Как пошутил знакомый архитектор, градостроение по-фински – это когда к каждому дому прилагается своя сосна и валун. Если говорить серьезно, то еще до ввода финских новостроек в эксплуатацию понятно, как здесь будут жить люди: водить детей вот в этот детский сад, который строится рядом с жилыми комплексами, вот по этим дорожным развязкам выезжать из микрорайона в большой мир, вот здесь парковать свои велосипеды и отдыхать вот в этом обустроенном парке.
– Новые микрорайоны в Финляндии отличаются весьма гармоничной средой для жизни. Каким образом обеспечивается этот комфорт?
– Давайте расскажу о процессе градостроительного планирования в Финляндии. На первом этапе решения принимаются на уровне регионов, которые решают, каким образом будет осуществляться транспортная связь между городами, в каких населенных пунктах разместится промышленное производство, торговые центры и другие крупные объекты. Получается общая картина развития региона, на основании которой населенные пункты готовят собственные документы – аналоги российских генеральных планов. На этих планах обозначено, где будут проходить внутригородские дороги, где – стоять детские сады и школы и какие участки отводятся под строительство жилья. Эта задача чиновников.
На градостроительном плане участка, отведенного под жилищную застройку, также все четко определено: сколько квадратных метров жилья можно построить, где именно будут располагаться дома, какой высоты они должны быть, сколько машиномест необходимо предусмотреть. Заранее «отрисованы» территории общего пользования, прогулочные зоны, зеленые насаждения.
Нередко на этом этапе муниципальные власти привлекают к обсуждению застройщиков. Например, так создавался градостроительный план нового района Кивистё в городе Ванта. Муниципальные власти решили построить здесь район доступного жилья, разбили территорию на участки и привлекли пять застройщиков, в том числе – YIT. Градостроительный план застройки мы делали вместе с официальными властями. Целью было разработать такой документ, который позволил бы построить недвижимость по привлекательным ценам. Считаю, получилось удачно, квартиры очень востребованы.
– Предположим, земельный участок оказался в частной собственности еще до того, как было утверждено его зонирование. Как город в таких случаях аргументирует необходимость отвести часть земли под общественные нужды? В России бывают конфликты в таких ситуациях.
– Мы не покупаем участки, на которых не предусмотрена интересная нам деятельность. Но, допустим, девелопер приобрел участок без градостроительного плана. Он заключает с городом договор об использовании этой земли. Предположим, выясняется, что часть приобретенной территории, в соответствии с планами муниципалитета, необходимо отвести под строительство дороги или разбивку парка. В таком случае YIT передает городу необходимые «пятна», но в обмен получает от него дополнительные участки, что компенсирует потери девелопера.
Возможна также обратная ситуация – когда землевладелец оказывается должен городу. Предположим, после утверждения градостроительного плана земли сельскохозяйственного назначения отводятся под жилищное строительство. Ценность их тем самым увеличивается. Если земля принадлежит частному владельцу, то, по финскому законодательству, он обязан оплатить городу компенсацию за использование участка. Максимальный размер компенсации – 60% от дополнительной стоимости участка после перевода в другую категорию. Допустим, изначально участок стоил миллион евро. После того, как он был переведен под жилищную застройку, его стоимость возросла до €4 млн. Соответственно, компенсация составит €1,8 млн. На эти деньги власти создадут инфраструктуру, необходимую для строительства жилья на участке.
– Кто заботится об архитектурном облике проекта? Особенно интересна ситуация, когда несколько застройщиков развивают одну территорию. Каким образом обеспечивается стилистическое единство застройки?
– Дисгармония или хаотичная застройка в принципе исключены. Обычно на уровне разработки градостроительного плана определяется материал, из которого должны быть построены дома, цветовая гамма фасадов, этажность. Также довольно жестко регламентировано, в каком месте будет расположен каждый дом, какой он будет формы.
– Какие обязательства по развитию территорий берет на себя город? Закреплены ли в генеральном плане сроки их выполнения? Бывают ли случаи, когда власти не справляются и затягивают строительство?
– Когда город разрабатывает генеральный план, он обязуется к каждому участку, отведенному под жилищное строительство, подвести электричество, воду, канализацию, телефонные линии, интернет и дорогу (но внутриквартальные дороги – ответственность застройщика). Не помню ситуации, когда бы все это не было сделано в срок.
