Новых жилищных проектов в обжитых районах Петербурга год от года становится все меньше. Девелоперы уходят в совхозные поля, городские предместья, а некоторые и вовсе в акваторию Невской губы. А вот процесс редевелопмента промышленных территорий вокруг центра города, в отличие от Москвы, идет довольно вяло. На сегодняшний день из 6 тыс. га «серого пояса» Северной столицы преобразовать под жилую или коммерческую застройку удалось всего 450 га.
С учетом недавних высказываний председателя КГА Юлии Киселевой о том, что всю промышленность за черту города переносить нецелесообразно (особенно если предприятие не является вредным для окружающей среды), можно уверенно говорить, что в ближайшие годы промзоны Петербурга никуда не денутся. А значит, десятки тысяч горожан будут по-прежнему вынуждены мириться с видом из окон на фабричные трубы.
В большей степени это касается уже давно сложившейся застройки, однако и на рынке новостроек сейчас можно приобрести жилье с видом на заводы, гаражи или даже свалки. Словом, тот, кто не намерен уезжать за черту города, готов селиться и посреди бывших фабричных цехов.
В ожидании лофтов
Жилье, переделанное из промышленных помещений, во всем мире имеет множество почитателей. Называется такой вид недвижимости лофтом. По экспертным оценкам, в Москве ежегодно реализуется около 300-400 лофт-апартаментов, в которых цена квадратного метра в среднем на 10-15% ниже, чем в «обычных» жилых комплексах, расположенных по соседству. А, к примеру, в Вене есть целые жилые кварталы огромной площади, которые выглядят как крупные заводы, но на самом деле там живут люди – квартиры-студии встраивают даже в фабричные трубы.
В Петербурге, несмотря на обилие промзон, есть только один подобный проект – «Петровский арсенал» в Сестрорецке (на месте Оружейного завода), но до сих пор не реализованный и превратившийся в классический долгострой. Остальные лофты – сугубо коммерческого использования: в них расположены выставочные залы, кафе и хостелы, но не квартиры. Хотя спрос на последние, скорее всего, был бы неплохим.
Тормозит же развитие этого направления в Петербурге то, что часть цехов является архитектурными памятниками, другие находится в малопопулярных отдаленных районах. Третьи вовсе не подлежат перепланировкам в силу своей архитектуры, например, огромные помещения величиной со спортивный манеж без внутренних перекрытий, такие часто строили в позднесоветскую эпоху. Их можно только сносить и строить на освободившемся месте новое жилье. Но это уже будет не лофт.
Работа для маркетологов
Так что в основном петербургским застройщикам удается «отщипывать» у промзон небольшие участки или приобретать земли по соседству. После этого новые жилые комплексы вырастают в непосредственной близости от промышленных предприятий. И тогда работать приходится маркетологам.
«Окружение жилого дома, безусловно, влияет на класс объекта и уровень цен на жилье. Обычно в таких случаях застройщики акцентируют внимание потенциальных покупателей на достоинствах дома, предпочитая умалчивать о его недостатках. Но поскольку шила в мешке не утаишь, то для поддержания конкурентоспособности объекта компании зачастую вынуждены компенсировать явные минусы локации достаточно сильными преимуществами, присущими объектам более высокого класса», – говорит генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто.
Что же это за преимущества? Прежде всего, как ни странно, та же самая локация. Очень часто новый объект может строиться на краю промзоны и в то же время сравнительно недалеко от метро. При этом стоимость жилья будет примерно такой же, как в аналогичных ЖК, находящихся гораздо дальше и от подземки, и от «промки».
Типичный пример – ЖК «Кронштадтский форт», расположенный в нескольких сотнях метров от станции метро «Автово» и одновременно на границе довольно обширной промзоны. Менее чем за год до сдачи комплекса квадратный метр в квартирах с отделкой здесь стоил от 68 тыс. руб. Такая цена характерна для новостроек на стадии старта продаж или жилых комплексов, расположенных в Ленинградской области.
