На эти вопросы БН ответил заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, который прежде многие годы занимался проблемами обманутых дольщиков в Комитете по строительству Смольного.
– Риски покупателей квартир в строящихся домах в кризис возросли?
– Вопрос риторический, из разряда: «Больше ли шансов простудиться в ненастную погоду, чем в солнечную?» Конечно, риски возрастают. По объективным причинам.
На любом объекте есть два графика: производства строительных работ и их финансирования. Одно без другого невозможно. Чтобы понимать уровень рисков, надо иметь представление об источниках финансирования застройщика.
Их всего три, и главный – деньги покупателей строящегося жилья. Понятно, что из-за роста инфляции и снижения реальных доходов населения этих средств будет меньше. Ипотека как инструмент, повышающий покупательскую способность граждан, сегодня стала малодоступной. Займы по субсидируемой государством ставке 12% годовых поддержат рынок, но погоды не сделают.
Второй источник финансирования – кредитные средства, привлекаемые застройщиком. Сегодня взять деньги в банке гораздо сложнее как с точки зрения предъявляемых к заемщику требований, так и с точки зрения процента, под который дается кредит.
Третий – это собственные деньги строительных компаний. Этот источник не очень велик, но он есть.
От баланса этих трех способов привлечения средств и будет зависеть устойчивость компании: чем меньше доля привлеченных денег и выше – собственных, тем лучше дела у застройщика.
– Большинство застройщиков не показывают свою финансовую документацию. Да и среди покупателей не много экономистов, которые умеют анализировать финотчеты. Можно ли «угадать» безопасный объект по каким-то иным признакам?
– Самое безопасное, безусловно, – покупать квартиры в уже построенном доме. Но цена вопроса сразу возрастает. В Петербурге есть несколько компаний, которые начинают продажу на высокой стадии готовности объектов. Это хороший сигнал для покупателя. Значит, застройщик работает преимущественно на собственные и кредитные средства, банк проверил его финансовую устойчивость и счел надежным партнером. Но данные участники рынка работают не в самой низкой ценовой категории.
– Наиболее распространенная сейчас рекомендация – смотреть на историю компании: кто долго присутствует на рынке, тот и надежный. Но все помнят, как один из старейших петербургских застройщиков, компания «ЛЭК», заморозила свои стройки в 2009-2010 годах. На ваш взгляд, длительный срок работы – это показатель надежности?
– Конечно, да. Но отнюдь не единственный, который стоит принимать во внимание. Надо смотреть также на соблюдение сроков строительства в прошлые годы, на качество сданных домов (об этом можно прочитать на форумах дольщиков), на количество объектов в портфеле. Именно большие объемы строительства и запас земельных участков, на мой взгляд, позволили «ЛЭК» пережить прошлый кризис, и сейчас ситуация по их долгостроям понемногу выправляется. Хотя следует признать, что некоторые застройщики с долгой историей присутствия на рынке тогда ушли, например, «Чесма-Инвест».
Тем не менее выбирая между компанией с хорошей историей, которая строит в данный момент сразу несколько объектов, и новичком, который возводит единственный дом, я бы предпочел первого.
– Есть версия, что некоторые застройщики сейчас активно выводят новостройки для того, чтобы привлечь как можно больше средств на этапе котлована и профинансировать строительство одних жилых комплексов за счет других. Не станут ли обширные портфели объектов своеобразными пирамидами?
– Надо быть полным безумцем, чтобы сегодня создавать пирамиды, выводя большое количество новых объектов. Затягивать сроки сдачи и продлевать разрешение на строительство компаниям экономически крайне невыгодно. Два года назад было принято постановление правительства Санкт-Петербурга, которое усилило санкции за нарушение сроков. Штрафы доходят до нескольких десятков миллионов рублей.
С 1 марта этого года, после вступления в силу поправок в Земельный кодекс РФ, те компании, которые строят на городской или муниципальной земле, вовсе окажутся в сложном положении. В соответствии с федеральным законом участок с недостроенным домом должен быть выставлен на торги.
Механизм, правда, мне пока неясен. С трудом могу себе представить, как можно продать дом с дольщиками и кого может заинтересовать такое предложение с обременением? Тем не менее после разработки соответствующих региональных законов у Смольного появится еще один рычаг давления на компании, нарушающие сроки строительства.
– Вы утверждаете, что застройщики не занимаются «перекрестным финансированием» своих объектов?
– Увы, занимаются. Комитет по строительству, проводя проверки деятельности застройщиков, нередко сталкивается с нарушением ФЗ-214 в части целевого расходования средств дольщиков. Чаще всего это именно направление денег, собранных у дольщиков одного дома на строительство другого. Мы неоднократно предлагали внести в законы поправку, предусматривающую реальное наказание за подобные действия. К сожалению, нас не услышали. Санкции не налагаются. Но у дольщиков есть право обратиться в суд с иском к застройщику.
Итоги проверок публикуются на сайте Комитета по строительству, там есть перечень компаний-нарушителей.
– Но проверяют далеко не все стройки. В прошлом году Комитет успел посетить 24 объекта.
– Если у дольщика возникло подозрение, что застройщик нецелевым образом расходует средства (например, работы на доме замерли), он может обратиться с запросом в Комитет по строительству и инициировать внеплановую проверку. Половина посещений объектов в прошлом году были внеплановыми.
– Можно ли сказать, что дома, возводимые на городских землях, находятся под более строгим контролем со стороны правительства, чем на частных?
