Реновация хрущевок: без конца и без края?

Судьбу всех 23 кварталов, включенных в городскую программу развития застроенных территорий (РЗТ), обсудили на совещании в Смольном с участием вице-губернатора Игоря Албина. Сейчас ее реализацией в девяти районах Петербурга занимается «СПб Реновация». Еще один квартал, 2-А Ульянка в Кировском районе, осваивает компания «Воин В».

БН публикует новые планы инвесторов программы сноса хрущевок (см. таблицу).

Неспешными шагами

Всего к январю 2019 года «СПб Реновация» по договору с Петербургом должна была возвести на 22 территориях 8,2 млн кв. м жилья, из них около 1 млн «квадратов» передать городу для расселения жителей сносимых хрущевок. Однако, как заявил на совещании исполнительный директор компании Андрей Репин, в обозначенные сроки в полном объеме удастся выполнить работы лишь на пяти территориях. О каких именно кварталах идет речь, уточнений не последовало. Хотя нетрудно предположить, что это те проекты, которые уже в работе и где вовсю идет расселение граждан: Колпино 10, Славянка, Сосновая Поляна 7-17, Ржевка и Нарвская застава.

Впрочем, и на этих территориях не без проблем. Например, в Колпино с весны 2015 года тормозится начало строительства второй очереди ЖК «Астрид» – одна несговорчивая семья категорически отказывается переезжать. Ей принадлежит квартира площадью 76 «квадратов» в доме 1947 года постройки, и собственники требуют за свое жилье 20 млн руб. По словам Андрея Репина, компания готова выкупить его за 10 млн руб., но переплачивать не намерена. Ведь за разрешением этой ситуации внимательно следят еще 25 семей по соседству, претендующих на выплаты. И если инвестор удовлетворит все завышенные требования, то только в Колпино 10 на расселение граждан придется дополнительно потратить до 1,5 млрд руб.

По всем остальным 17 кварталам перенос сроков на период после 2019 года уже очевидно неизбежен. Ведь для того, чтобы уложиться в первоначальные сроки и выполнить все обязательства, «СПб Реновация» с 2009 года должна была ежегодно вводить примерно по 1 млн «квадратов». Фактически в этом году будет сдано только 57 тыс. кв. м (еще 178 тыс. находится в стадии строительства), в 2016-м – 162 тыс. «квадратов», в 2017-м – 500 тыс.

Дальнейшие перспективы пока вообще неясны. У инвестора утверждены планы по возведению жилой недвижимости лишь по 2017 год включительно. «Сейчас мы работаем только на среднесрочную перспективу и смотрим, как реагирует рынок», – говорит Андрей Репин.

Однако уже сейчас ясно, что девять так называемых проблемных кварталов будут освоены не раньше 2029-2032 годов. Здесь для возведения первых домов и социальных объектов отсутствуют стартовые пятна. Еще несколько лет назад они имелись. Но городские власти, как утверждают в «СПб Реновации», распродали зарезервированные наделы под другие проекты. Так случилось, например, в Щемиловке, где Газпром получил землю под возведение спортивного комплекса.

Другая причина неспешных темпов – это постоянное удорожание проектов. Первоначально в договоре с городом у инвестора не было обязательств по возведению социальной инфраструктуры, теперь компании предложено строить такие объекты за свой счет. Примерная цена вопроса – 20-30 млрд руб. С учетом повышения цен на стройматериалы, стоимость реализации программы теперь может вырасти в целом на 50 млрд руб. – до 450-470 млрд.

Как считают в «СПб Реновации», единственный выход в сложившейся ситуации – это пролонгировать действующие договоры, без штрафных санкций за «простои». Сейчас согласно инвестиционным условиям компания ежеквартально перечисляет в бюджет по 10 млн руб.

