Как купить квартиру в ЖСК

Продажа объектов на первичном рынке жилья по договорам участия в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) довольно распространена: не менее четверти квартир в новостройках Петербурга и Ленобласти продаются по этой схеме.

Кому выгоден ЖСК

Данный формат вполне устраивает застройщиков. Выбравшие ЖСК компании, в отличие от коллег, работающих по договорам долевого участия (ДДУ), имеют право привлекать деньги граждан сразу после получения разрешения на строительство. «Кооператоры» могут предлагать квартиры по более привлекательным ценам, чем заключающие ДДУ конкуренты, которые обязаны платить НДС.

Однако покупателям квартир по договору ЖСК надо четко представлять себе, на что они соглашаются, подписывая договор паенакопления.

Закон об участии в долевом строительстве ФЗ-214 относит эту схему взаимодействия застройщиков с покупателями жилья к легитимным, но никак не регламентирует отношения сторон. Ее нормы и правила определяются другим законом – ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах». Второй основополагающий документ ЖСК – его устав, в котором закреплены важнейшие нюансы отношений пайщика с кооперативом (по сути – с застройщиком).

Если вы решили купить квартиру в доме, строящемся в формате ЖСК, начать в любом случае следует с оценки надежности строительной компании и с изучения проектной декларации, разрешения на строительство и свидетельства о праве собственности или аренды на земельный участок. Кроме того, надо проверить сведения о включении кооператива в реестр ЖСК (ЖНК). Рекомендуется также узнать, не подано ли в отношении ЖСК заявление о его банкротстве (сделать это можно, например, на сайте «Электронное правосудие»).

С 1 июля 2016 года вступили в силу изменения, разрешающие кооперативу одновременно строить только один дом, высота которого не больше трех этажей. Таким образом, с одной стороны, исключается возможность образования финансовой пирамиды, когда деньги, собранные с покупателей квартир в одном доме, направляются на возведение другого. С другой стороны, государство надеется, что эта мера поможет стимулировать развитие малоэтажной застройки.

Исключение составляют ЖК, созданные при поддержке Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС): они могут одновременно строить любое число домов с любым количеством этажей. Фонд РЖС становится гарантией надежности застройщиков, которые возводят эти дома. Правда, стать членами таких кооперативов могут не все, а только определенные категории граждан, в частности федеральные чиновники, военные, работники оборонно-промышленного комплекса, врачи, научные и педагогические работники, многодетные родители. Полный перечень приведен в законе «О содействии развитию жилищного строительства».

Устав ЖСК – всему голова

Убедившись, что кооператив не нарушает эти требования, внимательно прочитайте устав. Убедитесь, что в нем ясно говорится: кооператив является сообществом граждан, объединившихся с целью строительства конкретного дома по такому-то адресу. В документе должны быть перечислены все виды взносов (вступительный, членский, паевой и прочие), их размеры и периодичность оплаты. Помимо этого, описан порядок вступления и выхода из товарищества.

Если все пункты вас устроили, начинайте процедуру вступления в ЖСК. Согласно статье 121 ЖК РФ, алгоритм следующий:

• подать заявление о приеме в члены кооператива;
• получить решение общего собрания членов организации;
• уплатить вступительный взнос.

Будьте внимательны: если не соблюдено хотя бы одно из условий или отсутствуют документы о его выполнении (например, выписка о решении общего собрания), членство в кооперативе считается недействительным. В суде это чревато признанием сделки ничтожной.

В дальнейшем, внося в ЖСК паевой, членский или целевые взносы, также не следует пренебрегать бумажным подтверждением каждого платежа.

Заключение договора с ЖСК

Следующий этап – заключение договора с ЖСК. В документе должно быть ясно указано, что получит пайщик: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком именно доме, на каком конкретно участке.

Обратите особое внимание на условия выхода из кооператива. Такая необходимость может возникнуть, если меняются жизненные обстоятельства или если строительство дома бесконечно затягивается и вы устали ждать сдачи дома. Как правило, независимо от того, по какой причине человек покидает ряды членов ЖСК, ему возвращается только паевой взнос, иногда – целевые. Вступительный, членский и иные взносы возврату не подлежат.

Нередко в уставе предусмотрены штрафные санкции для «ренегатов» в размере 5-10% паевого взноса. Деньги возвращаются в течение двух месяцев, это максимально разрешенный законом срок.

Солидарная ответственность членов ЖСК

Теперь о возможных неприятных сюрпризах. Надо отчетливо понимать, в чем заключается коренное отличие дольщика от участника ЖСК. Первый является инвестором: он кредитует строительство будущей квартиры и по закону должен точно в срок получить обещанное застройщиком жилье. Второй – член сообщества, которое с юридической точки зрения собралось добровольно для возведения дома «всем миром». Соответственно, за всё – сроки, качество строительства и соблюдение финансовой дисциплины – отвечает само перед собой.

На покупателей квартир по схеме ЖСК не распространяется действие ФЗ-214 в части ответственности застройщика перед дольщиком за срыв сроков строительства. ЖСК может перенести срок сдачи квартир в одностороннем порядке, что закреплено в уставе и чаще всего указывается в договоре паенакопления. Вытребовать с застройщика неустойку через суд не удастся.

В отношении участников кооператива не действует также закон «О защите прав потребителей», который стоит на страже интересов дольщиков, получивших товар ненадлежащего качества.

Зато, согласно пункту 2 статьи 6 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», члены ЖСК несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений. То есть застройщик получает законное право устанавливать дополнительные поборы на различные цели, чтобы довести строительство дома до конца.

Помните: подписав договор, покупатель жилья соглашается со всеми пунктами устава и в случае судебных разбирательств не сможет ссылаться на неосведомленность или недопонимание. Он автоматически разделяет ответственность за осуществление строительства дома с другими членами ЖСК.