– Правительство может повлиять только на определение сроков строительства. Больше никаких рычагов нет. В Петербурге половина объектов строится на частных землях и застройщик сам определяет темпы работы. Но если он привлекает деньги по договорам долевого участия в рамках ФЗ-214, то безразлично, какова собственность участка. Он отвечает за соблюдение сроков передачи квартиры дольщику по данному закону, и штрафные санкции вполне ощутимые. У нас есть выигранные в суде дела, по которым дольщики получали сотни тысяч и даже миллионы рублей компенсации за несвоевременную передачу объекта.
– То есть лучше выбирать объекты, квартиры в которых продаются по договорам долевого участия?
– Всегда говорил и буду повторять, что ДДУ предпочтительнее договора паенакопления жилищно-строительного кооператива. Хотя у нас довольно много застройщиков, среди которых есть крупные компании, строят по схеме ЖСК, и их покупатели ни на что не жалуются. Но надо понимать, что дольщик законом защищен намного надежнее, чем пайщик кооператива. Выбор у покупателей есть: в Петербурге строится свыше 600 объектов жилого назначения, из них 370 реализуются по ДДУ. Перечень компаний, работающих по договорам долевого участия, представлен на сайте Комитета по строительству.
– Есть ли разница, кто является застройщиком: компания, под брендом которой продается объект, или некое ООО, созданное частными лицами?
– Конечно, предпочтительнее, когда крупная компания выступает застройщиком по всем строящимся домам, но в то же время весьма распространена практика, когда под каждый объект создается свое юридическое лицо. Главное, чтобы права на участок и разрешение на строительство были оформлены именно на это юридическое лицо. Напомню, что ответственность застройщиков, работающих по ФЗ-214, с прошлого года должна быть обеспечена страховым полисом, членством в обществе взаимного страхования или банковским поручительством. Так что риски в данном случае застрахованы вне зависимости от того, кто является застройщиком.
Скорее, настораживает не то, что застройщиком выступает дочерняя компания, а ситуация, когда квартиры продает стороннее юридическое лицо. Думаю, такое будет встречаться все чаще, так как на строительный рынок возвращается бартер. Застройщики будут рассчитываться с подрядчиками квартирами, те – выставлять объекты на продажу. Покупать жилье у третьих лиц можно без опасений только в одном случае: если оно передано застройщиком подрядчику по ДДУ, который зарегистрирован в Росреестре. Сам договор цессии также должен пройти регистрацию. Никакие предварительные договоры недопустимы, иначе можно нарваться на двойные продажи.
– Следует ли до подписания договора изучать техусловия на подключение к коммуникациям?
– Почему нет, если человек в этом разбирается? Но для неспециалиста это темный лес. Единственное скажу: на данный момент с осторожностью относился бы к объектам, по которым заключены договоры с Ленэнерго о расчетах за подключение в денежной форме. Не хочу обидеть уважаемого монополиста, но, как известно, средства, уже перечисленные ему строительными компаниями, зависли из-за проблем в банке «Таврический». И большой вопрос, успеет ли Ленэнерго в срок выполнить свои обязательства. На данный момент предпочтение следует отдавать тем объектам, в которых инженерную инфраструктуру строит сам застройщик с последующей передачей Ленэнерго.
– Итак, основные признаки надежности: строительная компания много лет работает на рынке и реализует квартиры по ДДУ. На что еще стоит обратить внимание потенциальному покупателю?
– Сейчас строительный рынок довольно прозрачный и при желании можно найти много полезной информации. На месте покупателя, выбрав объект, я бы первым делом зашел на сайт Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и убедился, что он строится не на землях ИЖС. Там в «черном списке» около 200 строящихся и проектируемых домов. Настоятельно не советовал бы покупать в них квартиру, потому что оформить квартиру даже в построенном доме практически невозможно – ведь на него никогда не получить разрешение на строительство, да и суды в последние годы, как правило, выносят решения о сносе незаконных построек.
Затем посетил бы сайт Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, чтобы убедиться, выдано ли разрешение на строительство интересующего меня дома. Если документ неоднократно продлялся (а такая информация тоже отражена на сайте), меня бы это насторожило. Еще больше не понравилось бы, если бы узнал, что на объекте менялся застройщик. Как правило, это свидетельствует о проблемах.
В-третьих, можно поинтересоваться на сайте Роспотребнадзора, не налагались ли на застройщика штрафы за нарушения прав дольщиков при заключении ДДУ.
В-четвертых, есть портал Арбитражного суда по Петербургу и Ленинградской области, где можно узнать, есть ли иски к данному застройщику и кем они поданы. Если были или идут суды с дольщиками, с подрядчиками, счел бы это плохим признаком.
Обязательно изучил бы всю информацию о застройщике на сайте Комитета по строительству Санкт-Петербурга. Здесь можно узнать, работает ли он по 214-ФЗ, допускал ли нарушения.
Наконец, непременно съездил бы на стройплощадку и посмотрел, что там происходит. Признаюсь, сегодня не стал бы покупать квартиру на стадии котлована даже у самой хорошей компании.
Непременно изучил бы сайт застройщика. Среди них есть очень открытые, которые выкладывают всю необходимую документацию, ведут онлайн-трансляцию со стройплощадки, приглашают дольщиков на экскурсии. Это тоже позитивные признаки.
– Что делать тем покупателям, кто не дружит с интернетом?
– Можно прийти на консультацию к нам в комиссию или в Комитет по строительству. Там по вторникам личный прием граждан. К слову, заметил позитивную тенденцию: в последнее время все чаще люди советуются с нами до заключения договора, а не после подписания документа, когда уже возникли проблемы, тем самым снижая свои риски.
