Старый фонд без капремонта

Этажность: 2-7

Материалы строительства: керамический кирпич, перекрытия с деревянными или металлическими балками

Высота жилых помещений: 240-420 см

Квартиры: одно-, двух-, трех-, многокомнатные

Годы строительства: от XVIII в. до 1918 года

Основные районы расположения: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский

 

Годы постройки

Квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда их называют «петровскими»), агентам по недвижимости попадаются редко. Их отличают массивные кирпичные стены, небольшие по площадям комнаты и низкие потолки. Однако данные ПИБов, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», не всегда объективны. Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда перекрытия первых этажей – деревянные, а в верхних – с металлическими балками. Это следствие многочисленных надстроек и перестроек. Соответственно, в паспорт объекта может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. И это типичный случай. На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. С развитием капиталистических отношений в последней четверти XIX века надстройка двух- или трехэтажных домов приобрела массовый характер.

 

Основные районы дореволюционной застройки

По статистике ГУИОН, на начало 2000-х годов, на долю старого фонда приходилось около 16% общей площади жилья, хотя с каждым годом жилищный фонд Петербурга увеличивается за счет нового строительства, и доля старого фонда уменьшается.

По данным инвентаризаций того же периода, самые старые районы Петербурга – Адмиралтейский и Центральный, в них около 95% домов – объекты старого фонда. Третье место занимает Петроградский район (83%), четвертое – Василеостровский (68%). Особое явление – Курортный район, в котором старый фонд представлен деревянными домами – как односемейными, так и многоквартирными.

Старый фонд включает в себя и «элитное» жилье, и рядовые строения. Здесь все решает местоположение. Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «Золотой треугольник» (Невский пр. – наб. Фонтанки – Дворцовая наб.), маленький островок модерна (Таврическая ул. – Тверская ул. – Суворовский пр.), парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский пр., Большой пр.). Вторая ценовая зона старого фонда – почти все кварталы, примыкающие к Невскому пр., «линейная» часть Васильевского острова (до 17-й линии), вся Петроградская сторона.

Петербургский старый фонд неоднороден по качественному составу. В нем действительно есть как ветхие и близкие к аварийному состоянию дома, так и великолепно сохранившиеся объекты. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные коммунальным способом, и доходные дома, перестроенные казармы и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены.

Есть в категории «старый фонд» и кооперативные дома, которые строились с начала XX века на принципах долевого участия объединениями пайщиков (Каменноостровский пр., 26/28, наб. Карповки, 19, Каменноостровский пр., 53). Говоря современным языком, это не просто дома, а жилые комплексы, в которых предусматривались встроенные гаражи, просторные ванные комнаты и даже залы для общих собраний жильцов.

Тем не менее рядовая застройка дореволюционного Петербурга – это прежде всего доходные дома. Но в них встречались и небольшие квартиры с темными проходными кухнями, дровяными плитами, и то, что сегодня называется «коридорной системой», и даже двухэтажные барские палаты площадями до 250 кв. м, упрятанные внутрь большого дома. Одним из объектов, включающим в себя все три упомянутые класса жилья, является знаменитый Толстовский дом – целый квартал между наб. Фонтанки и ул. Рубинштейна, названный так не по имени писателя, а в честь домовладельца.

 

Дома с деревянными и металлическими балками перекрытий

В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий. Между тем и в этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева (уже упомянутый Толстовский дом, а также множество особняков вдоль наб. Мойки и Фонтанки – с деревянными балками). Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии.

В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное, во-вторых, и пожарные с этим соглашаются, деревянная балка устойчива в огне, чем металлическая. Поэтому в старом фонде, как и в домах любых других типов, требуются не «несгораемые» материалы (таких в жилищном строительстве попросту нет), а комплекс противопожарных мер.

Казалось бы, для того чтобы узнать, какие в доме перекрытия, достаточно заглянуть в паспорт объекта недвижимости. Но и здесь возможна не меньшая путаница, чем с годом постройки. Может оказаться, что и дом значится в паспорте как постройка благополучного 1913 года, и указано, что перекрытия в нем металлические, а приобретатель квартиры на втором этаже, начав ремонт и обнаружив деревянные балки, будет разочарован. Разгадка в том, что в 1913 году дом не строили, а надстраивали – с трех до пяти этажей, и металлические балки имеются в наличии только на двух последних этажах.

По мнению опытных риэлторов, важен не столько материал балок перекрытий, сколько техническое состояние самого строения, оценить которое могут лишь специалисты.

 

Особенности коммунального заселения

Одна из особенностей старого фонда заключается в том, что львиная доля квартир в нем по-прежнему коммунальные. Уже двадцать лет риэлторы ликвидируют петербургские коммуналки, но преуспели только в расселении не самых больших (до 150 кв. м) и преимущественно «видовых» квартир (с окнами на улицы и набережные) в парадных кварталах.

