальные работают по ДДУ. Договор долевого участия, конечно, не защищает от банкротства застройщика. Но дает надежду вернуть вложенные средства.
На этом этапе попросите менеджеров отдела продаж дать вам договор на изучение. Если они согласятся прислать образец документа в электронном виде или передать копию в офисе, то смело ставьте компании жирный плюс. Заодно получите возможность проштудировать текст на наличие подводных камней.
Своими глазами
Наконец, непременно съездите на стройплощадку и посмотрите, что там происходит. Насколько активно идет работа? Есть ли на объекте строительная техника? До какого этажа возведено здание?
Сопоставьте увиденное с тем, что вам говорят продавцы. Если они уверяют, будто двадцатиэтажный дом, под который только заложен фундамент, сдадут через полтора года, причем с полной отделкой квартир, – разворачивайтесь и уходите. Иначе, согласно пословице, обещанного придется ждать три года.
Стопроцентной защиты от банкротства строительной компании или от долгостроя не существует в принципе. Но права дольщиков, заключивших ДДУ, в случае слишком долгого строительства более-менее надежно защищены законом. А вот члены жилищно-строительного кооператива не могут потребовать через суд компенсацию за длительное ожидание сдачи объекта. Более того – теоретически им могут предложить оплатить дополнительные расходы на достройку дома.
