Напоминаем, что для обзора проектов комплексного освоения территорий (КОТ) они были «рассортированы» по признаку удаленности от метро и первые два уже нами рассмотрены. На этот раз в центре внимания два микрорайона, расположенные на расстоянии около 2 км от станций подземки. То есть жители при желании смогут добраться до метро пешком, затратив на дорогу минут 15-20.
Двое у парка
Проект КОТ «Новый Оккервиль» реализуется на землях бывшего совхоза в Ленинградской области, но внутри Кольцевой автодороги и довольно близко от станции метро «Улица Дыбенко» – до нее от крайних домов менее километра. Между петербургскими «спальными» кварталами и новой застройкой пролегает железная дорога, из-за чего возникает ощущение некоторой отрезанности нового микрорайона от «большой земли».
В перспективе, когда в 2018 году сдадут все запланированные дома, здесь будут проживать порядка 25 тысяч человек. «Первопроходцы» уже осваиваются: первые корпуса начали заселяться еще в 2011-м.
«Новый Оккервиль» возводят два застройщика – компании «Строительный трест» и «Отделстрой». Проект КОТ являет собой редкий пример согласованности действий участников рынка. Территория в 50 га не была раздергана на куски, а воспринималась собственниками как единое целое. Об этом можно судить по эскизам и макетам будущего микрорайона. На них участок неправильной четырехугольной формы поделен на северную и южную части, между которыми должна пролечь аллея со скамейками, фонарями и зелеными насаждениями, которую обустроят совместными усилиями. По обе стороны от «нейтральной полосы» симметрично распложаться внутренние пространства двух кварталов. В них между многоэтажками разместятся детские сады, школы, спортплощадки, игровые площадки, клумбы.
Конечно, чтобы новые кварталы напоминали новостройки Европы, общественные пространства должны быть побольше, а дома – пониже (первые очереди «Оккервиля» не превышают 12-16 этажей, а следующие выросли почти в полтора раза). Хорошо бы также закрыть дворы от машин, которые просто заполонили все пространство двух ЖК. Однако, несмотря на эти придирки, заметно, что над градостроительной планировкой территории основательно подумали. В том числе – над тем, чтобы дома выглядели нескучно: «внешность» каждого здания решена по-своему, даже окраска фасадов в микрорайоне не повторяется.
Второе выгодное отличие этого комплекса от большинства новостроек в том, что обустройство жизненных удобств началось буквально с первых месяцев строительства. В самом начале застройщики-соратники вложили средства в обустройство парка через дорогу от ЖК, на берегу реки Оккервиль: на пустыре проложили велосипедные дорожки, посадили деревья, поставили скамейки. Это был сильный маркетинговый ход, выделивший «Новый Оккервиль» из череды проектов КОТ. Однако с юридической точки зрения процесс не был доведен до конца: весь 2013 год нынешним и будущим жителям микрорайона пришлось отбивать полюбившееся место прогулок от представителей церкви. Отстояли – место под храм выделили дальше, за рекой. Правда, остался открытым вопрос, кто будет содержать зеленую зону – официального статуса у парка нет.
Опережающими заселение домов темпами развивается также торгово-развлекательная составляющая микрорайона. Весной заработал спортивный комплекс с бассейном. Отведено место под торговый центр среднего размера (20 тыс. кв. м), его планируют сдать в 2016 году. Впрочем, торговой инфраструктуры в «Оккервиле» уже и сегодня достаточно: есть сетевые супермаркеты, продуктовый и бытовой химии и даже такие нетривиальные места шопинга, как магазины стройматериалов и здорового питания. В общем, коммерческая инфраструктура складывается споро и разумно, жителям предлагаются всевозможные услуги – от стрижки волос и медицинской диагностики до солярия и уроков танцев.
Несколько хуже получается с социальной инфраструктурой. Первый построенный детский сад открылся в формате коммерческого, «порадовав» жителей размером платы – более 20 тыс. руб. в месяц. Сейчас строится большая школа, на 1600 мест. В перспективе – еще три дошкольных учреждения. По словам представителей стройкомпаний, они будут государственными.
Однако у «Нового Оккервиля» есть большой минус, который вряд ли будет устранен в ближайшие годы. Безальтернативное средство сообщения с городом – узкий переезд на железной дороге. Уже сейчас там случаются пробки. Когда микрорайон будет заселен полностью, поток автомобилей утроится. К этому же «бутылочному горлышку» потянется транспорт от домов, строящихся между деревней Кудрово и ТРЦ «Мега Дыбенко».
