У каждого банка собственные приемы, чтобы проверить добросовестность и кредитоспособность заемщиков жилищных кредитов. И большинство клиентов имеют реальные шансы на одобрение заявки.
Доходное место
Макроэкономическая обстановка в стране подвержена колебаниям. Это не может не отражаться на поведении банков.
Когда экономическая ситуация ухудшается, главными факторами, определяющими политику отбора клиентов на ипотечном рынке, становятся следующие. Во-первых, на решения кредитора влияет находящийся в его распоряжении объем свободных денег. Чем их меньше, тем более строго банк будет относиться к будущим заемщикам, отбирая самые выгодные для себя варианты кредитования.
Во-вторых, банки пристальней отслеживают ситуацию на рынке труда – в каких отраслях растет безработица.
Возможен пересмотр банками и подхода к соотношению доходов заемщика и выплат. Обычно считается нормой, когда заемщик ежемесячно выплачивает до 50% своих доходов. Но при нарастании кризисных угроз потолок может быть снижен до 40-45%.
Кроме того, банк начинает строже относиться к заявкам от лиц с негарантированными доходами. Для кредитора социально защищенный бюджетник с относительно низкой зарплатой интересней популярного певца, у которого сегодня есть гонорары, а завтра может не быть. Кредиторы считают нестабильными доходы не только граждан творческих профессий, но и владельцев бизнеса. Так, перед выдачей кредита генеральному директору или главному бухгалтеру небольшой или средней компании банк проведет анализ доходности предприятия.
Непреодолимых препятствий для получения ипотеки на сегодня только два: длительные просрочки крупных сумм и судимость за экономические преступления
Недоверие вызывают и различные комиссионные заработки. Например, непросто будет получить кредит даже преуспевающему агенту по недвижимости.
Переходи на темную сторону
При негативных явлениях в экономике страны банкиры осторожней стали относиться к потенциальным заемщикам с «серыми» доходами. Считается, что в кризис работодатель может такие выплаты прекратить и заемщик окажется неспособным обслуживать долг.
При неблагоприятных макрофинансовых тенденциях банкиры сворачивают и кредитование с минимальным первоначальным взносом. Делаться это может негласно – просто банк не будет одобрять такие заявки, а объяснять причины отказа он законодательно не обязан.
Как рассчитать ипотекуСамая часто встречаемая на профильных ипотечных форумах в интернете фраза – это «Я хочу взять ипотеку. С чего мне начать?». БН предлагает свой >>В то же время банки проверяют, насколько заработки претендента соответствуют обычным для его профессии и должности доходам. Например, если уборщица представит документы, в которых черным по белому написано, что она получает министерскую зарплату, кредит одобрен не будет.
Естественно, гарантированной причиной отказа послужит испорченная кредитная история. Когда экономика на подъеме, банки могут на прежние грехи закрыть глаза – например, если долг давно погашен и по следующим кредитам заемщик выплачивал проценты добросовестно или если это была техническая просрочка. Но как только возникает угроза кризиса, прежние просчеты вспоминаются.
Частая причина отказа в заявке – неумышленное искажение претендентом данных о себе. Например, в паспорте фигурирует один адрес проживания, а в справке о доходах указывается другой. Или в справке о доходах заемщик слегка «округлил» в сторону завышения размер своей зарплаты.
Соискатели кредитов, чья профессия связана с риском для жизни, всегда вызывали у банков сильные сомнения
Впрочем, для граждан с нестабильными, но относительно высокими доходами банкиры придумали выход. Присутствующие в линейках почти всех ведущих игроков ипотечного рынка специализированные продукты обычно называются «Ипотека по паспорту», «Ипотека по одному документу», «Ипотека по двум документам»… Отличительной особенностью таких программ являются повышенная на 0,5-1 п.п. процентная ставка и высокий первоначальный взнос – от 35% стоимости приобретаемого жилья. Считается, что заемщик, внесший крупную сумму, уже выплаты не прекратит.
