Ипотека на квартиры вторичного рынка
На вторичном рынке около половины потенциальных ипотечных заемщиков обращаются в банк с заявкой, еще не выбрав квартиру. И именно такую последовательность действий рекомендуют специалисты.
Выбираем квартиру на вторичке
Допустим, в старой привычной квартире уже жить тесновато, но вы не хотите менять район. А новостроек поблизости нет. Что ж, придется изучать вторичный рынок жилья – квартиры, в которых до вас кто-то жил. Казалось бы, ничего сложного. Интернет сегодня забит объявлениями о продаже жилья, много их и в печатных СМИ.
Теперь пришла пора более точно оценить и то, сколько у вас денег, и то, на что вы претендуете. Определить станцию метро, тип дома, этаж…
Отметим, что в рекламном объявлении помещаются только самые важные параметры продаваемой квартиры. Поэтому все равно придется провести много времени у телефона.
Одобренная ипотечная заявка в разных банках действительна в течение трех-четырех месяцев. Теоретически этого времени должно оказаться достаточно для подбора варианта. Однако на практике хватает не всегда. Зачастую не успевают уложиться в оговоренные сроки заемщики, приехавшие из других городов, – просто в силу недостаточного знакомства с реалиями местного рынка недвижимости.
Кстати, жилье на вторичном рынке Петербурга самостоятельно подбирает каждый третий покупатель. Это позволяет сэкономить на риэлторах довольно значительные суммы – 2-4% от стоимости жилья. К специалистам такие экономные граждане обращаются лишь в самом конце, чтобы оформить документы купли-продажи.
В теории, даже если банк официально повысит процентные ставки, на одобренные заявки это решение не распространяется. На практике – как повезет.
При поиске квартиры на вторичном рынке недвижимости вы можете столкнуться и с «непрофессионализмом» продавцов.
Приведем такой пример. Банк предварительно дал заемщику добро, и тот находит подходящую квартиру. Но далее собственник жилья требует с покупателя аванс до того, как банк проверит сам объект, и в частности до получения аванса отказывается собирать и представлять в банк документы по выставленному на продажу жилью.
Поэтому вместо получения расписки нужно заключать полноценное соглашение об авансе сроком не менее чем на месяц. Этого, как правило, бывает достаточно для сбора необходимых документов и одобрения объекта недвижимости банком. В соглашении заемщику нужно прописать требование о возврате аванса, если банк откажет в кредитовании объекта недвижимости.
Требования к предмету залога
Вторым узким местом ипотечных сделок на вторичке являются требования банков к предмету залога. Если дом, в котором вам понравилась квартира, построен лет десять назад, проблем с одобрением наверняка не будет. А вот если строению исполнилось полвека, вам следует заранее поинтересоваться в банке, готов ли он в принципе дать кредит на такой объект.
Правда, единой терминологии на рынке недвижимости нет. Риэлторы и частные продавцы относят к старому фонду дома, построенные до 1917 года, а домов дореволюционной постройки в Петербурге сохранилось около 10 тыс. У банковских же специалистов старым обычно считается любое жилье, появившееся более тридцати лет назад.
Само принципиальное согласие банка работать с такими объектами не означает, что он даст добро на покупку именно той квартиры, которая вам понравилась. Кроме того, банки устанавливают ряд дополнительных запретов. Скорее всего, отказ последует, если это объект недвижимости с деревянными перекрытиями. Если приобретаемая квартира располагается в доме – объекте культурного наследия. Если в квартире есть незаконные перепланировки, по которым невозможно согласование. Если степень износа дома превышает 60%. Если капремонт проводился слишком давно.
И, естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции. Также возможен отказ на квартиру с газовой колонкой.
Причины такой позиции кредиторов очевидны. Выдавая ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости, банк должен получить возможность быстро реализовать данный залог в случае дефолта заемщика. Значит, залог должен быть максимально ликвидным имуществом, то есть объектом, который можно продать в короткие сроки и без значительных потерь в стоимости.
Специалисты подсказывают: если понравившуюся квартиру не одобряет ни один банк, вы можете получить ипотечный кредит под залог недвижимости, уже имеющейся в собственности. Правда, ставки по таким кредитам будут выше, чем под залог приобретаемого жилья.
Учитывайте, что оценщики по-разному определяют залоговую стоимость квартиры. Прежде всего некорректные оценки могут возникнуть в случае, если у объекта нет аналогов.
У Петербурга есть свои региональные особенности. Здесь банки относятся к «старому» жилью лояльней, чем в целом по стране. Например, порой готовы давать ипотеку на квартиры в памятниках архитектуры.