Решить эту проблему будет крайне непросто, так как с одной стороны «железки» земля принадлежит городу, с другой – области, а сами пути – РЖД. А эти три субъекта, как показывает опыт, оперативно договариваться не умеют.
КОТ по-израильски
Вторая «комплексная» территория, на месте теплиц фирмы «Лето» на пересечении Дунайского и Пулковского проспектов, по некоторым параметрам похожа на описанную выше. Участок аналогичного размера, примерно в 50 га, расположен недалеко от станции метро «Звездная»: от самых близких домов менее километра, от наиболее удаленных – более двух. Но дойти можно только пешком - общественный транспорт по Дунайскому проспекту не ходит. Зато до станции метро «Московская», находящейся раза в полтора дальше, легко доехать на маршрутке или автобусе.
Осваивают это масштабное пятно четыре девелопера. Основным застройщиком является израильская компания Mirland Development Cоrporation, которая строит на 40 га ЖК «Триумф Парк». В нем, по оценке представителей компании, к окончанию строительства в 2020 году будут жить около 20 тысяч человек. Еще тысяч пять поселятся в дома, возводимые в непосредственной близости от «Триумф Парка» – это ЖК «Пулковский посад» от группы ЛСР, ЖК «Летний» от «ЛенСпецСМУ» и ЖК «Пулковский» от ЦДС.
На этом, пожалуй, сходство с кудровским проектом КОТ заканчивается, и начинаются отличия.
Большим преимуществом данной территории является ее «вмонтированность» в уже сложившуюся ткань города, что приносит бонусы как жителям, так и застройщикам. Первые не чувствуют себя обитателями острова, отрезанного от жизни большого города. Вторым нет необходимости заботиться о строительстве продуктовых супермаркетов. Рядом расположено множество гипермаркетов, торгово-развлекательных центров, кафе и ресторанов. Очень интенсивно идет развитие торговой зоны вдоль Пулковского шоссе. На его нечетной стороне, недалеко от пересечения с Дунайским проспектом, расположены гипермаркеты «Карусель», «О’Кей», Меtro cash&carry, а также специализированные торговые центры Castorama, OBI, «Спортмастер». Пару лет назад здесь же открылся огромный торгово-развлекательный центр «Лето». Впрочем, несмотря на это изобилие, в «Триумф парке» первые этажи отведены для коммерческих объектов, в выборе профиля которых, обещают в Mirland Development, смогут принять участие дольщики.
До прихода израильского девелопера микрорайон формировался по распространенному в Петербурге принципу лоскутного одеяла. Компании покупали небольшие участки, из которых старались «выжать» максимальное количество квадратных метров. В итоге дома в 24-25 этажей оказались тесно притиснуты друг к другу, все тротуары вокруг сданных корпусов загромождены машинами. О таких «тонкостях», как общие для микрорайона площади или скверы, никто не думал, ограничиваясь в лучшем случае благоустройством двора собственного ЖК, как ЛСР.
Компания Mirland Development на своей территории намерена реализовать иную концепцию – уютного для жизни «кусочка» города. В их проекте КОТ предусмотрен смысловой центр – площадь, где размесятся две школы, четыре детских сада и зеленая зона. Кварталы из разновысотных, в 9-23 этажа, домов будут выглядеть нетяжело и немонотонно. А просторные дворы с детскими и спортивными площадками и клумбами, как обещает застройщик, будут закрыты от машин, место которым – в паркингах. Если все удастся, в городе появится квартал с хорошим качеством жизни. Однако его периметр, увы, подпорчен старыми «панельками» и новыми «муравейниками».
Последняя составляющая – транспортная доступность. С этим «Триумф Парку» повезло: рядом проходят две крупные магистрали, до выезда на КАД, ЗСД и до аэропорта Пулково – рукой подать. Те, кому не нравится ходить пешком, вдыхая газы Дунайского проспекта, могут доехать до станции метро «Московская» минут за семь.
Краткое резюме
Хотя описанные проекты КОТ различаются по цене квадратного метра (в петербургском проекте она ощутимо выше областного), оба позиционируются как комфорт-класс. И в обоих случаях можно констатировать, что претензии на это звание небезосновательны – застройщики по крайней мере понимают, какие составляющие образуют удобную для жизни среду, и пытаются предусмотреть их в своих проектах. Другое дело, что есть отрицательные факторы, влияние которых на удобство жизни в новом микрорайоне при всем желании не всегда можно нейтрализовать.