Расселение вторых-третьих дворов, а также некоторых «парадных» квартир осложняется либо непомерными «аппетитами» жильцов коммуналок, либо с экономической нецелесообразностью (далеко не на любую коммунальную квартиру в изношенном старом доме находится состоятельный покупатель). К тому же Петербург «обречен» оставаться «коммунальной столицей» России хотя бы по той причине, что такой «формат» жилья, как комната коммунальной квартире, востребован рынком. Есть немало потенциальных приобретателей, преимущественно малосемейных (от студентов до пенсионеров), которые готовы предпочесть приличную комнату в историческом центре однокомнатной квартире на окраине.

Перепланировки в старом фонде, покупка квартиры с перепланировкой

Редкий покупатель квартиры в старом фонде не загорается желанием сделать ремонт, а часто он хочет еще и «подвинуть» стены. Мы уже говорили о необъективности выдаваемых ПИБами паспортов объектов недвижимости. Но одно в них указывается всегда точно – это наружные границы объекта. Перед тем как заказать проект перепланировки, предстоит собрать множество справок (пожарный надзор, санэпиднадзор), пройти специальную межведомственную комиссию (здесь, помимо прочего, от вас потребуют планы квартир над вами и этажом ниже). Лишь после строгой «редактуры» и переделки в ПИБе, проект, сделанный привлеченными вами дизайнерами, получит статус официального документа.

Если же вам предлагают купить студию с просторным холлом, а в паспорте объекта недвижимости нарисован план коммуналки с комнатками-пеналами, это означает, что вместе с квартирой и несанкционированными переделками вы можете приобрести и серьезные головные боли. Ибо далеко не всю строительную «самодеятельность» удается согласовать задним числом.

 

Проблемы, с которыми может столкнуться приобретатель квартиры в старом фонде

Неоднородная социальная среда: одна не поддающаяся расселению коммунальная квартира может испортить жизнь всему подъезду.

Необратимый износ конструкции зданий.

Опасность приобретения квартиры с «плохой историей».

Проблемы с парковочными местами как во дворе, так и на улице, рядом с домом, невозможность организовать закрытую парковку силами ТСЖ.

Дефицит энергомощностей: внутридомовые электросети не позволяют пользоваться современными электроприборами.

Плохой напор воды на верхних этажах из-за износа труб системы водоснабжения.

Слабое давление газа не позволяет пользоваться современными газовыми водонагревателями.

Необходимость соблюдения регламентов и согласований при замене старых оконных рам на окна со стеклопакетами.

Трудности в согласовании перепланировок.

 

Советы покупателям

1. В старом фонде (особенно в коммуналках) собственники и проживающие меняются гораздо чаще, нежели в квартирах, расположенных в типовых домах. И каждый вчерашний жилец ваших новых апартаментов дает повод внимательно изучить историю квартиры, а также принять меры для того, чтобы свести к минимуму риск утраты права собственности. Варианты могут быть разные: указание в договоре купли-продажи реальной цены объекта, титульное страхование.

2. Другая зона риска, касающаяся именно квартир в домах старого фонда, – необратимый износ здания. Конечно, у многих зданий (вне зависимости от типа перекрытий) – многолетний запас прочности. Однако иногда достаточно одной аварии в системе коммуникаций и затопления подвала, вовремя не замеченной протечки крыши, неудачной перепланировки, чтобы начались разрушительные процессы. Новое строительство рядом со старыми зданиями также часто приводит к серьезным проблемам. Однако предъявить претензии к застройщикам удается далеко не всегда: в сегодняшней практике технадзора и строительной экспертизы у них есть множество возможностей доказать, что они ни при чем.

3. Оценить надежность стен, полов и потолков можно только непосредственно на месте, что профессионалы рынка недвижимости предлагают делать всеми доступными способами: попрыгать, потопать в каждом углу предлагаемой к продаже квартиры. «Гуляющие» полы непременно дадут знать о себе. Брошенный на пол теннисный мячик покажет явные просадки перекрытий. Направление трещин на стенах и потолках может многое рассказать о фундаменте: если они параллельны, похожи на разряды молний или разбегаются, подобно веткам дерева, значит, есть проблемы. Однако косметический ремонт с выравниванием полов способен скрыть от неопытного взгляда эти серьезные проблемы. Поэтому техническую экспертизу при покупке лучше доверить специалистам.

4. Цены на недвижимость в значительной степени зависят от внешних факторов. В считанные годы местность вокруг вашего дома может измениться до неузнаваемости. Хорошо, если под окном разбили парк или создали фешенебельную пешеходную зону. Но бывают и другие ситуации: из-за строительства или реконструкции соседнего дома ваш потолок пошел трещинами. Таким образом, перед тем как принять окончательное решение о покупке квартиры, следует внимательно изучить перспективы развития местности. Для квартир в исторической части города эта рекомендация особенно актуальна.