За последние годы Верховный Суд РФ (ВС) выпустил с десяток разъяснений, касающихся вопросов сноса и легализации самостроев. Практика рассмотрения таких дел однозначна: даже если здание возведено без разрешения, сохранить его все-таки можно. Однако при условии, что дом соответствует целевому назначению участка.
Правила «оформления»
Разъяснения ВС касаются в первую очередь индивидуальных домов, возведенных самовольно. Многие до сих пор уверены, что разрешение на строительство должны получать только застройщики, возводящие многоквартирные здания. На самом деле и частнику, планирующему построить индивидуальный дом, разрешение тоже необходимо.
Строительство на землях ИЖС: как получить разрешениеМногие думают, что разрешение на строительство должны получать только застройщики, возводящие >>Один из последних рассмотренных Верховным Судом примеров весьма показателен: гражданка N возвела на своем участке жилой дом, но разрешения на строительство не оформляла. На этот факт обратила внимание районная администрация, которая подала иск о сносе здания. Суд первой инстанции постановил снести дом, что подтвердила апелляция. Понятно, что хозяйку дома такое положение дел не устроило – она обратилась в Верховный Суд. Там заверили: объект является самостроем, но его можно сохранить, если постройка не нарушает права третьих лиц (например соседей) либо градостроительные нормы. В рассматриваемом случае выяснилось, что хотя дом и был построен незаконно, ничьих прав это не нарушает. Следовательно, и сносить его нет никакого резона. Более того, как заявили судьи, отсутствие разрешения на строительство не может быть единственным основанием для отказа в иске о признании права собственности. То есть формально владелец может получить свидетельство о собственности в судебном порядке.
«Еще пять лет назад Высший Арбитражный и Верховный суды РФ допустили возможность легализации самостроев. Но тогда была сделана оговорка: чтобы сохранить объект, его владелец должен доказать, что хотел получить разрешительную документацию», – отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Алексей Калинкин. В данном случае владелица самостроя даже не пыталась получить «добро» на строительство. Но суд решил, что объект все же имеет право на существование.
Право на снос
Еще одно интересное разъяснение, касающееся нелегально построенных объектов, приведено в информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ № 143 от 9 декабря 2010 года. В нем сказано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, можно получить в силу так называемой приобретательной давности, если гражданин владеет ей более 15 лет. Опять же при условии, что здание не угрожает жизни и здоровью граждан. Легализовать такие самострои можно путем так называемой дачной амнистии, срок действия которой продлен до 1 марта 2018 года.
В целом, как рассказал нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров, за последние пять лет ВС неоднократно разъяснял, в каких случаях получится легализовать объекты самовольного строительства. «Критерии, по которым объект можно назвать самостроем, установлены в 222-й статье Гражданского кодекса РФ и разъяснении Верховного Суда РФ от 12.11.2013 № 18-КГ13-126: здание возведено на участке, не предназначенном для соответствующих целей, без необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм, угрожает жизни и здоровью граждан или нарушает их права», – пояснил Алексей Комаров. Впрочем, по его словам, даже совокупности этих условий недостаточно для того, чтобы суд принял постановление о сносе объекта. Нужно установить, что постройку невозможно привести в соответствие с требованиями закона, и лишь после этого будет вынесен вердикт о ликвидации объекта.
Важно знать, что иск о сносе самовольной постройки местные власти могут подать в любой момент: на эти дела не распространяются сроки исковой давности. Об этом прямо сказано в постановлении пленума Высшего Арбитражного Суда (ВАС) № 22 от 29.04.2010.
В некоторых случаях собственники умудрялись получить «добро» от соседей – например, владелец участка получал от них письменное согласие на «несоблюдение при строительстве минимальных отступов от границ земельных участков». Но, как выясняется, от сноса нелегального объекта этот факт не спасет: налицо нарушение закона и согласие на это соседей, по сути, не играет никакой роли. Об этом говорится в определении ВС РФ от 17.02.2015 № 18-КГ14-200.
Без шансов
Приведенные Верховным Судом разъяснения также касаются многоквартирных домов, незаконно построенных на землях ИЖС. Год назад ВС дал важный комментарий по поводу легализации таких объектов: самострой можно сохранить лишь в том случае, если он соответствует целевому назначению участка. В остальных случаях шансы избежать сноса отсутствуют. «В случае если многоквартирный жилой дом построили на землях, предназначенных исключительно под ИЖС, легализовать его не удастся – причем исключений из этого правила Верховный Суд РФ не делает», – резюмирует старший юрист практики разрешения споров компании Rightmark group Евгения Станиславская.
Еще одно разъяснение, от 9 апреля 2013 года, также относится к незаконно построенным многоквартирным домам. В нем сказано, что объект можно сохранить, приведя его в соответствие с требованиями закона: снести пару-тройку этажей и тем самым превратить многоквартирный дом в индивидуальный. Кстати, подобные прецеденты в Петербурге уже встречались. Например, после длительных судебных разбирательств собственник трехэтажного здания в поселке Александровская согласился уменьшить его на один этаж. В итоге дом признали индивидуальным.
Аналогичный случай произошел и с апарт-отелем в Зеленогорске. Компания «Териоки» подписала с Госстройнадзором мировое соглашение, по которому получила возможность легализовать построенный объект. Для того чтобы привести его в соответствие с законом, компании пришлось «срезать» у постройки один этаж. Других вариантов легализации таких самостроев нет: по крайней мере, ВС исключений не делает.
Тем временем в Петербурге дела о сносе подобных объектов рассматриваются все чаще. Как рассказали в Госстройнадзоре, по девяти таким объектам уже возбуждены исполнительные производства: дома могут снести в ближайшее время. Параллельно в судах сейчас рассматриваются иски ведомства о сносе еще 49 многоквартирных домов, возведенных на землях ИЖС, – решения по этим делам пока не вынесены. Еще по 37 объектам Госстройнадзор проводит проверки и собирает доказательства – иски об их сносе обещают подать в ближайшее время.
Правда, первые постановления о сносе вступили в силу больше двух лет назад, но до сих пор не исполнены. Слухи о том, что в Петербурге вот-вот снесут первый самострой, ходят давно. Но отработанный механизм сноса незаконного жилья здесь до сих пор так и не появился.
