Первый квартал 2013 года на ипотечном рынке подтвердил прошлогоднюю тенденцию: не имея возможности реально конкурировать по ценовым параметрам, многие банки частенько имитируют такую конкуренцию.
Ипотека теряет объемы роста
Темпы роста рынка жилищного кредитования с начала года в стране продолжают замедляться. «Во многом снижению темпов роста рынка ипотечного кредитования способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение потребительского спроса», – отмечают аналитики АИЖК.
При этом, согласно уточненным данным АИЖК, по итогам 2012 года средняя процентная ставка составила не 12,5%, а 12,7%. А в феврале выросла еще на 0,1 процентного пункта. «Ставки по кредитам приблизились к психологической границе «дороговизны» ипотеки для потенциальных заемщиков», – говорят эксперты АИЖК.
Естественно, в данной ситуации возможность предоставить скидку в два-три процентных пункта сулит банку существенный приток клиентов. Многие же банки, не имея такой возможности, пытаются привлечь клиентуру «маркетинговыми» ставками. То есть банки добавляют в продуктовую линейку ставку, по которой ипотечный кредит якобы обходится заемщику гораздо дешевле. Однако на практике такие кредиты выдаются крайне ограниченному числу заемщиков. «С так называемой маркетинговой ставкой приходится сталкиваться постоянно», – констатирует начальник отдела ипотечного кредитования ООО “Александр Недвижимость” Владимир Черепанов.
Как поясняет руководитель ипотечного направления NAI Becar Елена Дятел, зачастую у банков минимальная процентная ставка по ипотеке рассчитывается на следующих условиях. Крупный (50% от стоимости квартиры и выше) первый взнос, минимальный срок кредитования и наличие справок, подтверждающих белые доходы. В итоге большинству будущих заемщиков эта ставка оказывается недоступна.
Как сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова, главный смысл существования таких ставок – рекламный. «Конечно, на рынке такие стратегии активно используются банками, – уточняет специалист. – Маркетинговая ставка нужна для привлечения к себе внимания и, следовательно, увеличения количества клиентов».
При этом «погоня за клиентом» достигла таких масштабов, что маркетинговые «изобретения» все чаще обнаруживаются и в других – неценовых – параметрах выдачи кредита. «В некоторых банках встречаются весьма противоречивые условия выдачи кредитов», – отмечает специалист по ипотечному кредитованию АН “Городская Недвижимость” Ольга Дранкина.
Например, максимальный срок кредита, на который можно оформить ипотеку, определяют в 50 лет. В то же время ипотека выдается с расчетом, чтобы заемщик успел выплатить ее до пенсии. Выходит, что для того, чтобы взять ипотеку сроком на 50 лет, оформлять кредит необходимо на детей в возрасте 5-10 лет.
Вторичный рынок потерял страх
При всей массе неудобств, которую такая маркетинговая активность создает, в целом это явление имеет положительный характер для потенциальных заемщиков. Ведь оно означает нешуточную, и не на словах, конкурентную борьбу. Что, в свою очередь, гарантирует улучшение условий кредитования, где только возможно.
«Среди тенденций отечественного ипотечного рынка можно назвать переход конкурентной борьбы с ценовых параметров в сторону повышения качества обслуживания», – заявляет генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
И примеры различных «послаблений» все чаще замечаются на рынке. Например, по оценкам Максима Ельцова, растет число программ с низким (10-15%) первоначальным взносом.
Постепенно либерализует требования к заемщикам даже известный своей прежней неготовностью «идти на уступки» Сбербанк. В частности, банк стал давать ипотеку на квартиры с незначительной перепланировкой.
Кстати, если уж мы заговорили об ипотеке на вторичном рынке недвижимости, то здесь наблюдается следующая тенденция. Сегодня продавцы жилья на вторичном рынке крайне редко отказываются от сделки, если покупатель берет квартиру в ипотеку.
«Несколько лет назад ипотека пугала продавцов не слишком привычной схемой взаиморасчетов и длительными сроками сделок, – уточняет руководитель отдела ипотечного кредитования агентства “Петербургская Недвижимость” Виктория Полякова. – Не все агенты умели работать с ипотекой, и дополнительное время требовалось для одобрения объекта банком перед проведением сделки». Соответственно, тогда часть продавцов отказывалась работать с ипотечными заемщиками.