А из нашего окна только фабрика видна
Еще один пример – микрорайон «Северная долина» на границе промзоны «Парнас», которая является одной из самых крупных производственных территорий в городе. Из окон 25-этажных высоток можно видеть либо окна соседних домов, либо крыши складов, цехов и депо метрополитена.
Лишь небольшая часть фасадов выходит на лесополосу, да и той, скорее всего, существовать осталось недолго – здесь также вскоре вырастут новостройки. Поскольку это проект комплексного освоения территории, то его корректно сравнивать с другими, сопоставимыми по объемам строительства объектами комплексного развития территорий. Так вот стартовая цена квадратного метра жилья сразу после вывода на рынок в «Северной долине» была на 5-10% ниже, чем в Каменке или Кудрово. При том что до метро «Парнас» даже из самого отдаленного корпуса идти максимум десять минут (из новостроек Кудрово до станции «Улица Дыбенко» добираться как минимум вдвое дольше).
«Близость к метро – это как раз один из тех параметров, когда неблагоприятным видом из окон можно пренебречь. Но в целом, конечно, окружающая среда влияние на стоимость жилья оказывает. Если переводить ее в деньги, то, по моим наблюдениям, разница в стоимости составляет в среднем 3%. Но часто застройщики предлагают именно квартиры с не самыми лучшими видами приобрести при помощи механизма беспроцентной рассрочки», – говорит председатель Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Впрочем, разница в ценах может быть даже больше. Например, часть квартир в ЖК «Шушары», окнами выходящих на одноименную промзону, можно было купить по минимальной цене в 46 тыс. руб. за кв. м (за год до сдачи домов). При этом в тех же Шушарах есть аналогичное предложение от того же застройщика, но дороже на 10%, зато с видом на спортивную площадку.
К воде передом, к промзоне задом
Можно вспомнить еще несколько строящихся жилых комплексов с весьма неоднозначной локацией: ЖК «Перемена» на ул. Костюшко, ЖК «Панорама» на улице Шкапина, ЖК «Илматар» на Косой линии ВО, ЖК «Богатырь» на Полевой-Сабировской улице, а также пока безымянный проект жилого комплекса на месте завода «Баррикада» на проспекте Энергетиков. При этом нельзя сказать, что это неудачные проекты. Как раз наоборот, именно здесь купить квартиру в доме комфорт-класса (чистовая отделка, различные технические «навороты», закрытый охраняемый двор и т. д.) вполне можно по цене «эконома». И покупателей это вполне устраивает.
«Для жилья массового спроса вид из окна – это приятное дополнение, бонус, но не главное. Здесь важны цена, сам проект, стадия готовности, планировки, наличие объектов инфраструктуры и т. д. Соответственно, если по многим параметрам проект устраивает, покупатель вынужден мириться с видом, например, на промзону. Но зато он живет в обжитом районе, а не на далекой окраине», – говорит генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин.
Среди более дорогих объектов, относящихся к бизнес-классу, есть и такие, которые могут с одной стороны иметь «элитный» вид на Неву, а другой выходить на унылую промышленную застройку. Среди них можно выделить «Дом на набережной» (Октябрьская набережная), «Платинум» на Свердловской набережной и Riverside на Ушаковской. Разница по цене квадратного метра в квартирах таких домах может доходить до 20%. А квартирография и стоимость как раз и определяется видовыми характеристиками: самые большие по площади, и соответственно дорогие, квартиры «смотрят» на воду, а студии и небольшие однокомнатные – на «промку».
«Из-за дефицита хороших участков даже в бизнес-классе с кое-какими недостатками локации состоятельным покупателям приходится мириться. А у менее богатых горожан уже давно нет возможности жить именно в том месте, о котором они мечтали», – резюмирует Олег Пашин.
Собственно, вывод здесь можно сделать довольно неутешительный: «квартиру своей мечты» с парком и водоемом поблизости и станцией метро в шаговой доступности большинство петербуржцев на первичном рынке уже не смогут себе позволить. Просто потому, что не хватит денег. А значит, соседство с промзоной пора воспринимать как неизбежность и по возможности не обращать на это внимание.