Виновато законодательство

На продлении сроков действия договора настаивает и второй инвестор программы – компания «Воин В». Как сообщил ее генеральный директор Олег Глущенко, в квартале Ульянка в феврале 2014 года был сдан в эксплуатацию только первый дом – ЖК «Бенуа», жителям расселяемых хрущевок досталось 20 квартир общей площадью 1,1 тыс. кв. м. Этой осенью должны быть сданы еще два дома (ЖК «Усадьба Воронцовых»). Квартиры в них ранее планировалось полностью передать под нужды переселенцев из трех близлежащих хрущевок и рассчитаться с городом. Но теперь инвестор поменял свои планы: у него накопились обязательства перед дольщиками ЖК «Шереметьевский дворец» на сумму 144 млн руб. Чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, городу передадут жилье не в двух, а лишь в одном новом доме.

При этом, как подчеркнул Олег Глущенко, к февралю 2018 года (дате окончания договора о развитии застроенных территорий) «Воин В» успеет возвести еще 20 тыс. «квадратов» жилья (сейчас сдано или близко к сдаче около 17 тыс. кв. м). А всего, по условиям договора, инвестор должен был построить 270 тыс. кв. м жилья и из них передать городу 31 тысячу «квадратов» для переселенцев.

Теперь инвестор готов реализовать эти планы только к 2025-2027 годам, да и то с коррективами: объемы жилищной застройки сократятся на 100 тыс. кв. м – до 170 тыс. «квадратов». Главная тому причина – это утвержденные в прошлом году изменения в городской закон № 820 о границах зон охраны объектов культурного наследия. Ранее в квартале можно было возводить здания высотой 75 метров. Теперь разрешенная высотность не превышает 30 метров, и инвестору пришлось менять градостроительную документацию и планы по объемам строительства.

Очевидное – невероятное

С будущим программы реновации хрущевок, похоже, пока не определились и в Смольном. Глава Комитета по строительству Михаил Демиденко считает, что проблемные кварталы должны быть изъяты у инвесторов и переданы через торги другим строительным компаниям, либо город будет развивать эти территории за счет средств бюджета.

Вице-губернатор Игорь Албин допускает подобное развитие событий. Он уже поручил Комитету имущественных отношений (КИО) Смольного проработать вопрос о возможном расторжении договоров РЗТ. «Возможно, программу придется уточнять. Не исключаю, что территории, на которых застройщик не начал работу, будем изымать», – заявил он.

Впрочем, как отмечает заместитель председателя КИО Владимир Филановский, расторжение действующих договоров или пересмотр перечня кварталов, включенных в программу, скорее всего, недопустимы по городскому финансовому законодательству. По его словам, в результате торгов 2009 года компания «СПб Реновация» получила как привлекательные, так и не вполне удачные с точки зрения окупаемости проектов территории. «Такое распределение наделов было продумано для соблюдения интересов города в развитии депрессивных зон. Теперь получается, что инвестору останутся только лакомые участки, а весь “неликвид” переложат на плечи города или других инвесторов. Поэтому логичнее корректировать всю программу заново», – считает он.

Хрущевки снесут за бюджетный счет?

До конца года «СПб Реновация» начнет расселение жителей четырех новых кварталов

Петербургские хрущевки: модернизация или снос

Программа реновации хрущевок: рано ставить крест

Реновация хрущёвок - новые правила

С этим мнением согласен аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. «Экономика программы сноса хрущевок была непонятна с момента ее утверждения. А теперь, с учетом переноса сроков еще на десятилетия, я вообще не представляю себе, как инвесторы смогут выполнить свои обязательства. То, что застройщик вряд ли справится, было очевидно с самого начала. Единственный выход – это кардинально и качественно переработать документ», – говорит он.

Возможно, именно к такому решению и придут городские власти в первой декаде сентября на новом «хрущевском» совещании, где «СПб Реновация» и «Воин В» должны будут представить детальные финансово-экономические расчеты по всем 23 кварталам. Инвесторам проекта к ревизиям не привыкать: за последние годы к пересмотру программы «на бумаге» чиновники приступали с завидным постоянством.

Планы компании «СПб Реновация» по реализации программы развития застроенных территорий

Источники: БН и пресс-служба «СПб Реновации»
 

Текст: Светлана Коваленко    Фото: Алексей Александронок