Сегодня же, как отмечает эксперт, отказываться – непозволительная роскошь. «По результатам работы нашей компании (на вторичном рынке), с привлечением ипотечных кредитов, проходит около 40% сделок, – говорит Виктория Полякова. – Сроки для одобрения объектов сполна компенсируются сокращением сроков регистрации ФРС ипотечных сделок».
«Первичка» теряет аккредитацию
Первичный рынок недвижимости для банковского сообщества сегодня более важен, поскольку объемы кредитования на нем растут, по сравнению со вторичным, быстрее.
На первичном рынке главные «конкурентные баталии» идут по двум направлениям. Прежде всего, банки соревнуются, аккредитуя максимально возможное число застройщиков и их объектов. Так, банком «Уралсиб» аккредитовано 45 строительных компаний в СЗФО, представляющих на строительном рынке более 80 новых объектов жилищного строительства. А у ВТБ24 – около 80 петербургских застройщиков. У Сбербанка чуть больше, и еще примерно 20 застройщиков стоят «на очереди».
Кроме того, идет постоянное снижение требований к сроку готовности объекта, с которого можно начать кредитование. В частности, по словам заместителя директора Управления по работе с партнерами Северо-Западного Сбербанка Евгении Ениной, ее банк упростил процедуру аккредитации новостроек. Сегодня банк готов выдавать кредиты на уровне «нулевого» цикла строительства, если застройщик «имеет в портфолио» два и более сданных объекта.
В свою очередь ВТБ24, работавший с «нулевым циклом» уже прошлой осенью, сделал следующий ход. Он запустил программу «Свобода выбора», по которой аккредитация объекта не требуется, но в силу рисков существенно возрастают процентные ставки на этапе строительства.
Эксперты отнеслись к новому продукту неоднозначно. Но в целом соглашаются, что рынку в данном направлении следует двигаться.
Лидеры теряют позиции
В целом же ВТБ24 не первый раз выводит на ипотечный рынок «революционные» программы. Такое поведение позволяло банку наращивать ипотечный портфель опережающими темпами.
И вот, согласно подсчетам «Санкт-Петербургского центра доступного жилья», по итогам января-марта, петербургский филиал ВТБ24 обогнал Северо-Западный банк Сбербанка России. За первый квартал нынешнего года в Петербурге ВТБ24 выдал 2200 ипотечных кредитов на сумму 4,4 млрд руб. против 1550 кредитов на 3 млрд руб., выданных Сбербанком.
Возможно, причиной отставания Сбербанка послужило, как ранее и предупреждал БН, сворачивание ипотечной программы с господдержкой. Возможно – отсутствие мощной рекламной кампании при запуске акции «12-12-12», на которую сейчас банк возлагает максимум надежд.
Но на этом смена лидеров по итогам первого квартала не заканчивается. С традиционно третьего места по объемам выданной ипотеки петербургский филиал Газпромбанка (650 кредитов на 1,5 млрд руб.) был вытеснен банком «Санкт-Петербург» (1300 кредитов на 2,6 млрд руб.). Как уточнил БН начальник ипотечного департамента этого банка Дмитрий Алексеев, наибольшим спросом пользовался продукт «Стандарт».
Последняя «рокировка» тем примечательней, что из тройки лидеров оказался вытеснен банк с участием государственного капитала.
В то же время в целом по стране, наоборот, отмечается усиление позиций банков с госкапиталом. «Сегодняшний ипотечный рынок в России выглядит так: несколько крупнейших игроков занимают три четверти его объема, – говорят аналитики Ассоциации российских банков. – Банковскому сообществу нужна нормальная, а не олигополистическая конкуренция на рынке».
При этом в чрезмерной монополизации ипотечного рынка эксперты видят следующую угрозу. Ведущие банки держат ипотечные кредиты на своих балансах, однако их депозитная база хотя и значительна, но все же небезгранична. В перспективе это может привести к тому, что будут исчерпаны возможности роста ипотечного рынка за счет привлечения новых вкладчиков.
