Представление о том, что такое жилой комплекс, за последние десять лет радикально изменилось. Сегодня практически нет первичных проектов, которые можно было бы назвать «жилой дом» – каждый является именно комплексом, в котором помимо жилья имеются встроенные площади для иного назначения (торговля, общепит, детский сад и т. д.).
Разложить на функции
Часто такие объекты называют многофункциональными комплексами (МФК). Директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest Екатерина Марковец считает, что это неправильно. И приводит следующую классификацию проектов, в составе которых есть жилье.
Первый тип – проекты комплексного освоения территории (КОТ). Они, как правило, располагаются на окраинах Петербурга, в удалении от городской социальной и коммерческой инфраструктуры. Поэтому девелоперам приходится включать в состав КОТ детские сады, школы, магазины, фитнес-центры, бассейны, аптеки, медицинские центры, кафе и т. д. Этого требуют градостроительные нормативы, однако во многих случаях наличие дополнительной инфраструктуры становится для девелопера способом привлечения клиентов. Часто этому сопутствует увеличение статуса КОТ и стоимости «квадратов» в нем.
К числу таких комплексных проектов можно отнести ЖК «Славянка» («Балтрос»), «Новый Оккервиль» («Отделстрой»), «Балтийская жемчужина» (ЗАО «Балтийская жемчужина»), «Северная долина» («Главстрой-СПб») и др.
Второй тип – квартальная застройка (КЗ). Эти проекты располагаются не «в чистом поле», как КОТ, а в окружении существующих жилых массивов, поэтому в значительной степени могут пользоваться уже сложившейся инфраструктурой в районах по соседству. Но поскольку плотность жилой застройки в существующем микрорайоне увеличивается, то появляется потребность в дополнительной инфраструктуре. Обычно это коммерческие объекты – магазины, аптеки, кафе, службы быта. Однако для крупных проектов КЗ приходится строить и социальные объекты – школы, детсады, поликлиники. Особенно тогда, когда речь идет о застройке окраинных территорий.
Примерами КЗ можно назвать «GreenЛандию» в Девяткино (Setl City), ЖК «У метро «Звездная» (Л1), «Софию» (ГДСК) и другие. Часто такие проекты реализуются на месте выведенных из города промышленных предприятий. Квартальную застройку этого типа ведут тот же ГДСК в «Софии» (на месте объектов «Стройфарфора» и НПО «Керамика»), Setl City (на месте завода по производству трансформаторных подстанций «СЭТ»), «Юнит» (на территории бывшего завода «Петмол»), «ЛенСпецСМУ» (на купленном у «Вагонмаша» участке на Московском проспекте) и многие другие.
Третий тип – собственно МФК, коммерческо-жилые комплексы. «Такие проекты встречаются крайне редко и могут включать в себя офисную и жилую, или гостиничную и жилую, или торговую и жилую функции. Такое сочетание характерно для центральных или деловых районов города. Оно целесообразно в случае, когда в рамках одного проекта есть места, на которых юридически невозможно строить квартиры. Либо если локация участка равно востребована для жилой и коммерческой функции», – говорит Екатерина Марковец.
К числу МФК можно отнести YE`S от компании «Пионер» (квартиры плюс апартаменты), «Парадный квартал» от «Возрождения Санкт-Петербурга» (квартиры и офисы), «Александрия» от RBI (квартиры и офисы), «Лондон парк» от Л1 (квартиры и торговый центр), ЖК компании «Созвездие» на территории бывшего грузового двора станции «Московская – Товарная».
Четвертый тип жилых новостроек – это точечные дома в спальных районах. В подавляющем большинстве случаев первые этажи таких домов занимают встроенные нежилые помещения. Но чаще всего девелопер предусматривает их в составе проекта не из заботы о нуждах жильцов, а потому, что стоимость таких помещений в домах, расположенных вблизи активных пешеходных и автомобильных потоков, выше, чем стоимость квартир на первом этаже. Доля встроенных помещений в доме в таких случаях составляет обычно 8-10%. Таковые, например, «Дом у Речного вокзала» («Северный город»), «Дом-Мегалит на Дибуновской» («Мегалит»), «Маэстро» («Ленстройтрест»), «Тринити» («ЮИТ») и другие.
И наконец, пятый тип – это точечные дома на окраинах или в местах с низкими пешеходными и автопотоками. В таких домах на первых этажах чаще всего располагаются квартиры. Но подобных объектов на рынке очень мало. Обычно их можно встретить в областных городах – таких как Гатчина, Тосно.
В чем разница?
В основном с таким разделением согласны и другие участники рынка. Генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто поясняет, что разница между настоящим МФК и жилым комплексом с нежилыми помещениями в том, на какого рода доход рассчитывает девелопер. В МФК предполагается, что доход будут приносить все функции комплекса в сопоставимых пропорциях. А в жилых – основная ставка на жилье. «ЖК со встроенными помещениями на первом этаже не является многофункциональным, поскольку доход от жилой функции значительно превышает доход, получаемый от коммерческих помещений», – добавляет Юха Вятто.
Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Александр Погодин подтверждает: встроенные или отдельно стоящие нежилые помещения в составе ЖК нужны прежде всего для повышения эффективности использования нижних этажей, а не как самостоятельные объекты.
По словам руководителя отдела консалтинга ASTERA Алексея Ермилова, в классическом МФК доля коммерческих помещений намного выше, чем в жилых. Распределение разных функций зависит от местоположения комплекса, особенностей прилегающих территорий, предполагаемого количества жильцов. Кроме того, если в ЖК чаще всего нежилые помещения встроенные, то в МФК обычно это отдельно стоящие объекты.
Например, как рассказала генеральный директор девелоперской компании «Созвездие» Мария Матвеева, в их ЖК, общая площадь которого 38 тыс. кв. м, войдут четыре здания. Это жилой комплекс бизнес-класса, гостиница класса «три-четыре звезды» на 150-180 номеров, бизнес-центр и торгово-офисный центр.
В составе YE`S, который реализуется на участке площадью 2,4 га, предусмотрено возвести апартаменты (они займут примерно пятую часть всего комплекса), офисы, торговые объекты, а также жилье и паркинг. Общая площадь проекта превысит 157 тыс. кв. м.
В «Лондон парке» общей площадью около 420 тыс. кв. м будет 2,18 тыс. квартир и торгово-развлекательный центр.
Как делить?
Лучше всего, чтобы застройщик изначально продумывал, под какие именно функции планируется задействовать нежилые помещения, и продавал их или сдавал в аренду с обременением по функциональному использованию, говорит генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова. В противном случае не исключена ситуация, когда в одном доме появится несколько салонов красоты или магазинов одного профиля. Да и покупателям жилья важно знать, что именно будет входить в состав комплекса. «Они очень ценят наличие салона красоты, аптеки. К магазинам или кафе относятся хуже, поскольку это постоянные разгрузки товара, которые не хочется слышать и видеть из окна. То есть расположение этих объектов в шаговой доступности покупателями очень ценится, а когда они располагаются в доме – немного настораживает. Если продажа коммерческих помещений не целевая, тяжело идут квартиры на вторых этажах, поскольку неизвестно, будет ли под ними ночной бар или что-то более спокойное», – отмечает Елена Амирова.
Екатерина Марковец считает, что наличие большого количества коммерческой инфраструктуры в рамках комплекса далеко не всегда идет ему на пользу. Например, если речь идет о развитых спальных районах, то перебор с инфраструктурой может отпугнуть покупателей жилья, потому что посетителей у кафе и магазинов в комплексе будет слишком много и они будут мешать его обитателям.
Поскольку МФК ориентирован не только на жильцов самого комплекса, но и на «аборигенов» района застройки, то девелоперы учитывают и их интересы. Александр Погодин рассказал, что, прежде чем распределить функциональное назначение нежилых площадей в МФК YE`S, компания провела опрос жителей близлежащих домов. В список объектов, которые они хотели бы видеть по соседству, вошли продуктовый магазин шаговой доступности или гипермаркет, аптека, детский развивающий центр или детский сад, школа, отделение банка или банкомат.
Среди магазинов и предприятий сферы услуг, наличие которых на территории жилого комплекса нежелательно, были названы объекты развлекательной инфраструктуры, а также бары, автомойки, автосервисы, автозаправки. В итоге было решено, что в МФК будут салон красоты, спа-центр, химчистка и прачечная, магазины товаров повседневного спроса, детское образовательное учреждение с собственной игровой площадкой, фитнес-клуб с бассейном, ресторан и подземный паркинг.
Алексей Ермилов считает, что серьезного роста сегмента МФК с жилой функцией можно ожидать, если наберет обороты реновация промышленных территорий. «Серый» пояс Петербурга (зона в районе Обводного канала, где сосредоточено множество промпредприятий) пригоден как для жилой, так и для нежилых функций (офисной, гостиничной, торговой, развлекательной). Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский уверен, что промышленные территории оптимально застраивать проектами mix-use, что придаст им динамики и, главное, создаст в Петербурге зоны, где люди смогут жить – работать, развлекаться, не отправляясь для этого в другие районы, как это происходит сейчас.
Покупатели жилья в таких кварталах получают несколько преимуществ. Во-первых, им не нужно обживать «целину» и ждать, пока их дома обрастут благами цивилизации, как это происходит при реализации проектов КОТ. Во-вторых, они получают квартиры в комплексах, где есть возможность устроиться на работу, так как в рамках МФК будут помимо жилых еще и офисные, развлекательные, гостиничные объекты или несколько перечисленных типов сразу. Кроме того, чаще всего такие проекты реализуются не на окраинах города, а в престижных районах, что тоже добавляет им привлекательности.
Однако есть и недостатки. Например, если речь идет о реновации промтерриторий, то из-за значительных затрат на вывод предприятия, подготовку участка застройки, рекультивацию земли жилье там может стоить немало. Так что доступным его не назовешь. Кроме того, не всех устраивает соседство, скажем, с шумным ТРК. Впрочем, в таком случае у покупателя есть возможность выбора – приобрести квартиру в стандартном ЖК.
