Как выбрать инвестиционную квартиру
Одни эксперты рекомендуют продавать инвестиционные квартиры на средних этапах строительства, другие – после завершения стройки. У каждой стратегии есть свои плюсы и минусы. Понятно, что ознакомиться с вариантами выбора инвестор должен еще до покупки.
Инвестиционные квартиры и посредники
На рынке присутствует ряд компаний, предлагающих частным инвесторам консалтинговые услуги. Дескать, инвестиции в строящуюся недвижимость – это всегда риск, а подбор конкретного объекта капиталовложений – это сложная многофакторная модель, в которой стоимость объекта играет далеко не главную роль…
Многие консультанты в рекламных целях обещают гражданам завышенную доходность. Дело доходит до заявлений, будто инвестиции в жилую недвижимость могут приносить до 50% годовых. И если лет десять назад такие заверения еще находили доверчивых слушателей, то сегодня консультанты подобными обещаниями себя только компрометируют. К заявлениям представителей консалтинговых фирм прислушиваться можно, но и свою голову нужно иметь на плечах.
В экономически неблагополучные времена есть угроза, что деньги буквально застрянут в непродажной квартире. Чтобы этого не произошло, инвестору необходимо обращать внимание как минимум на два момента. Прежде всего – на транспортную доступность. А во вторую очередь на потенциальную конкуренцию.
Так, исходя из характеристик стройки (и количества нераспроданных аналогов на рынке) уже заранее можно сделать вывод, сколько подобных объектов будет выставлено на продажу параллельно с объектом инвестора. Чем их окажется больше, тем труднее будет продать инвестиционную квартиру.
От чего зависит цена объекта
Традиционно рост цен привязывается к этапам строительства.
На старте цены чаще всего минимальные. Таким образом застройщик привлекает внимание к объекту. А вот когда дома уже вводятся в эксплуатацию, начинается активное заселение, привлекательность проекта становится принципиально другой, меняется и уровень цен.
Рост цен не прекращается и после завершения строительства. Поводами для удорожания служат оформление прав собственности на квартиры, ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры и пр. При растущей экономике страны причиной роста цен может служить и повышенный спрос.
Факторы, влияющие на повышение спроса, могут быть разные. Например, в проекте появилось кредитование от Сбербанка – лидера по ипотеке. Подобное событие, естественно, влияет на активность покупателей. Соответственно, количество сделок начинает повышаться.
Резких движений девелоперы избегают, поскольку возникает риск перескочить определенную психологическую планку и застопорить продажи. Грамотный девелопер обычно повышает цены пошагово. Прирост составляет 0,5-1,0% за один раз. Периодичность – примерно раз в месяц.
Когда конкурент – строитель
Если сам застройщик не распродал все квартиры, частному лицу продавать инвестиционный объект придется дешевле, чем у девелопера, минимум на 5 процентных пунктов. И тому есть три причины.
Во-первых, идти на снижение цены заставляет конкуренция с нераспроданными объектами застройщика.
Во-вторых, покупка непосредственно у девелопера сопряжена с меньшими рисками оказаться вовлеченным в мошенническую схему. И при прочих равных покупатель выберет квартиру застройщика.
В-третьих, при покупке у частного инвестора нового жильца могут ожидать дополнительные расходы на переоформление (смену субъекта права требования) договора с застройщиком.
С еще большим дисконтом придется продавать квартиру в новостройке заемщику ипотечного кредита.
Следующий вопрос, крайне важный для вас, – когда продавать объект.
Даже профессионалы рынка не могут прийти к единой точке зрения. Одни утверждают, что, как правило, инвесторам выгоднее всего продавать жилье в середине строительства проекта. Дом возводится в среднем два года, и на рынок инвесторам советуют выводить квартиру через год, максимум полтора. Часто бывает, что застройщик к этому времени продает все квартиры в доме, а цены подрастают на 15-20%.
Другие считают, что квартиры надо перепродавать после того, как дом построен. Тогда наступает самый удобный момент вывести деньги и вложить в новый объект. При этом, в случае когда квартира продается для дальнейшего инвестирования, собственнику заранее следует определиться со следующим проектом, чтобы деньги не «зависли».
Вопрос о соседях
Не всем новоселам нравится, что их соседями оказываются частные инвесторы.
Типичная проблема – в большинстве случаев не спешащие продавать квартиру соседи-инвесторы жилье сдают. Обычно это жилье с отделкой класса эконом, возможно – от строителей. Жильцами такой квартиры становятся граждане с невысокими доходами, например, студенты или гости из бывших республик СССР. С такими арендаторами не договориться о вложении дополнительных средств в развитие парадной или дома, а инвестору это особо и не нужно. При этом квартиры сдаются зачастую без соблюдения санитарных норм проживания, что влияет уже на имидж всего дома.
Жилье или коммерческая недвижимость?
Перед частным инвестором в недвижимость встает еще один вопрос. Физические лица чаще инвестируют в жилье и мало интересуются магазинами, офисами, объектами сферы услуг.
Ведь для того чтобы вложить средства в покупку жилья, необязательно иметь два высших образования, а тем более прибегать к помощи аудиторов и юристов. Какое бы жилье вы ни выбрали для инвестиций (за исключением элитного), его довольно легко можно оценить. Рассчитать доход, который впоследствии будет приносить сданная в аренду квартира, тоже, с определенной долей погрешности, можно самостоятельно.
Объекты коммерческой недвижимости более прибыльны с точки зрения инвестиций. Коммерческая недвижимость в жилом доме (встроенное помещение или переведенная в нежилой фонд квартира на первом этаже здания) приносит в разы больший доход, чем жилье.
Однако объективно оценить коммерческую недвижимость весьма трудно. Если для оценки квартиры достаточно определить среднюю цену квадратного метра в данном месте, то «комок» оценивается прежде всего исходя из размера будущего дохода. И это многим гражданам не по зубам.
