В настоящий момент дробление на доли для продажи части жилого помещения не запрещено законом и не приравнивается к количеству комнат или метражу жилья.
Однако для недопущения противоправных действий, зачастую вытекающих из мошеннических схем завладения имуществом через продажу микродолей, имеется законопроект № 346930-7, который подразумевает ограничение на выделение в жилых помещениях долей, меньших, чем это регламентировано законом для проживания. Исходя из ст. 50 ЖК РФ, минимальный размер доли, пригодный для проживания, – учетная норма, которая устанавливается органами местного самоуправления. Так, в среднем по России это норма на человека около 13 кв. м.
Обращаю внимание, что на сегодняшний день законопроект еще не принят. То, что он будет утвержден, особых сомнений не вызывает, однако момент, когда закон вступит в силу, и в какой конечной редакции – неочевидно до сих пор.
Если с продажей долей разобрались, то с правом проживания не всё так очевидно, как кажется, – практика до сих пор противоречива. Однако Верховный суд уже неоднократно высказывался по этому поводу: наличие права собственности далеко не всегда равняется праву проживания. Так, если у гражданина имеются доли, на которых проживать фактически не представляется возможным, невозможно определить порядок пользования жилым помещением, суд должен отказать во вселении.
Владелец долей, в свою очередь, вправе взыскать компенсацию с остальных собственников за пользование его метрами, соразмерными долям в праве его собственности, – назовите это условной арендой.
В свою очередь, остальные собственники, если не согласны с выплатой компенсаций за пользование метрами, при незначительности долей, которые не могут быть реально выделены, вправе обязать дольщика продать им доли, особенно если у дольщика есть иное место жительства и/или он не заинтересован в данном жилье для проживания – к примеру, приобретал доли для сдачи жилой площади в аренду.
Идем дальше. Предположим, что новому собственнику суд вселяться запретил, однако дольщик ради этого и приобретал доли в жилье, компенсация его не устраивает. В этом случае дольщик имеет право через суд расторгнуть с вами договор купли-продажи долей в связи с существенным изменением обстоятельств, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор бы вообще не был заключен или заключен, но на значительно отличающихся условиях.
Отвечал Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург
Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.
