Долевой договор: порядок расторжения

Как расторгнуть ДДУ Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут по инициативе любой из сторон – как дольщика, так и застройщика. Условия, при которых можно разорвать скрепленное документом партнерство, подробно описаны в статье 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» (ФЗ-214).

Порядок расторжения ДДУ

Надо признать, что участник долевого строительства находится в лучшем положении, так как закон дает ему больше оснований для расторжения отношений с застройщиком. В ряде конфликтных ситуаций можно даже обойтись без обращения в суд.

Итак, к помощи жрецов Фемиды не потребуется прибегать в следующих случаях.

Застройщик более чем на два месяца по сравнению с указанным в ДДУ сроком затянул сдачу объекта.
Объект построен, но с существенными нарушениями качества (правда, оценка качества должна быть не субъективной, а профессиональной, так как в противном случае застройщик с легкостью опровергнет ваши претензии в суде).
В квартире или доме имеются недостатки, которые в принципе можно устранить, но строительная компания отказывается это делать, равно как и компенсировать расходы будущего собственника квартиры на доведение объекта до ума.
Раньше времени прекратило действовать поручительство банка по обязательствам застройщика перед дольщиками. В соответствии с ФЗ-214, поручительство должно оставаться актуальным как минимум в течение двух лет после передачи квартиры будущему владельцу по акту. В противном случае застройщик обязан не менее чем за месяц до истечения своего договора с банком предупредить об этом дольщика и оформить новое банковское поручительство в течение 15 дней после окончания старого.

Алгоритм действий участника долевого строительства во всех перечисленных случаях прост: вы отправляетесь в офис компании и вручаете уведомление о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке секретарю, получив на своем экземпляре штамп-отметку о его вручении. Либо идете на почту и отправляете застройщику заказное письмо с описью вложения. С этого момента ДДУ считается расторгнутым. В соответствии с той же статьей 9 ФЗ-214, в течение 20 календарных дней застройщик обязан вернуть дольщику деньги, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка (если квартира приобреталась на имя гражданина, а не на юридическое лицо).

Проценты «капают» со дня оплаты приобретенного объекта по ДДУ до даты их возврата. Чтобы не искушать экс-дольщика затягивать момент получения денег, тем самым наращивая долг строительной компании, законом предусматривается альтернативный вариант возврата средств – через депозит у нотариуса по месту нахождения застройщика.

Расторжение долевого договора по решению суда

По решению суда ДДУ можно расторгнуть в следующих случаях.

Строительство приостановлено и при этом очевидно, что к указанному в ДДУ сроку объект не будет передан дольщику.
Существенно изменяется проектная документация на объект. Например, вместо симпатичного малоэтажного комплекса внезапно вырастает небоскреб. Или выбранная и оплаченная вами квартира резко увеличивается, уменьшается, меняет конфигурацию.
Изменилось назначение нежилых помещений, входящих в строящийся застройщиком объект. К примеру, вместо указанного в проектной декларации детского сада, в который вы рассчитывали водить ребенка, в доме обосновался магазин.

Все эти случаи также перечислены в ФЗ-214. Если ваше недовольство объективно, суд, скорее всего, встанет на сторону истца и обяжет ответчика в десятидневный срок вернуть стоимость квартиры, а также проценты за пользование деньгами (в упомянутом выше размере).

Вполне вероятно, что проигравшая сторона по решению суда возместит дольщику также расходы на адвоката и проведение независимой экспертизы объекта. Не исключено, что в соответствии со статьей 15 Федерального закона «О защите прав потребителей» удастся добиться небольшой моральной компенсации. Сложнее будет отстоять право на компенсацию своих дополнительных расходов, возникших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по ДДУ. К примеру, за необходимость снимать квартиру из-за просрочки сдачи дома.

Как застройщик может разорвать договор

Застройщик также может в одностороннем порядке прервать договорные отношения. Но только в одном случае – если дольщик злостно не выполняет свои обязательства по оплате приобретенной квартиры. Параметры нарушений исчерпывающе описаны в ФЗ-214. При единовременной оплате веской причиной для недовольства строительной компании является двухмесячная просрочка платежа. При покупке квартиры в рассрочку – три просроченных платежа в течение года либо один, но более чем на два месяца.

Чтобы расторгнуть договор, застройщик направляет дольщику письменное предупреждение о задолженности. Если деньги на счет строительной компании так и не поступили в течение 30 дней со дня направления предупреждения, она направляет второе письмо с уведомлением о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. После этого в течение десяти дней деньги должны вернуться на счет дольщика; взыскивать пени за просроченные платежи возбраняется.

По рассказам юристов, отдельные недобросовестные застройщики увидели в законе удобную для себя лазейку: они искусственно «превращают» дольщика в злостного должника, расторгают с ним отношения, а квартиру продают другому желающему по более высокой цене. Для освобождения уже проданного объекта применяются всевозможные уловки – компания меняет банковские реквизиты без сообщения об этом дольщикам, кассиры не выдают чек и приходный ордер, ссылаясь на неисправность оборудования, и т. д. Такие неприглядные ситуации на первичном рынке крайне редки. Но чтобы наверняка застраховать себя от неприятностей, следует очередной платеж осуществлять только по безналичному расчету и не позже указанного в ДДУ срока.

Информация о расторжении ДДУ должна быть зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости. Согласно поправкам в 214-ФЗ, заявление о расторжении или прекращении договора может быть представлено в реестр одной из сторон – дольщиком или застройщиком. Если ДДУ был расторгнут в одностороннем порядке, то к заявлению нужно приложить копию уведомления, подтверждающего, что вторая сторона в курсе намерений заявителя. А если договор расторгнут по суду, то нужна будет копия вступившего в силу решения суда.

Как быть с остальными причинами, по которым дольщик может захотеть «вынуть» свои деньги из стройки? Например, у человека изменились планы. Или ухудшились жизненные обстоятельства, в связи с чем нет возможности оплатить строящуюся квартиру. Увы, в федеральном законе таких оснований для расторжения договора долевого участия нет. Но, как правило, подобные ситуации описываются в ДДУ. В большинстве случаев застройщики с пониманием относятся к непредсказуемости жизненных ситуаций и готовы вернуть деньги. Правда, только после того, как будет найден новый покупатель, готовый приобрести объект по договору цессии. С первого дольщика обычно взимается штраф в размере 10-20% от стоимости квартиры. Такая «плата за выход» незаконна и может быть оспорена в суде.