Оценка квартиры перед продажей
Правильно оценить недвижимость, прежде чем выставлять ее на реализацию, – задача крайне важная. От корректности ее выполнения зависит срок поиска покупателя и стоимость продажи.
Провести оценку можно тремя способами, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы.
Нанимаем лицензированного оценщика
В некоторых случаях (получение кредита под залог недвижимости, вступление в права наследства, имущественные споры в суде, заключение договора страхования или брачного контракта) вызова оценщика не избежать. Для предпродажной подготовки такая оценка делается по желанию владельца недвижимости. В интернете в большом количестве представлены предложения оценочных компаний. Цена услуги зависит от нескольких факторов: скорости предоставления услуги, удаленности объекта недвижимости и трудозатрат на его оценку. Понятно, что проще определить стоимость обычной однокомнатной квартиры в многоэтажном доме, чем коттеджа с гаражом и участком, построенного по индивидуальному архитектурному проекту. Для владельцев недвижимости в типовой постройке стоимость заключения профессионала начинается от 3 тыс. руб.
Плюсы
- Довольно высокая точность оценки
Минусы
- Денежные затраты
- Документ, полученный от оценщика, имеет юридическую силу только для банков и нотариусов. На покупателей он не производит впечатления. Если рынок находится в стагнации или если в локации, где расположен объект недвижимости, ощущается переизбыток предложения, то клиенты будут выторговывать скидку. Вполне вероятно, квартиру или дом не удастся продать по цене, определенной специалистом
Обращаемся к риэлтору
Профессионалы данной категории ориентируются на рыночные реалии: они имеют точное представление о состоянии спроса и предложения, уровне конкуренции продавцов в каждом районе города, а также – о настоящей, а не рекламной цене, по которой совершаются сделки. Стоимость, названная риэлтором, окажется намного ближе к рыночной, чем указанная в заключении оценщика. Но при одном условии – специалист выехал на объект и детально его осмотрел.
Телефонные консультации, а также многочисленные сервисы онлайн-оценки выдадут среднюю по больнице температуру. В качестве альтернативы агентства и специализированные сайты предлагают более точную «диагностику» объекта на предмет стоимости, для чего требуется представить электронные копии свидетельства о собственности, техпаспорта и ответить на ряд уточняющих вопросов. Но это уже обойдется в 1,5-2,0 тыс. руб.
Опытный риэлтор предпочтет очную консультацию. Определяя сумму, за которую можно продать квартиру или дом, он ориентируется не только на обстановку на рынке, но учитывает множество факторов, которые невозможно предусмотреть в компьютерной программе экспресс-оценки. Это состояние дома, подъезда, двора, близкое соседство с нежелательными (кафе, ночной клуб, шумная автотрасса) или, напротив, привлекательными и полезными (детский сад, спорткомплекс, парк) объектами, транспортное сообщение в квартале и наличие магазинов. С учетом всех нюансов стоимость аналогичных квартир, расположенных в одном микрорайоне, может различаться на несколько сотен тысяч рублей.
Кроме того, опытный продавец может подсказать собственнику оптимальную тактику. Как правило, на спокойном рынке объект выставляется на продажу по цене на 10-15% выше рыночной. Если покупатели не пошли косяком, то через пару недель цену надо немного снизить.
Плюсы
- Оценка близка к реальной цене продажи
Минусы
- Риск нарваться на некомпетентного специалиста
- Риск столкнуться с недобросовестным риэлтором, который, будучи заинтересованным в быстрой продаже, сознательно занизит реальную цену объекта
- В период повышенного спроса на жилье риэлторы неохотно выезжают для оценки квартиры до заключения договора об оказании услуг
Сам себе оценщик
Можно определить прайс самостоятельно. Для этого достаточно элементарных познаний в арифметике и открытых сведений о ценах на предлагаемые собственниками объекты. В качестве «тренажера» вполне подойдет база данных продающейся недвижимости на портале BN.ru. Но если подходить к вопросу серьезно, предупреждают профессионалы, следует провести аналогичные действия, основываясь на сведениях нескольких рекламных изданий.
Действовать надлежит следующим образом. Задаем в поисковике специализированного сайта все параметры своей квартиры (район, количество комнат, площадь объекта и кухни, этаж, близость к метро) и получаем выборку из аналогичных объектов, выставленных на продажу.
Далее отбрасываем верхнюю и нижнюю треть списка. Как правило, в них попадают квартиры, предлагаемые по завышенной цене, а также проблемные объекты, продающиеся по каким-то причинам ниже рынка. Остается скромный перечень из нескольких квартир, в котором стоимость самой дорогой и самой дешевой может отличаться на полмиллиона рублей.
Проводим разделительную линию точно в середине ценовой шкалы и смотрим на объекты чуть ниже нее. Примерно за такую сумму реально продать объект в обозримый срок.
Почему реальная цена расположена ближе к низу списка? Потому что в рекламный прайс изначально закладывается люфт для торга. Эксперты называют точную величину поправки: на растущем рынке она будет нулевой, на равновесном – 4%, на падающем – 8%, в кризис может доходить до 15%.
Если есть желание максимально точно определить цену продажи недвижимости, следует в течение нескольких недель отслеживать предложения аналогичных объектов и звонить по указанным телефонам. Такая тактика даст возможность отсортировать настоящие объявления от пустышек и получить представление о том, насколько уместен торг.
Плюсы
- Отсутствие денежных затрат
- Независимость от некомпетентных или недобросовестных специалистов
Минусы
- Большие временные затраты
- Опасность неадекватного результата
Как уверяют риэлторы, каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивает принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Завышенные ожидания продавцов могут превышать средние цены сделок с аналогичными объектами на 20-40%.