Кроме того, к ответственности муниципальных властей относится строительство запланированных социальных объектов, а также – обустройство парковых зон и общественных пространств, обозначенных в градостроительном плане. Все делается вовремя.
– За счет каких средств?
– Застройщик перечисляет в бюджет деньги за покупку участка, а также – плату за пользование землей. В том случае, если участок взят в аренду у муниципалитета, взимается ежегодная арендная плата в размере 4-5% его стоимости. Этих денег хватает для инфраструктурного обеспечения застраиваемой территории. Дополнительно с застройщика взимается только плата за подключение к инженерным сетям, но она не велика, менее 1% от стоимости проекта.
– Где в итоге выше маржинальность проектов – в России или в Финляндии?
– Мы не раскрываем свою маржу. Но скажу так – она одинакова и в России, и в Финляндии. Сильно различается структура затрат на реализацию проекта. В России примерно вдвое выше стоимость земли и стоимость обеспечения участка инженерной инфраструктурой. Примерно в четыре раза выше банковские проценты. Зато само строительство заметно дешевле.
– Возможна ли ситуация, когда застройщик нарушает высотный регламент или уменьшает количество парковочных мест, площадь зеленых насаждений?
– Исключено. В разрешении на строительство четко прописано обязательное соответствие здания действующим строительным нормативам, градостроительному плану поселения, а также – решениям комиссии по архитектуре. Это такой общественный орган, который создается для оценки эстетической стороны застройки в центре городов. Если хоть одно из условий нарушено, застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию. Здание придется либо демонтировать, либо привести в соответствии с разрешением на строительство. Все это – за счет строительной компании.
– Жилищное строительство в Финляндии довольно жестко регламентировано. Вам, как застройщику, доставляет это неудобства?
– В целом требования целесообразные. Но иногда они не отвечают рыночным реалиям. Например, в Хельсинки в градостроительном плане строго определена средняя площадь квартир для каждого дома. Это плохое требование. Игроки рынка всегда стараются произвести тот продукт, который пользуется спросом. Сейчас покупатели предпочитают однокомнатные квартиры, жилье небольшой площади. Но мы не можем им это предложить в достаточном количестве.
Одним из главных направлений стратегии нашей компании, скорректированной с учетом непростой ситуации в европейской и российской экономиках, является экономическая эффективность нашей деятельности. Она подразумевает не только совершенствование внутренних процессов, но также развитие доступных по цене продуктов. Это относится ко всем рынкам, на которых мы работаем, – Финляндии, России, странам Балтии, Восточной и Центральной Европы. Но реализовать этот принцип не везде бывает одинаково просто.
– То есть в свете скорректированной стратегии для вас приоритетным российским регионом станет Московская область, где вы строите жилье более низкого класса, чем в Санкт-Петербурге?
– Нет, ни в коем случае. Давайте уточним, что я имею в виду под доступными недорогими квартирами. Мы не собираемся наращивать в России долю жилья эконом-класса в нашем портфеле. Мы продолжим строить в основном жилье комфорт-класса, немного – «бизнеса» и немного – «эконома». При этом классность определяется в первую очередь локацией проекта. Но внутри классов жилья мы будем стремиться к снижению стоимости квартир, в том числе – уменьшая их площади. У вас тоже повышенным спросом пользуются объекты с небольшой площадью. Это относится ко всем российским регионам, где работает наша компания.
– Как в целом развивается ситуация на российском рынке? Не опасаетесь стагнации спроса?
– Спрос во втором квартале действительно снизился по сравнению с первым. Летом жилищные продажи были даже немного медленнее, чем в аналогичные месяцы 2013 года. Но процент продаж строящегося жилья в наших комплексах вырос с 36 до 40%, количество непроданных построенных квартир чрезвычайно низкое – 199 на всю Россию. При этом около половины квартир продается с привлечением ипотечных займов. А в первом квартале почти 60% сделок покупатели осуществляли за счет собственных средств.
– Планируете начать строительство новых объектов в Петербурге до конца года?
– У нас есть возможность начать новые проекты, мы получили разрешения на строительство. Но решение об их запуске до конца года будет зависеть от ситуации на рынке. Она трудно предсказуема. Затягивание конфликта на Украине может не лучшим образом повлиять на бизнес компании в России. Макроэкономическая ситуация может негативно сказаться на спросе. По нашим оценкам, во втором полугодии вырастут ипотечные ставки. Цены на жилье останутся стабильными.
