Об итогах уходящего года и перспективах наступающего рассуждали представители ведущих строительных компаний Петербурга в рамках организованного Группой компаний «Бюллетень Недвижимости» круглого стола на тему «Застой или стабильность?».
Этот год был относительно спокойным на первичном рынке: не было резких сезонных ценовых колебаний, спрос и предложение росли планомерно, объем ввода новых объектов по итогам года ожидается на уровне 2011-го (год назад было сдано 2,7 млн кв. м). По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в целом в этом году будет выведено на рынок около 3 млн кв. м жилья в новостройках. Сейчас в продаже примерно 2,5 млн.
В поисках доступности
Ольга Мягченко, обозреватель БН, модератор:
– Для начала я бы хотела попросить участников поделиться своими наблюдениями о том, чем запомнится 2012 год. Возможно, наметились новые тенденции, укрепились те, которые были отмечены в 2011-м?
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– В этом году мы вышли на докризисные показатели по объемам строительства и продаж. Стоимость квадратного метра на первичном рынке еще не дотянулась до докризисного уровня – сейчас она в среднем составляет 80 тыс. руб. (по данным БН – 83,9 тыс. руб. – БН). До кризиса «квадрат» стоил около 90 тыс. руб.
В прошлом году многие эксперты прогнозировали скачок цен, но рост по итогам года оказался незначительным – всего на 2-3% выше инфляции.
Выросла доля ипотечных сделок – в нашей компании в готовых домах в ипотеку приобретается 90% жилья, в строящихся – 50-60%. Востребованы и программы рассрочки, прежде всего по объектам, которые только запускаются. Хотя банки сейчас уже готовы кредитовать покупку жилья на стадии первой сваи.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– В последние два года мы видим большой прирост спроса: в целом по рынку за три квартала 2012 года он увеличился на 30% по сравнению с тем же периодом 2011-го. Причем спрос активно смещается в пригородную зону, вслед за жилыми объектами эконом-класса. Их там в последнее время появилось очень много – это в основном зоны Кудрово, Мурино, Девяткино, Пушкинский район. По нашим данным, пригородная зона за год показала прирост по выводу на рынок новых объектов в размере 78%.
Хотя доля жилья, которое строится внутри городской черты, значительно выше в общем объеме предложения, чем у пригородного, но она постепенно сокращается. Так, если в прошлом году по итогам третьего квартала городские объекты составляли 75% предложения, то за тот же период 2012 года – уже 69%.
В пригороды уходят те, кто ищет доступное жилье – там, например, можно купить студию по цене до 1,6 млн руб., в то время как в городе дешевле 2 млн не найти.
Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК «Балтрос»:
– Сократилось количество людей с уровнем официального дохода выше 50 тыс. руб. – снижается платежеспособный спрос, многие люди не могут взять ипотечный кредит. Типичный портрет сегодняшнего заемщика: это человек, состоящий в браке, имеющий, как правило, одного ребенка и доход 50-80 тыс. руб. в месяц на каждого взрослого члена семьи. Таких, повторяю, становится меньше.
В результате многие люди, которые приходят за квартирами стоимостью до 1,6 млн руб., даже не рассматривают варианты за 2 млн, потому что им неоткуда взять деньги. Доля предложения до 1,6 млн руб. крайне невелика, и его прирост обеспечивается пригородами.
Люди, которые ищут недвижимость более высоких ценовых категорий, стали очень тщательно выбирать из имеющегося предложения, стараясь получить максимально больше за те же деньги. Они несколько раз по кругу обходят застройщиков, изучая предложение в поисках наиболее удачного варианта, и часто из-за этого проигрывают в деньгах.
Пригород наступает
Марианна Вагабова, начальник отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест»:
– Я тоже отмечу резкий рост интереса к пригородам, причем если раньше людей настораживали объекты в Ленинградской области, не все были психологически готовы сменить регион, то теперь этого уже нет. Тех покупателей, которым важна прежде всего цена, легко переориентировать с покупки квартиры в Петербурге на Ленобласть. Там можно приобрести трехкомнатную по цене однокомнатной, при этом уже имеется вся инфраструктура, а добираться до работы в Петербурге столько же, сколько из спальных районов города.
По качеству объекты эконом-класса сегодня уже ничем не отличаются от «комфорта». Более того, «эконом» все больше опций заимствует из сегментов более высоких категорий – например, из бизнес-класса. Это и благоустройство территории, и планировка мест общего пользования в домах – колясочные, просторные холлы и т. д. Комплексы строятся с сопутствующей инфраструктурой. Например, в нашем проекте в Янино мы ориентируемся на покупателей, ведущих активный образ жизни, поэтому в комплексе предусмотрены спортивные объекты. Раньше проекты эконом-класса редко могли похвастаться дополнительной инфраструктурой, теперь же их наличие считается у застройщиков хорошим тоном.
Галина Чесаева, начальник отдела маркетинга бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад»:
– Сегодня мы видим очень четкое разграничение по классам жилья в зависимости от локации. То, что строится на обжитых территориях, теперь позиционируется как комфорт-класс, а на окраинах – как эконом. Отсюда разница в ценах: объекты в обжитых районах выводятся в продажу на нулевой стадии по ценам уже построенного жилья на пригородных территориях.
