Незаконные договоры продажи строящегося жилья

Часть квартир на первичном рынке Петербурга продается по так называемым серым схемам. Действуя в обход закона, продавцы получают возможность предлагать жилье по демпинговым ценам. Покупатели, поддавшись искушению, подписывают сомнительные документы и выкладывают деньги за обещанную квартиру. Но нелегитимные договоры могут привести к большим потерям.

Соглашение о бронировании

Реализация квартир по договорам бронирования начинается до получения разрешения на строительство объекта, что является незаконным. Покупатель подписывает документ, в соответствии с которым он выплачивает 5-15% стоимости выбранного жилья. Застройщик, со своей стороны, обязуется никому больше не предлагать забронированную квартиру или дом, а после получения всей необходимой документации составить и подписать нормальный договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.

Риски в данной схеме следующие.

• Компания может вовсе не получить разрешения на строительство или оформление документов может затянуться на год и более (такие прецеденты в Петербурге были).
• Приглянувшаяся вам квартира может быть забронирована несколько раз (даже не по злому умыслу, а из-за невнимательности менеджеров, тем более что государственная регистрация договоров бронирования в Росреестре законом не предусмотрена).
• Для покупателя предусмотрены штрафные санкции: если по каким-то причинам он передумал ждать, пока застройщик завершит оформление разрешительной документации, и захотел разорвать соглашение, он теряет аванс частично или полностью.

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)

Эта схема применяется для усыпления бдительности покупателя. Внешне договор зачастую сильно напоминает классический ДДУ (кроме таких «мелочей», как отсутствие сведений о разрешении на строительство дома). Невнимательный или недостаточно юридически подкованный дольщик может пребывать в полной уверенности, что подписывает вполне легитимный документ.

Насторожить вас должно слово «предварительный» в шапке договора. Оно свидетельствует о том, что у застройщика есть какие-то проблемы с оформлением разрешения на строительство. У покупателя возникают те же риски, что и при заключении соглашения о бронировании. С одним отличием – на кону оказывается полная стоимость квартиры.

Частный случай данной схемы – оформление ПДДУ не с застройщиком, а с компанией-посредником. Такой документ вовсе не имеет никакой юридической силы и не обязывает строительную компанию, возводящую дом, передать покупателю готовую квартиру. Это чистой воды мошенничество. По счастью, встречается крайне редко.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Довольно распространенный механизм реализации новостроек, который также лежит вне рамок закона о долевом строительстве ФЗ-214. Как и ПДДУ, ПДКП свидетельствует о трудностях застройщика с оформлением документации на строительство объекта. Бумага не является основанием на получение квартиры, а представляет собой лишь обещание в дальнейшем заключить основной договор. Документ не регистрируется в госорганах, соответственно, не защищает от двойных продаж.

Стоит упомянуть, что при строительстве жилого комплекса в соответствии с ФЗ-214 в определенный период заключение ПДКП вполне законно. В истории каждой новостройки есть несколько месяцев, когда дом уже построен, но право собственности на непроданные квартиры застройщик еще не успел зарегистрировать в Росреестре. В это время жилье не может продаваться ни по договорам купли-продажи, ни по договорам долевого участия. Остается ПДКП. Однако необходимо проверить, имеет ли строительная компания разрешение на ввод жилого объекта в эксплуатацию. Если такого документа нет, то оформлять ПДКП не стоит.

Вексельная схема

В данной серой схеме покупателю предлагают подписать два документа. Во-первых, все тот же ПДКП, в котором обещано заключить основной договор на приобретение конкретной квартиры в отдаленном будущем. Во-вторых, договор о приобретении векселя строительной компании, стоимость которого равна цене приобретаемого жилья.

Предполагается, что в дальнейшем вексель будет заменен на «нормальный» договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре. С юридической точки зрения до этого момента у строительной компании перед клиентом есть только финансовые обязательства. Теоретически через год-другой она может вместо жилья вернуть стоимость векселя, изрядно потраченную инфляцией.

Нужно иметь в виду, что если разрешение на строительство объекта получено компанией после 1 апреля 2005 года, то есть после вступления в силу 214-ФЗ, то никакие иные схемы продажи жилья, кроме ДДУ, законными не признаются. Это относится и к вексельной схеме. С одной стороны, застройщик имеет право выдавать гражданам такие вексели. С другой, их владельцы не защищены 214-ФЗ. Гражданин, покупая вексель, одалживает фирме деньги на строительство, а она обещает вернуть «натурой» – готовым жильем. Но никто не может заставить ее выполнить это обещание. То есть погасить вексель квартирой, деньгами или иным имуществом – это выбор застройщика.

Продажа долей в объекте индивидуального жилищного строительства

Застройщик покупает или арендует участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но решает возвести на нем небольшой многоквартирный дом в нарушение всех градостроительных законов. По документам он ведет строительство частного дома и предлагает покупателю приобрести квартиры под видом оформления права собственности на долю в нем (размер доли равен площади покупаемого жилья).

Риски в этом случае крайне высоки. Поскольку строительство ведется незаконно, суд может принять решение о сносе уже готового дома. Легализовать самострой вряд ли удастся. Покупатель, с большой долей вероятности, останется и без жилья, и без денег.