Коммерческая недвижимость: апокалипсис отменяется?

В частности, ситуация на офисном рынке Санкт-Петербурга могла быть значительно печальнее, если бы не начавшийся переезд «Газпрома», который стал поистине «счастливой картой» для бизнес-центров нашего города.

Офисы: спасительный «Газпром»

По данным аналитиков NAI Becar, на сегодня газовый монополист и его дочерние структуры уже занимают около четверти всех городских офисных площадей классов А и В+. И эта цифра будет только расти – к концу года эксперты прогнозируют переезд в Петербург администрации «Газпрома». Как мы уже сообщали, одной из последних громких сделок стала аренда «Газпромом» нового бизнес-центра Eightedges на Большеохтинском проспекте, д. 45, площадью 20 тыс. кв. м. При этом генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев отмечает, что приток других новых арендаторов остается довольно низким.

Одной из основных тенденций офисного рынка сегодня стал активный мониторинг предложения арендаторами, которые пытаются решить – стоит ли идти на дорогостоящий переезд ради более выгодных арендных ставок или менять локацию на более выигрышную. При этом собственники бизнес-центров всеми силами пытаются удержать арендаторов, предлагая скидки, деиндексацию, различные дополнительные услуги.

Новых девелоперских проектов на офисном рынке, как считают эксперты, в ближайшее время ждать не следует, хотя те, которые стартовали раньше, продолжают выходить на рынок. Так, в первом квартале 2015 года, по данным Colliers International, в эксплуатацию было введено шесть бизнес-центров суммарной арендной площадью 29,6 тыс. кв. м, что увеличило общий объем петербургской офисной недвижимости до 2,3 млн кв. м.

Всего до конца текущего года ожидался выход на рынок около 324 тыс. «квадратов» офисных площадей. Однако эксперты считают, что вряд ли стоит прогнозировать сдачу более 256,5 тыс. кв. м, учитывая, что некоторые девелоперы сейчас переносят сроки или пересматривают свои проекты в сторону уменьшения.

Склады: собственники умерили аппетиты

Если в начале года, по данным Knight Frank St. Petersburg, арендодатели складской недвижимости еще удерживали ставки на докризисном уровне, то к весне они начали плавно опускать планку.

Впрочем, эта тенденция была вполне ожидаемой. В 2014 году рынок качественных складских объектов показал хороший прирост, его объем увеличился почти на 400 тыс. кв. м и достиг 2,5 млн кв. м. Еще три новых складских комплекса площадью порядка 80 тыс. «квадратов» открылись уже в этом году.

Дополнительные вакансии формируются за счет площадей, которые предлагают в рамках своих объектов логистические операторы, а также за счет складов, сдающихся в субаренду.

Если учесть, что по состоянию на начало года уже пустовало около 170 тыс. складских «квадратов», а кризисные тенденции привели к дальнейшему снижению активности арендаторов, то в борьбе за них арендодатели прогнозируемо начали демпинговать.

Новой тенденцией 2015 года стало снижение запрашиваемых ставок уже не в валюте, а в рублевом эквиваленте. Как отмечают эксперты компании, по итогам первого квартала ставки на качественные складские площади класса A снизились на 7-10%, составив в среднем 340-410 руб. за кв. м в месяц без учета операционных расходов, коммунальных услуг и НДС.

В итоге сегодня на рынке пустует около 6,3% складов. «В дальнейшем ряд арендаторов будет оптимизировать занимаемые помещения либо съезжать. В связи с этим в течение следующих трех-шести месяцев доля свободных площадей в существующих складских комплексах будет продолжать расти», – считает Андрей Косарев.

Заметным явлением на рынке складской недвижимости стал рост числа проектов в формате built-to-suit. Такие склады возводятся девелопером под конкретного заказчика, как правило – на условиях совместного финансирования, после чего объект либо выкупается клиентом по заранее согласованной цене, либо берется в аренду на длительный срок. По данным экспертов, на сегодняшний день в общей структуре складского рынка площадь таких объектов немногим превышает 1 млн кв. м.

Магазины: новые не строят, но и старые не закрывают

Довольно непростая ситуация сложилась в сегменте торговых центров. Девелоперская активность здесь упала до абсолютного минимума. Первый квартал текущего года, по данным Colliers International, не вывел на рынок новых открытых торговых центров. Кроме того, объемы текущего строительства и будущего ввода качественных торговых площадей в перспективе на 2015-2016 годы остаются самыми низкими за последние пять лет.

В уже существующих торговых комплексах отмечается заметная ротация арендаторов. Магазины крупнейших международных ритейлеров группируются в наиболее качественных ТЦ, высвобождая вакантные площади в менее успешных проектах. При этом, как и в сегменте офисной недвижимости, арендодатели готовы на уступки арендаторам. Фиксация валютного коридора на 6-12 месяцев, отказ от индексации ставки на 2015 год и готовность заменить арендную ставку процентом с оборота сегодня высказывают собственники большинства торговых центров.

Тем не менее, по данным компании JLL, по состоянию на начало марта объем вакантных площадей в торговых центрах превысил 6%, а к концу года эксперты прогнозировали его рост до 8-9%.

Что касается сегмента стрит-ритейла, то на этом рынке традиционно отмечается целый «букет» разнонаправленных тенденций.

С одной стороны, итоги первого квартала нынешнего года здесь во многом схожи с тем, что происходит в других сегментах коммерческой недвижимости. Ряд крупных сетевых операторов закрыл отдельные торговые точки, заявляемые собственниками ставки аренды за полгода снизились почти на треть, а ротация арендаторов заметно возросла.

С другой стороны, возможностью занять хорошие локации по сравнительно низким ценам довольно активно пользуются новые инвесторы и арендаторы, в том числе – сетевые.

У развивающихся операторов рынка наибольшей популярностью пользуются помещения в 200-500 «квадратов» в центральной части города либо объекты от 1 тыс. кв. м в спальных районах.

Спрос на покупку качественных коммерческих площадей в основных торговых коридорах, по мнению экспертов, достаточно стабилен. Возможностью покупки интересуются как петербургские, так и московские инвесторы. Они, как правило, рассматривают объекты со сроком окупаемости не более 10 лет, наличием потенциального или действующего арендатора и бюджетом сделки от 30 до 200 млн руб.

«Активные ротации арендаторов характерны для сложных периодов в экономике», – отмечает руководитель департамента Street Retail компании Colliers International в Санкт-Петербурге Ольга Аткачис. Однако, по ее прогнозу, по итогам года уровень ротации не должен превысить порог в 20%. «Кроме того, некоторые арендаторы, заявившие о приостановке планов развития на первый квартал, рассматривают возможность их возобновления уже во втором квартале 2015 года», – говорит эксперт.

Примером того, что стрит-ритейл постепенно пытается восстанавливать утраченные позиции, может служить ситуация с вакантными помещениями на Невском проспекте. В марте 2015 года количество пустующих торговых площадей здесь составляло 15-20%, тогда как в период пика простоя, который пришелся на конец прошлого года, этот показатель достигал 30%.

Возможно, самый динамичный сегмент торговой недвижимости первым оправляется и от паники, вызванной кризисными ожиданиями.

Качественные торговые центры, планируемые к открытию в 2015 году

Источник: Colliers International

Текст: Андрей Грязнов    Фото: Алексей Александронок