Формулы добросовестности
Поводом для отказа может служить не одна причина, а совокупность рисков, рассчитанная каждой кредитной организацией по собственным методикам скоринга и андеррайтинга.
Скоринг позволяет прогнозировать поведение заемщика в будущем на основании оценки других заемщиков. Андеррайтинг же позволяет изучить кредитоспособность самого соискателя, прежде всего на основании представленного пакета документов.
У каждого банка эти формулы различаются, для одного кредитора начисленных баллов может хватить для положительного решения, для другого – нет. Поэтому сегодня рекомендуется подавать пакеты документов одновременно в несколько банков. Но постепенно на рынке ипотечного кредитования происходит унификация моделей оценки. Поскольку поведение заемщиков подчиняется статистическим законам, участники рынка адаптируют приобретенные на Западе либо создают собственные математические системы оценки рисков. В частности, разработанные НБКИ модели скоринга включают уже свыше 80 характеристик. Проверяется, не являются ли злостными должниками друзья в соцсетях, учитывается и регион проживания заемщика. Далее банки только меняют пороговые параметры в формулах, исходя из того, что им важнее: рисковать и быстрее наращивать портфель займов или отбирать наиболее дисциплинированных заемщиков.
Для особо хитрых
До сих пор на рынке встречаются случаи предоставления в банки фальшивых справок с завышенными доходами. Такие нарушения выявляются не только благодаря скоринг-бюро. Одни банки имеют доступ к базе данных ФНС и ПФР. Другие, благодаря зарплатному обслуживанию, сами же выдают будущим заемщикам деньги и поэтому прекрасно осведомлены о доходах соискателей. Также кредиторы пытаются выявить заемщиков, которые берут в другом банке кредит на первоначальный взнос, увеличивая риск дефолта.
К довольно распространенным попыткам получить дополнительную выгоду можно отнести уловки с объектом залога. Недобросовестные граждане часто пытаются подкупить оценщиков, чтобы те в отчете указали не совпадающую с рыночной цену объекта. Для противодействия таким проискам банки создают собственные службы оценки залогов или работают только с аккредитованными оценщиками. Кроме того, ряд банков периодически устраивает выборочную проверку уже оформленных договоров.
Преимущественную угрозу деятельности банков несут профессиональные мошенники, чаще всего работающие по поддельным документам. Поэтому при оценке заявки банки применяют не только статистические методы проверки. Например, поводом для усиленного контроля может служить частое изменение номера контактного телефона. Вопросы в анкете выстраиваются так, чтобы проверить, хорошо ли знаком сам «соискатель» со своей биографией. А в ряде ипотечных центров проводится идентификация посетителя по видеозаписи, при этом система способна распознать, когда украденный паспорт предъявляет загримированный жулик.
Парадоксы одобрения
Сегодня долги по просроченным ипотечным кредитам в денежном выражении составляют около трети от задолженности физических лиц по всему спектру розничного кредитования в России.
Казалось бы, такие цифры должны испугать банкиров и привести к заметному ужесточению отбора ипотечных заявок. Но здесь нужно учитывать следующее. В ипотечном кредитовании критическим, то есть ведущим к разрыву договора, считается срок задержки платежей в 90 дней. А в количественном измерении доля таких кредитов колеблется на уровне всего 2%. В то же время доля ипотечных ссуд, по которым не фиксировалось ни одной даже кратковременной просрочки, последние годы близка к 95%.
Ипотечные заемщики более дисциплинированны, чем другие категории пользователей кредитов, поскольку опасаются лишиться жилья. И банкиры это учитывают – в среднем потенциальные заемщики ипотеки получают добро в два раза чаще, чем соискатели потребкредитов.
Опрошенные БН девелоперы утверждают, что доля не одобренных банками ипотечных заявок обычно составляет около 10% от потока. Сами банки заявляют, что дают положительные заключения по 60-80% поступающих заявок. Расхождение показателей объясняется тем, что на первичном рынке недвижимости доля одобрений существенно выше. Сделки с частью объектов вторичного рынка недвижимости банки не кредитуют принципиально, поскольку считают ликвидность такого жилья слабой.
