Для рядовых петербуржцев эти проблемы крайне важны – уже хотя бы потому, что методики оценки напрямую влияют на стоимость земельных участков, на которых в будущем строятся жилые дома. То есть от методик зависит конечная стоимость жилья.
Судебная оценка
Федеральный Арбитражный Суд Северо-Западного округа РФ 11 марта отказал в удовлетворении жалобы петербургского губернатора. Георгий Полтавченко оспаривал решение арбитражного суда об отмене распоряжения главы города от 01.08.1996 № 113-р «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него».
Напомним, это распоряжение вводило в действие «Временное положение о порядке оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности» и «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости объектов недвижимости». Именно данное распоряжение позволило создать при Комитете по управлению городским имуществом (КУГИ) Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН).
Однако 5 декабря минувшего года по заявлению Управления Федеральной антимонопольной службы (УФАС) по Санкт-Петербургу в арбитражный суд Постановление № 113-р было отменено. Свой шаг представители антимонопольного органа объяснили тем, что это постановление противоречит позднее принятым федеральным законам «О защите конкуренции» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Федеральный суд уточнил, что город не вправе иметь собственную – «региональную» – систему аттестации оценщиков. А кроме того согласился с выводами УФАС, что практикуемый порядок аттестации оценщиков предоставляет ГУП «ГУИОН» конкурентные преимущества на рынке.
Таким образом, если решение Федерального Арбитражного Суда не будет в свою очередь обжаловано в вышестоящей судебной инстанции, то в Петербурге оценкой объектов госсобственности станет волен заниматься любой независимый профессиональный оценщик.
Оценка пройденного
Естественно, столь кардинальный пересмотр сложившейся практики вызвал в профессиональной среде виток жарких споров. Так, доктор экономических наук профессор Санкт-Петербургского государственного политехнического университета Евгений Тарасевич на интернет-форуме профессиональных оценщиков отметил следующее: «Считал и считаю, что монополизация рынка питерской оценки ГУИОНом нанесла громадный экономический ущерб нашему городу и в целом оценке в России, так как эта модель была растиражирована до самого верха».
По мнению специалиста, во многом именно сложившаяся практика оценки не позволила прийти в Петербург значительной части иностранных инвестиций. «Чем мы хуже Шанхая, инвестиции в недвижимость которого ежегодно составляют порядка 20 млрд долл.?», – возмущается Евгений Тарасевич.
И действительно, как отмечает директор по развитию издательских проектов Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Вячеслав Костров, постановление № 113-р было принято до появления Закона «Об оценочной деятельности» и как минимум уже десять лет назад должно было быть приведено в соответствие с федеральным законодательством.
С другой стороны, по словам руководителя Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марины Чижковой, допуск к оценке «непроверенных» специалистов может привести к негативным последствиям. Уже хотя бы потому, что обучение этой профессии во многих вузах оставляет желать лучшего. При этом в Петербурге велико число сложных объектов. Это и исторические памятники, и пребывающие в аварийном состоянии дома, при оценке которых можно ошибиться как «ненароком», так и «по заказу».
Оценка перспектив
Более того, по мнению доктора экономических наук профессора Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов, заместителя генерального директора ГУП «ГУИОН» Сергея Грибовского, в силу решения Федерального Арбитражного Суда государственное имущество оказывается незащищенным перед возможными злоупотреблениями. «Зачастую заказ на оценку госимущества делает частная компания, – прокомментировал ситуацию корреспонденту БН эксперт. – Соответственно, возрастет число некачественных, несущих государству убытки и даже «заказных» оценок».
То есть, как констатирует Вячеслав Костров, за отменой Постановления № 113-р должен последовать следующий шаг.
Город в любом случае должен получить правила проведения оценки для государственных нужд. Эти правила должны соответствовать федеральным стандартам оценки. Быть понятны, прозрачны и одинаковы для всех. Кроме того нужно учитывать, что на частном рынке результаты оценки – это лишь повод для переговоров. А на государственном – способ установления цены. Это означает, что для каждого случая оценки для государственных нужд должна быть точно определена цель и база оценки. В частности, рыночная, залоговая и другие виды стоимости.
Как полагает Вячеслав Костров, регламент допуска оценщиков можно выстроить на основе различных механизмов. Либо это будет аккредитация специалистов, либо просто принятие неких критериев по допуску претендентов к работе. «Важно, чтобы при этом существовала прозрачная процедура разрешения споров», – уточняет эксперт.
