Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Просто хранить сбережения дома рискованно: инфляция их постепенно удешевляет. Да и небезопасно – мы все постоянно слышим о квартирных кражах. Кроме недвижимости сегодня частный инвестор может вложиться в рублевые депозиты, драгоценные металлы, акции или валюту. В любом случае это будут рискованные операции.

Стратегии инвестиций в недвижимость

При инвестициях в недвижимость обычно используются две стратегии. Одни инвесторы покупают квартиры на стадии котлована и продают до оформления права собственности, чтобы не попасть под налогообложение. Обычно дом строится пару лет, и за это время цена квартиры вырастает на 20-25%.

Другие инвесторы покупают понравившуюся квартиру и зарабатывают на сдаче в аренду. При благополучной макроэкономической ситуации большинство частных инвесторов не спешат выставлять такие объекты на продажу, поскольку цены поступательно растут. Но как только рост цен прекращается, возникает угроза выброса на рынок жилья, приобретенного горожанами в период инвестиционного бума.

Таким образом, на рынке сталкиваются квартиры, не распроданные строителями, и так называемая новая вторичка, порой более дешевая.

Следует учесть и то, что в кризис инфляция обгоняет цены на недвижимость. Соответственно, исчезает привлекательность сделок с квартирами в домах, близких к завершению. А сделки на ранних стадиях строительства становятся все более рискованными для покупателей, ведь отдельные застройщики могут обанкротиться.

Кроме того, в связи со снижением доходов населения падают арендные ставки на квартиры. Да и найти арендаторов сложнее. Выходит, такая стратегия, как покупка квартиры и последующая сдача внаем, в кризис теряет инвестиционную целесообразность: доходность на уровне 5% годовых оказывается все же ниже ставок по рублевым депозитам.

К тому же затоваривание ставит под вопрос оперативную ликвидность недвижимости. Соответственно, в период стагнации рынка продавцы зачастую вынуждены снижать цену, так как время экспозиции объекта увеличивается.

Индивидуальный инвестиционный счет

С января 2015 года на рынке ценных бумаг появится новый инструмент – индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Каждый россиянин получил право открыть один ИИС с размещением до 400 тыс. руб. в год.

На эти деньги по соглашению с ведущим счет брокером могут приобретаться акции, облигации, паи в ПИФах, валюта и фьючерсы.

Интерес россиян к инструменту привлекают льготы по налогообложению. Владелец счета может выбирать один из двух вариантов вычета. В первом случае ежегодно налоговый вычет равен 13% (НДФЛ) от внесенной суммы. Во втором – освобождается от налогообложения вся прибыль.

Правда, при закрытии ИИС ранее чем через три года все полученные суммы налогового вычета должны быть возвращены в бюджет. Таким образом, ИИС по сути является инструментом многолетнего закабаления инвесторов.

К рынку ценных бумаг, требующему определенного багажа знаний, частники относятся с недоверием в целом. Тем более что на фоне кризиса акции вряд ли будут заметно расти в ближайшее время.

Как подсказывают эксперты, в последние несколько лет негативный тренд в российской экономике не дает этому инструменту реализовать свой потенциал роста.

Резюмируем: рынок ценных бумаг сегодня не предлагает инструментов частного финансирования, надежных и простых в использовании для непрофессионалов. Может быть, за исключением рынка облигаций, но и здесь от инвестора требуется определенный уровень компетентности.

Недвижимость или золото?

Драгоценные металлы доступны гражданам в нескольких ипостасях. Например, в слитках, которые продают банки.

Но при покупке золотого, серебряного, платинового или палладиевого слитка вы уплачиваете НДС, который при обратной продаже не возвращается. Таким образом, покупатель уже на стадии покупки теряет 18% вложений, что в принципе лишает слитки инвестиционной привлекательности.

Немного более интересны монеты из драгметаллов, поскольку при сделках с ними НДС не взимается. Распространителями памятных и инвестиционных монет Банка России на отечественном рынке являются кредитные организации (в настоящее время это более 100 коммерческих банков).

Однако вам нужно помнить, что далеко не все банки, продающие слитки и монеты, готовы выкупать их обратно. А если выкупают, разница между ценой продажи и покупки может достигать 30%.

Кроме того, даже малейшая царапина на товаре из драгметалла обычно является для финансовой структуры поводом для претензий. И банк либо вообще отказывается от обратной сделки, либо дополнительно снижает цену.

Наконец, банки предлагают такой инструмент вложений, как обезличенные металлические счета. Правда, такие инвестиции не включены в государственную программу страхования вкладов.

В этом продукте нет риска потери товарного вида, поскольку вы не получаете драгметаллы на руки. Просто сумма вложений привязывается к текущим котировкам продавца. А котировки, в свою очередь, корректируются в зависимости от ситуации на мировых рынках. То есть биржевые цены на металлы могут как расти, так и снижаться, в зависимости от спроса. И вкладчики в металлические счета рискуют не меньше игроков на рынке ценных бумаг.

Иначе говоря, ни один из «драгоценных» инструментов не обещает вкладчику верную выгоду.

Валютные депозиты

Сегодня доверие населения к банкам на фоне продолжающейся чистки банковской системы снижается. А доля наличных средств в сбережениях населения растет. В страну вернулась подзабытая практика хранения наличных денег – то, что раньше называлось «под матрасом».

Конечно, речь идет о сбережениях не в рублях, а в евро или долларах. Впрочем, этот тренд создали не инвесторы, а финансово неграмотные россияне.

Наличные валюты вряд ли могут рассматриваться в качестве инструмента инвестиций, так как не приносят дополнительного процентного дохода и в то же время подвергают владельца валютным рискам.

Средняя годовая доходность по рублевым вкладам иногда оказывается немного выше инфляции, иногда – немного ниже. Соответственно, вклады (они же депозиты) служат простым способом сохранить, но не приумножить сбережения.

Другое дело – валютные депозиты. Много лет рубль последовательно снижается по сравнению с евро и долларом. И к этой разнице можно добавить процентные начисления.

То есть, если у физического лица стоит задача не сохранить, а приумножить сбережения, из всех не требующих профессиональной подготовки инструментов конкуренцию недвижимости теоретически составляют только валютные депозиты. При этом депозиты являются самыми защищенными.

Но и здесь свою негативную роль сыграли санкции. Спрос на валюту в стране со стороны бизнеса резко упал, и банки снизили ставки по валютным депозитам до смехотворных размеров. Пока инвестировать в валюту невыгодно. К тому же рубль может и укрепиться – эту тенденцию мы наблюдаем со второй половины 2016 года.

В соответствии с ФЗ № 177 «О страховании вкладов физических лиц» застрахованными являются денежные средства в рублях и иностранной валюте, размещаемые физическими лицами или в их пользу в банке на основании договора банковского вклада, включая начисленные проценты.

Возмещение по вкладам в банке, в отношении которого наступил страховой случай, выплачивается в размере 100% суммы, но не более 1,4 млн руб.