Как купить квартиру по переуступке (цессии)

Продажа новых квартир по договору цессии (переуступки) – довольно распространенный способ приобретения недвижимости на первичном рынке.

Нередко в самых хороших жилых комплексах квартиры расходятся еще на этапе котлована. Переуступка дает возможность покупателю приобрести жилье в понравившемся доме, но не у застройщика, а у участника долевого строительства – физического или юридического лица. Однако надо помнить, что этот способ решения жилищной проблемы сопряжен с дополнительными рисками. Минимизировать их можно, если соблюсти определенный порядок действий.

Для начала, как и в любом другом случае, следует изучить историю и оценить надежность застройщика. Надо быть даже более внимательным и пристрастным, чем при покупке квартиры из первых рук. Нередко участники долевого строительства спешат продать недостроенные объекты именно потому, что узнали о проблемах строительной компании. Большое количество предлагаемых по переуступке квартир в новостройке должно вас насторожить.

Проверьте на сайте арбитражного суда, не ведет ли застройщик многочисленные судебные споры с юридическими и физическими лицами. Поинтересуйтесь историей объекта. Если в бэкграунде имеется смена застройщика, разрешение на строительство неоднократно продлевалось, а сроки сдачи переносились – это дурной знак. Лучше от покупки квартиры в таком ЖК воздержаться.

Предположим, новостройка прошла проверку. Дальнейшие ваши действия зависят от того, по каким схемам реализуются квартиры: по договорам долевого участия (ДДУ) или по договорам паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Переуступка по ДДУ

В данном случае ДДУ предпочтительнее: договор переуступки долевого участия, как и сам первоначальный документ, проходят государственную регистрацию в Росреестре, а значит, риск двойной продажи исключен. Следует помнить, что переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214: с момента государственной регистрации ДДУ и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи.

Пристрастно изучите текст договора о долевом строительстве, уделив особое внимание пункту о переуступке прав требований на возводимый объект. Чисто теоретически застройщик может включить в ДДУ запрет на такие сделки. На практике чаще встречаются другие требования: непременно согласовывать со строительной компанией переход права требования на будущую квартиру от одного лица другому, а также заплатить комиссию в размере 1-5% от стоимости объекта. Это противоречит Гражданскому кодексу и закону «О защите прав потребителей». Но вам как покупателю выбирать не приходится. Скорее всего, продавец постарается возложить эти дополнительные расходы на вас. В редких случаях стороны делят их между собой.

Затем следует уделить пристальное внимание денежной стороне вопроса и проверить акт сверки взаимных расчетов дольщика и застройщика. В случае полной оплаты стоимости объекта, в соответствии с ФЗ-214, компанию можно просто поставить в известность о переходе прав требований к новому лицу. Если квартира куплена в рассрочку и не оплачена до конца, придется составлять и подписывать еще один документ – трехстороннее соглашение с застройщиком.

После этого можно переходить к заключению договора цессии. Договор переуступки прав требования в общем виде регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Применительно к долевому строительству жилья этот вид сделки описан в статье 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…». Но ни в одном из этих законов не описано, что именно должно содержаться в тексте документа. Перечислим обязательные пункты:

• кто именно и с кем заключает договор (с полными паспортными данными цессионера и цедента);
• на основании чего действует продавец (договор долевого участия с номером, датой подписания и регистрации);
• предмет договора, а именно – право требования на квартиру, которая должна быть возведена в конкретный срок в конкретном жилом комплексе;
• цена уступки и срок оплаты;
• документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требования (оригиналы ДДУ и платежных документов, подтверждающих, что цедент инвестировал средства в новостройку).

Дальше все просто: деньги за будущую квартиру закладываются в банковскую ячейку, расчет производится после возвращения договора о переуступке ДДУ с регистрации в Росреестре.

С 1 января 2017 года в 214-ФЗ появился пункт о том, как быть, если у дольщика имеется открытый счет эскроу. Возможность рассчитываться за квартиру с использованием таких счетов была введена законодательством в 2016 году. К счету эскроу, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа, не имеют доступа ни он сам, ни застройщик, пока условия ДДУ не будут соблюдены. Когда строительная компания выполняет обязательства, деньги переходят ей. Если не выполняет, то деньги возвращаются дольщику.

Поправки говорят, что если дольщик является владельцем счета эскроу, то при переуступке права требования на квартиру к новому дольщику переходят и все права и обязанности по договору счета эскроу.

Последний штрих – не забудьте письменно уведомить застройщика о «замене игрока», чтобы избежать проблем в момент передачи готовой квартиры.

Переуступка пая в ЖСК

В доме, который строится жилищно-строительным кооперативом, также можно приобрести будущее жилье у первого покупателя, но содержание документа иное – об уступке пая членом кооператива третьему лицу.

С юридической точки зрения риски в этой схеме выше, чем при долевом строительстве. Соглашение об уступке пая не подлежит государственной регистрации, в связи с чем не исключена возможность двойных продаж.

Кроме того, ни в одном законе не предусмотрено, что приобретение пая автоматически делает покупателя членом кооператива. Процесс выхода из ЖСК и вступления в него регулируется Жилищным кодексом РФ, в котором установлено: соответствующее решение принимает правление кооператива. Теоретически этот орган может отклонить нового участника, и у того, соответственно, не будет права претендовать на вожделенную квартиру. Юристы советуют во избежание такой ситуации включить в договор цессии пункт о возврате денег в случае отказа в приеме в ЖСК.

Впрочем, на практике все проще. Крупные застройщики, работающие по схеме ЖСК, сами создают кооперативы и назначают председателем правления одного из топ-менеджеров компании. Непосредственно в офисе застройщика стороны сделки составляют сразу три документа: договор цессии, заявление продавца пая о выходе из кооператива, а покупателя – о вступлении в ЖСК. Как правило, положительный ответ дается немедленно.

До подписания договора переуступки пая следует познакомиться с двумя документами. Первый – устав кооператива, из которого должно быть ясно, что ЖСК был создан для строительства конкретного дома. Второй – платежки, подтверждающие, что продавец полностью выплатил свой пай.

Следует быть готовым к дополнительным расходам, установленным правлением ЖСК (то есть застройщиком). Это так называемый компенсационный сбор за подготовку документов, который может составлять от 30 тыс. до 100 тыс. руб. Его размер зафиксирован в уставе кооператива. В некоторых случаях вместо фиксированной суммы указана комиссия в 10-15%, которая удерживается с продавца пая (но, по сути, выплачивается покупателем). Иногда необходимо заплатить 10-15 тыс. руб. за вступление в ЖСК.

В заключение добавим: если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита, оформление сделки по ее переуступке потребует больше времени и сил.