Покупка квартиры на вторичке: типичные ошибки

Приобретение недвижимости на вторичном рынке сопряжено с определенными рисками: далеко не всякая квартира обладает «хорошей» историей. Как правило, проверкой бэкграунда приобретаемого объекта занимаются риэлторы. Но можно обойтись и без их услуг, если подойти к вопросу скрупулезно и вдумчиво.

Для снижения рисков прежде всего исключаем из зоны внимания все подозрительные и заведомо проблемные квартиры.

Как ни жалко, но лучше отказаться от покупки объектов, которые предлагаются по цене значительно, на 20-30%, ниже рыночной. С большой долей вероятности при ближайшем рассмотрении в их истории всплывут подводные камни.

Не стоит также покупать квартиры, в которых прописаны безвестно отсутствующие лица, а также члены семьи, пребывающие в долгосрочных командировках, на службе в армии, на длительном лечении в специализированном диспансере или в местах не столь отдаленных. Даже если вам представили их письменное согласие на сделку, не факт, что в дальнейшем вы не столкнетесь с проблемами. Ведь по закону не снявшийся с регистрации жилец имеет право вселиться на уже проданную жилплощадь.

Сделки в зоне риска

К высокорисковым с точки зрения возможных претензий со стороны третьих лиц следует отнести все сделки с недвижимостью, которая была подарена, перешла к собственнику по договору ренты или по наследству. Если с момента перехода права собственности прошло более трех лет, то риски снижаются – именно таков срок исковой давности в соответствии с законом. Но не следует забывать, что в некоторых случаях закон или суд могут продлить исковой срок, а значит – на пороге купленного вами жилья появится разгневанный наследник, оспаривающий сделку.

Категоричное «нет» следует сказать продавцу, пытающемуся сбыть объект с неузаконенной перепланировкой (чтобы убедиться в отсутствии нелегитимных переделок, попросите показать технический паспорт). Не согласованная с местными органами администрации перестройка является административным правонарушением и карается ощутимым штрафом, который будет наложен на актуального владельца жилья, даже если он ни при чем.

Без сомнения, не стоит даже думать о приобретении недвижимости, на которую наложен арест или иное обременение. Также вас должна насторожить чрезмерно оживленная история объекта – если квартира не задерживалась долго у владельцев и за последние несколько лет неоднократно перепродавалась, значит, с ней что-то нечисто. Узнать о таких фактах вы сможете самостоятельно, без помощи продавца, воспользовавшись электронным сервисом Росреестра.

Можно, но очень осторожно, приобретать недвижимость, среди собственников или зарегистрированных жильцов которой значатся несовершеннолетние или недееспособные граждане. Прежде чем заключать договор о покупке, следует убедиться в наличии разрешения органов опеки.

В зоне риска находятся сделки, совершаемые по доверенности представителем собственника. В принципе, в жизни бывают разные ситуации, и порой за этим не кроется намерение обвести покупателя вокруг пальца. Но, если вы решились на сделку по доверенности, то следует убедиться, что документ заверен нотариусом, не отозван и дает право именно на продажу данной недвижимости.

Уже упомянутый электронный сервис Росреестра позволит получить выписку из ЕГРП и узнать, не велись ли в прошлом судебные споры вокруг объекта. Покупать спорную квартиру можно только в том случае, если владелец покажет вам вступившее в силу судебное решение. А еще лучше – если с момента разбирательств прошло более трех лет.

Проверка документов

Вычеркнув все высокорисковые варианты, вы остановите свой выбор на конкретном объекте. На этом этапе необходимо с пристрастием изучить все бумаги на квартиру.

Прежде всего речь идет о правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, дарения, мены, свидетельстве о наследстве, вступивших в силу решениях суда). Следует убедиться, что право собственности на недвижимость зарегистрировано в Росреестре, о чем имеется соответствующее свидетельство.

Если продавец состоит в браке или был женат на момент приобретения недвижимости, то для совершения сделки необходимо нотариально заверенное согласие супруга на ее продажу.

Если у него есть несовершеннолетние дети, владеющие долями в данном объекте недвижимости, то, как уже говорилось, необходимо убедиться, что органы опеки не возражают против продажи жилья.

Проверка продавца

Наконец, следует проверить самого продавца. Прежде всего, удостоверьтесь, что предъявленный им паспорт подлинный и действующий (не значится в базе данных УФМС как утерянный). С этим вопросом вам помогут разобраться в местном паспортном столе.

Сложнее убедиться в дееспособности продавца. Чтобы исключить неприятные сюрпризы в будущем, посетите вместе с ним местные психоневрологический и наркологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Не стоит поддаваться уговорам собственника и указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость объекта. Вам, покупателю, это ни к чему. Во-первых, в случае возникновения споров и судебных разбирательств вы сможете претендовать на возврат только той суммы, которая указана в документе, а не уплачена по факту. Во-вторых, вы снижаете свой шанс на получение налогового вычета в полном объеме.

Согласно ныне действующему Гражданскому кодексу РФ, договор купли-продажи составляется в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса. Типовой формы документа не существует, но, из сложившейся практики, профессиональные риэлторы вносят в текст максимум сведений. Часть из них необходима для регистрации факта перехода собственности в Росреестре, другая – важна для сторон сделки в случае возникновения взаимных претензий.

Для расчетов с продавцом следует воспользоваться помощью банка – это наиболее безопасный и давно апробированный способ передачи денег от покупателя к продавцу.

Сведения, необходимые для регистрации сделки в Росреестре

– Паспортные данные продавца и покупателя

– Местонахождение недвижимости и ее параметры

– Данные нынешнего свидетельства о праве собственности на недвижимость

– Цена, по которой реализуется квартира

Важная для сторон сделки информация

– Состояние, в котором квартира передается покупателю

– Сроки, в которые продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю

– Дата, когда договор будет передан в регистрирующие органы (этот шаг продавец и покупатель должны совершить совместно)

– Срок, к которому будет произведена оплата по сделке