Влияние экономического кризиса на строительный комплекс страны не слишком заметно. За восемь месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого ввод жилья вырос на 9,2%. Продажи снизились по сравнению с 2014 годом, но не остановились.
Однако первые звоночки неблагополучия уже слышны. Регионы, лидировавшие в прошлые годы, – Московская область, Татарстан, Санкт-Петербург – снизили объемы ввода жилья. Так, с января по сентябрь 2015 года в Петербурге было сдано на 8,5% меньше жилья, чем за аналогичный период 2014 года.
Дайте больше ипотеки
«Застройщики корректируют планы в сторону уменьшения – они не могут иначе реагировать на сокращение спроса», – считает депутат Госдумы РФ Дмитрий Ушаков. По его словам, в отличие от прошлого кризиса 2008-2009 годов, когда уже в 2010-м началось восстановление покупательского спроса, сейчас следует настроиться на более длительные экономические трудности. По прогнозам Минэкономразвития, ВВП по итогам 2015 года снизится на 4%. Радикальной смены тренда в 2016-м никто не ожидает. А ведь по итогам восьми месяцев текущего года реальные доходы населения упали на 13%. «Сегодня есть надежда на улучшение ситуации на рынке недвижимости только в 2018-2019 годах. Восстановление и рост начнется только при условии поддержки государства», – констатирует Дмитрий Ушаков.
Государство уже поддержало строительный рынок, оперативно разработав и запустив в апреле программу субсидирования ипотечной ставки. По словам застройщиков, эта помощь дала реальный эффект – доля сделок с привлечением банковских средств осталась на докризисном уровне и составила к началу осени 50-60% (при том что объем продаж упал вдвое).
«Срок субсидирования ипотечной ставки государством необходимо продлить как минимум до 2018 года», – уверен Дмитрий Ушаков. По его мнению, ежегодно увеличивать объем выделяемых на эти цели субсидий необходимо такими же темпами, как это происходило в нынешнем году.
Однако в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), как рассказал его генеральный директор Андрей Языков, обсуждается не пролонгация действующей программы, а ее расширение. «Пока мы обсуждаем идею так называемой связной ипотеки, которая окажет поддержку первичному рынку», – пояснил он. По данной схеме человек, покупая квартиру в строящемся доме под заклад имеющегося жилья, получает кредит по субсидируемой ставке.
Борьба со страхами
Есть и другое мнение: простым вливанием государственных средств систему жилищного кредитования не спасти. «Объемы ипотечного кредитования снижаются не только и не столько из-за высоких банковских ставок, сколько из-за страха потенциальных заемщиков связывать себя обязательствами на 20-30 лет», – говорит вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз. Эксперты по заказу ТПП изучили срез рынков, потребность людей в заемных средствах на приобретение жилья и возможность получить кредит. «Как выяснилось, интерес к ипотеке на сегодня упал на 60% по сравнению с прошлым годом. А к концу 2017-го, по прогнозам специалистов, может снизиться на 70%», – утверждает Антон Мороз.
Чтобы выделяемые государством на поддержку строительной отрасли средства дошли по назначению, необходимы условия, при которых среднестатистический россиянин не боялся бы связывать себя кредитными обязательствами и покупать жилье на первичном рынке. Но создать такую «систему безопасности» во время экономического кризиса может только правительство – при наличии желания и воли.
Намерение двигаться в этом направлении уже просматривается. Как отметил помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин, в последний год растет число обманутых дольщиков и государственные органы вынуждены принимать политическую ответственность на себя, чтобы помочь людям. «Мы будем искать и внедрять механизмы защиты интересов участников долевого строительства, даже если они нравятся не всем застройщикам», – пообещал Сергей Зимин. Речь идет об изменении закона 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве…». В качестве возможных вариантов снижения рисков рассматривается ужесточение требований к размеру собственных средств застройщика, совершенствование механизмов страхования ответственности девелопера перед дольщиками и банковской гарантии.
Фоторепортаж (12 фото)
Альтернативное предложение высказал вице-президент НАМИКС Валерий Казейкин. Он считает, что хорошим «антикризисным механизмом» является малоэтажное строительство, ведь опасность стать обманутым дольщиком в этом сегменте значительно меньше. «Малоэтажный дом возводят за два-три месяца, тогда как полный цикл строительства новостройки на 300 квартир составляет три года», – пояснил Валерий Казейкин.
Другой, не менее обоснованный, страх потенциальных приобретателей жилья – собственное банкротство. В экономически нестабильное время страшно влезать в кредитное ярмо на долгие годы. «Мы предлагаем внести изменения в закон об ипотеке и предусмотреть для добросовестных заемщиков платежные каникулы в случае потери работы. Можно было бы в критической ситуации освобождать от платежей, скажем, на год, дважды на протяжении всего срока обслуживания кредита. Возможно, ипотека стала бы дороже, но и понятнее – по перспективам ее возврата», – считает Антон Мороз. По его словам, в Госдуме идеей заинтересовались и вынесли законопроект на обсуждение соответствующей межведомственной комиссии.
Госзаказ против кризиса
Еще одно направление поддержки отрасли на плаву в сложное время – увеличение объемов жилищного строительства за счет бюджетных средств. Новостройки по госзаказу возводятся в основном в рамках федеральных программ по расселению аварийного фонда, а также – по строительству доступного жилья.
Пока дело движется не слишком споро. Застройщики по-прежнему недовольны низким ценовым потолком. Так, по программе «Жилье для российской семьи» они должны реализовать квадратный метр готового жилья за 35 тыс. руб. и 4 тыс. руб. получат из бюджета в качестве компенсации за созданную инженерную инфраструктуру. Тогда как средняя рыночная цена, к примеру, в Ленинградской области составляет 45 тыс. руб. за кв. м. Как рассказал вице-губернатор региона Михаил Москвин, из-за этого реализация программы в области идет не слишком активно – на данный момент в ней пожелала участвовать единственная компания.
Впрочем, у государства также копятся претензии к представителям бизнеса. «Обозначились проблемы в сфере проектирования и качества жилищного строительства в рамках госконтрактов: зачастую новое жилье оказывается неудовлетворительного качества», – отмечает Сергей Зимин.
Дело в том, что компании, желая получить государственный или муниципальный заказ любой ценой, безбожно демпингуют. А после, не справляясь с принятыми на себя обязательствами, экономят на качестве. Рецепт от этой болезни был неоднократно предложен на Всероссийском жилищном конгрессе. Для строительства доступного жилья необходим типовой контракт, чтобы отсечь все недобросовестные и демпингующие компании. Либо – возвращение госэкспертизы для всех проектов, строящихся на бюджетные средства.
Итак, стабильность в жилищном строительстве во многом будет зависеть от готовности государства поддержать падающий спрос и нарастить объемы госзаказа. Можно предположить, что все возможное в этом направлении будет сделано: ведь строительная отрасль, как известно, является одним из локомотивов экономики.
