Такой порядок проведения сделок с жильем, в котором прописаны дети, действовал до 2004 года. Теперь Министерство образования и науки России предлагает его вернуть.
Комиссия Правительства РФ по законопроектной деятельности уже одобрила соответствующий законопроект о корректировке Гражданского кодекса и в ближайшее время его внесут в Госдуму.
По старой схеме
Суть дела в следующем. Сейчас при совершении сделок по отчуждению (продаже, обмене, дарению и т. д.) жилой недвижимости требуется согласовывать эти операции с органами опеки только в двух случаях. Во-первых, когда одним из собственников или единственным собственником этой жилплощади является несовершеннолетний ребенок (или дети). Во-вторых, если такой несовершеннолетний находится под опекой и попечительством или лишен родительского попечения. Задача органов опеки в данном случае – следить, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились. То есть чтобы в результате переезда в новую квартиру у маленького собственника жилплощадь не оказалась бы меньше, чем было до этого. И чтобы по качеству новое жилье не уступало старому.
Министерство образования и науки предлагает распространить это правило на все сделки с недвижимостью, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние. Разрешение со стороны органов опеки в данном случае будет требоваться на выписку ребенка из помещения, которое предполагается продать (обменять, подарить и пр.). И опять же его жилищные условия после регистрации в другой квартире не должны ухудшиться.
Чиновники ссылаются на постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 года № 13-П, который признал, что из-за действующей нормы могут ущемляться интересы детей.
Кого это коснется
Участники рынка недвижимости уже всполошились, узнав о предстоящих переменах. Некоторые риэлторы даже поспешили заявить о грядущем коллапсе рынка. Прежде всего в отношении сделок купли-продажи: именно они составляют подавляющее большинство операций на рынке.
Заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов считает, что проблем у продавцов и покупателей жилья действительно заметно прибавится, хотя катастрофы не произойдет: «Далеко не во всех продаваемых квартирах зарегистрированы дети. Сейчас при сделках с жильем, где собственником или одним из собственников является ребенок, органы опеки все-таки, как правило, дают свое согласие. Конечно, они тянут время… Но все же процесс идет».
Генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова отмечает: до 2004 года, когда резолюция органов опеки на сделках с «детскими» квартирами была обязательна, чиновники часто отказывали в заключении сделок без указания существенных на это причин.
Новость обеспокоила и застройщиков, так как значительная доля жилья в новостройках покупается гражданами на деньги от продажи имеющейся вторичной недвижимости. Когда денег от реализации старого жилья хватает на покупку нового без доплаты, то для продажи квартиры прописанных в ней детей на время регистрируют у друзей или родственников. А после сдачи построенного дома, заселения и оформления прав собственности прописывают по новому адресу.
Если жилье в новостройке стоит дороже имеющейся квартиры, то оставшуюся сумму клиент гасит за счет ипотеки или оформляет рассрочку на период строительства. В таком случае старая квартира обычно продается ближе к вводу новостройки в эксплуатацию, а деньги от ее реализации перечисляются застройщику в виде последнего платежа.
Если же продажа квартиры в старом доме затянется из-за проблем с получением согласия органов опеки, то покупатель недвижимости в строящемся доме не сможет своевременно рассчитаться с застройщиком.
Теоретически для органов опеки должно было бы быть достаточным условием для одобрения сделки то, что родители оформят долю в новой квартире или ее целиком на своих детей. «Участие несовершеннолетних в договоре долевого участия возможно – через родителей или опекунов. Но вряд ли это поможет решить проблемы согласования с органами опеки выписки ребенка из старой квартиры», – сомневается директор по продажам компании LEGENDA Виктория Федорова.
Нововведение коснется и сферы ипотечного кредитования, так как большинство сделок на вторичном рынке, в том числе и с привлечением кредита, – это цепочки операций по покупке и продаже жилья. И эти операции должны быть соотнесены по времени. Как предполагает руководитель отдела сопровождения «Первого ипотечного агентства» Юлия Фролова, в результате введения нового порядка времени на подготовку сделки потребуется больше, вырастет число необходимых для нее документов: банки будут требовать от заемщиков данные о том, куда выпишется ребенок после продажи квартиры. Вдобавок возникнет риск отказа сотрудников органов опеки согласовать выписку ребенка из квартиры. «Покупатели сейчас крайне неохотно рассматривают квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние дети, и часто отказываются от таких вариантов при прочих равных. В результате такие квартиры стоят дешевле аналогичных объектов. А после принятия законопроекта такая же реакция ожидается и на квартиры с прописанными в ней детьми», – говорит Юлия Фролова.
Она рассказывает, что сейчас при сделках по купле-продаже недвижимости, в числе собственников которой есть дети, помимо правоустанавливающих документов на квартиру, технических документов и формы № 9, обязательно нужно иметь выписку из ЕГРП. Кроме того, если у продавца нет возможности лично получать резолюцию органов опеки и попечительства, он должен подготовить нотариальное заявление о согласии продажи квартиры с долей ребенка. В среднем сбор всех этих документов занимает одну-две недели. А срок рассмотрения заявки в органах опеки и попечительства – около двух недель, комментирует Юлия Фролова.
Учитывая, что число пакетов документов, которые теперь придется изучать сотрудникам органов опеки, вырастет даже не в разы, эти сроки тоже существенно увеличатся.
«Сейчас сделка в целом занимает чуть больше месяца. В связи с новыми правилами этот процесс увеличится вдвое или даже втрое. На сегодня более чем половина сделок купли-продажи жилья осуществляется с квартирами, где прописаны несовершеннолетние. У органов опеки попросту нет такого количества квалифицированных работников, чтобы проверять все документы», – добавляет Елена Амирова.
Чтобы ускорить операцию, гражданам придется договариваться с чиновниками. «В любом случае здесь можно говорить об усилении коррупционной составляющей, а это дополнительные расходы», – считает Фролова.
Медвежья услуга
Вместо защиты прав детей, которую декларирует своей законодательной инициативой Минобрнауки, может произойти ущемление этих прав, считают эксперты. Квартиры с прописанными детьми будет сложнее продать, цены на такое жилье могут понизиться, а на помещения без «обременения» в виде несовершеннолетних – наоборот, вырастут. Вряд ли все это пойдет на пользу детям.
Непонятно еще, как сотрудники органов опеки будут определять, ухудшатся у ребенка условия из-за смены прописки или нет. «Когда речь идет о продаже квартиры, которая в собственности у ребенка, то тут более-менее понятно. Но если никакой недвижимости у несовершеннолетнего нет, как может ухудшиться то, чего не существует?» – недоумевает Леонид Сандалов.
Эксперты также обращают внимание на то, что ни в каких нормативных актах не прописано, в течение какого срока органы опеки должны выдавать свою резолюцию. Нигде не обозначены и критерии ухудшения условий проживания.
Скорее всего, большинство граждан, которые собираются продавать квартиру, будут стараться заблаговременно перепрописать детей к знакомым и родственникам, чтобы не усложнять сделку. Правда, им все равно придется иметь дело с чиновниками органов опеки. Но по крайней мере на сборе документов для оформления купли-продажи это не отразится. Проблема в том, что не всем это подходит: у кого-то нет такого жилья, куда можно было бы выписать ребенка, другим людям приходится продавать жилье срочно, хотя они этого не планировали. Большинство же просто не знают о нюансах проведения таких сделок, и для них проблемы с органами опеки станут неприятным сюрпризом.