Обрисовались географические жилые кластеры: Московский район в зоне Пулковского шоссе, Мурино, Кудрово, Осиновая Роща с Парнасом. Это плюс для покупателя, так как цены там более доступные и качество жизни лучше, поскольку территории застраиваются не точечно, а комплексно, то есть люди не будут жить в одиноком доме в чистом поле.
Еще один важный момент, который я отмечу, пока еще не утверждая, что это тренд: имеется большой спрос на трех-четырехкомнатные квартиры, прежде всего в обжитых районах. То есть люди улучшают свои жилищные условия – для таких покупателей характерно стремление остаться в привычных для них районах, с существующей инфраструктурой. Хотя есть, конечно, и те, для которых комфорт-класс недоступен по цене, и они покупают трехкомнатные квартиры в пригородах.
В ответ на это застройщики стали предлагать квартиры с тремя, четырьмя комнатами часто небольшой площади, с европланировками. Люди не просто берут первые попавшиеся квартиры, а ждут выхода на рынок объектов в конкретных районах. Например, мы в следующем году запустим в продажу наш комплекс «София» в Купчино. Этот район обделен новыми объектами, и к нам поступает много звонков с такими просьбами: запишите, что мне нужна четырехкомнатная квартира в «Софии», и как только начнутся продажи, сообщите мне об этом!
Поэтому сейчас все застройщики очень тщательно изучают спрос и выверяют квартирографию. Если мы видим, что в этой локации жилье будут покупать люди, которые улучшают жилищные условия, то там есть смысл планировать трех-четырехкомнатные квартиры, пусть даже небольшие по площади.
Качественного предложения в сегменте трех-четырехкомнатных квартир не хватает, и это отразилось на ценах: по некоторым объектам мы видим, что в трехкомнатных квадратный метр стоит столько же, сколько в однокомнатных, и даже выше.
Сложные комплексы
Ольга Мягченко:
– Все отмечают рост интереса к пригородам. Но новоселы в пригородных домах рискуют столкнуться с проблемами, которые уже испытали те, кто купил квартиры в Мурино и Девяткино. Я говорю о сложностях со строительством объектов инфраструктуры и заявлениях городских и областных властей, отказавшихся обеспечивать инфраструктурой все без исключения проекты комплексного освоения территорий. Как вам видится оптимальный путь решения этой проблемы: внедрять государственно-частное партнерство, полностью перекладывать инфраструктуру на плечи застройщиков или все же добиваться, чтобы этим занималось государство?
Светлана Аршинникова:
– Я приведу в пример наши комплексы «Новая Ижора» и «Славянка», где мы как раз строили инфраструктуру в рамках ГЧП. Мало создать инфраструктуру, ее еще нужно передать государству, а это огромная проблема. Например, первые сети в рамках ГЧП мы построили в 2004 году, вопрос о передаче их городу был решен только в апреле 2009 года, и они до сих пор не приняты – процесс передачи идет.
Николай Гражданкин:
– Хуже всего, что нет четких правил игры, мы не знаем, что будет завтра. Например, в рамках нашего проекта «Новый Оккревиль» мы построили детский садик, попытались передать его на баланс города или Ленобласти. Но город не мог его выкупить, так как сад находится на территории области, а в областном бюджете на это не было заложено средств. В результате садик у нас не приняли. Сейчас стоит такой же вопрос со школой, идет ее проектирование. В соответствии с требованием Правительства Ленинградской области мы перерегистрировали нашу компанию из Петербурга в область, чтобы там платить налоги. В таком случае есть шанс на выкуп школы за счет областного бюджета.
Ольга Мягченко:
– А что сейчас с этим детсадом?
Николай Гражданкин:
– Им занялась наша управляющая компания. Там будет частный детский сад, в котором уже сейчас нет свободных мест. Стоимость пребывания детей – 18-30 тыс. руб. в месяц. Некоторые родители оплачивают его на год вперед, потому что хотя они и стоят в городской или областной очереди в муниципальный детсад, но нет гарантии, что их дети туда попадут – мест не хватает.
Ольга Мягченко:
– Как инфраструктурные новации отразятся на стоимости жилья? Стоит ли в ближайшее время ожидать в связи с этим серьезных потрясений на рынке?
Николай Гражданкин:
– По нашим подсчетам, удорожание составит 15-20 тыс. руб. на кв. м. Многие застройщики просто не захотят связываться с такими проектами, в результате жилья будет строиться меньше и объем предложения на рынке сократится.
Ольга Трошева:
– Я не думаю, что в ближайшее время первичный рынок ждут какие-то резкие перемены – ни с точки зрения предложения, ни с точки зрения спроса, ни в связи с инфраструктурными проблемами. Никаких предпосылок для этого нет. По крайней мере, начало года ожидается спокойным. Как обычно, в январе будет затишье, связанное с праздниками, а потом продолжится планомерный небольшой рост рынка, правда, скорее всего, меньшими темпами, чем в этом году.
Ольга Мягченко:
– Ну что ж, если не случится очередной волны кризиса, которую нам обещают экономические аналитики, будущее первичного рынка смотрится вполне оптимистично. Петербург и Ленобласть уже создали координационный совет, который займется в том числе и созданием инфраструктуры с участием бюджетов этих регионов. Надеюсь, уже к весне в этом вопросе будет ясность. А пока можно спокойно готовиться к встрече Нового года.
Участники круглого стола:
