Что делать в случае банкротства застройщика

Страшный сон любого покупателя квартиры на первичном рынке – банкротство застройщика.

От этой беды не защищает ни тщательное изучение надежности строительной компании, ни договор долевого участия (ДДУ).

Ежегодно несколько застройщиков признаются арбитражными судами финансово несостоятельными – по инициативе кредиторов, партнерских компаний, участников долевого строительства или вследствие собственного заявления о невозможности исполнить принятые на себя обязательства.

Основания для признания должника банкротом, порядок проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, регламентируются Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

Кто имеет право на компенсацию

Банкротству на первичном рынке в данном законе посвящен специальный параграф – седьмой. В нем определен приоритетный порядок удовлетворения прав покупателей квартир в строящемся доме. Физические лица, пострадавшие вследствие краха застройщика, отнесены к третьей очереди кредиторов; юрлица, ставшие участниками долевого строительства, – к четвертой. В первую очередь банкрот должен выплатить компенсацию гражданам, жизни и здоровью которых был причинен ущерб, во вторую – рассчитаться с собственным персоналом.

Право получить компенсацию в третьей очереди распространяется практически на всех покупателей жилья на первичном рынке, вне зависимости от того, реализуются ли квартиры в новостройке по договорам участия в долевом строительстве, паенакопления в ЖСК, купли-продажи или любой из схем, называемых серыми. Не имеет значения также, находится ли земельный участок, на котором велось строительство, в собственности, аренде или субаренде у застройщика.

Существует одно «но»: в документах возводимый дом должен непременно значиться как многоквартирный. А вот те, кто купил жилье в незаконно строящихся на землях ИЖС многоквартирных зданиях, приобрел апартаменты или объекты блокированной застройки (таунхаусы), под действие седьмого параграфа не подпадают. Второе важное условие – претендент на компенсацию должен представить пакет документов (договор, платежные поручения, кассовые чеки и т. д.), подтверждающие, что он вступил с обанкротившимся застройщиком в определенные отношения и выполнил свои обязательства (оплатил будущую квартиру).

Квартира или деньги?

Как правильно действовать, если ваш застройщик проходит процедуру банкротства? По закону, назначенный арбитражным судом временный или конкурсный управляющий должен оповестить всех участников долевого строительства о начале производства по делу. Покупатели квартир, со своей стороны, в тридцатидневный срок от даты направления им уведомления обращаются в арбитражный суд по месту жительства или по месту нахождения объекта строительства с письменным заявлением о включении в реестр требований кредиторов.

Если вы узнали о том, что строительная компания проходит процедуру банкротства, до получения уведомления от конкурсного управляющего, лучше сразу отправиться в арбитражный суд. В противном случае можно пропустить сроки закрытия реестра, после чего для признания своего права требования придется обращаться к служителям Фемиды. Если удается доказать, что вы не знали о начавшемся банкротстве, суд обяжет внести ваши требования в реестр (постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12 по делу № А82-730/2010-30-Б/11-33т).

Но прежде всего дольщику необходимо определиться, что именно он будет требовать от банкрота. Закон предусматривает две возможности: либо квартиру, либо деньги. При этом пожелание получить причитающееся «натурой» можно будет впоследствии переформатировать в денежное требование.

Передачу квартиры в собственность целесообразно требовать в том случае, если на момент банкротства застройщика дом введен в эксплуатацию, достроен или находится на высокой стадии готовности. В этом случае создается реестр требований о передаче жилых помещений.

Дольщики имеют право объединиться в жилищно-строительный кооператив, привлечь другую строительную компанию и за счет собственных средств завершить строительство дома (статья 201.12 ФЗ-127). Но суд передаст недострой ЖСК только в том случае, если объект соответствует ряду условий. Во-первых, он строится на земле, принадлежащей застройщику-банкроту на правах собственности, аренды или субаренды. Во-вторых, стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельного участка не должна превышать более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства.

Если же возведение дома было остановлено на самом начальном этапе, достройка его может потребовать слишком больших вложений. Тогда целесообразнее попытаться вернуть уплаченные застройщику деньги. Итоговая сумма компенсации складывается из тех средств, которые дольщик уже вложил в строительство, и реального ущерба, который он понес в связи с расторжением договора (статья 201.5 ФЗ-127).

Если человек считает, что он понес дополнительный материальный ущерб, или хочет получить от застройщика моральную компенсацию, взыскать неустойку или штраф, ему следует написать отдельное исковое заявление. Но уже в суд общей юрисдикции (определение Верховного Суда РФ от 26.03.2013 № 71-КГ12-5).

Когда денег застройщика не хватает на погашение обязательств перед гражданами, купившими у него жилье, будут использованы средства из фонда страхования: с 1 января 2014 года все застройщики обязаны страховать свою ответственность. Правда, это требование распространяется только на девелоперов, которые реализуют свои проекты по 214-ФЗ «О долевом строительстве…». Покупатели квартир в домах, которые начали строиться до 2014 года, а также реализуются по схеме паенакопления в кооперативе, не защищены от неприятностей. То же касается и серых схем: предварительных договоров, бронирования квартир и т. д.

С 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, обязывающие девелоперов отчислять минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ в государственный компенсационный фонд дольщиков. Одновременно отменяется обязательное страхование застройщиков. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.