Так исторически сложилось: все важнейшие решения в области жилищной политики российская законодательная власть принимает в декабре. Двадцать лет назад началась бесплатная приватизация жилья – данное историческое решение было утверждено Верховным Советом Российской Федерации 23 декабря 1992 года. Также в декабре появился на свет и действующий Жилищный кодекс – подпись президента России Владимира Путина на этом документе датирована 29 декабря 2004 года.
27 декабря 2012 года президент России Владимир Путин утвердил новый документ – пакет дополнений в Жилищный кодекс в части регулирования капитального ремонта многоквартирных домов. Основная новелла такова: оплата капитального ремонта есть прямая обязанность самих собственников квартир. Формально это даже не новелла: в действующем Жилищном кодексе соответствующая норма уже содержится. Но она не содержит конкретного указания на механизм принятия ответственного решения.
Ответственное решение о проведении капитального ремонта отныне должны принять совместно собственники квартир – в добровольно-принудительном порядке. Это есть «фактическое завершение» бесплатной приватизации жилья. Формально бесплатная приватизация жилья должна закончиться 1 марта 2013 года: с этого момента никто не вправе претендовать на бесплатную передачу жилья от государства в собственность. Фактическое завершение приватизации означает, что отныне бремя финансирования содержания общего имущества в доме де-юре ложится на собственников квартир.
Логика государства: надо что-то делать
Должен сразу же оговориться: я далек от мысли приписывать законодателю идеи и намерения, которые у него изначально отсутствовали. Исходная идея законопроекта заключалась в следующем: жилищный фонд страны изнашивается – и поэтому надо срочно что-то делать. Неоднократно озвучивалась катастрофическая цифра – 60% жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте. Если ничего не делать, то в обозримом будущем большая часть жилья окажется в аварийном состоянии.
Так появилось новое понятие – «региональная система капитального ремонта многоквартирных домов». Конструкция – абсолютно бюрократическая, но вполне понятная. Необходимо вернуться к практике организации планового капитального ремонта многоквартирных домов, возложив ответственность за планирование на региональную власть. Все многоквартирные дома должны «встать в очередь» – на проведение капитального ремонта. И создать эту очередь надо повсеместно.
На практике это означает проведение сплошной инвентаризации жилищного фонда. Задача – первоочередная, она же – «вечная проблема», поскольку никогда в истории современной России последовательно не решалась. Оценка износа жилищного фонда проводилась, как правило, выборочно и спорадически. Но теперь, можно надеяться, сплошная инвентаризация жилья вполне достижима, для этого созданы все условия.
Есть конкретная цель – постановка всех многоквартирных домов (за исключением аварийных и подлежащих сносу) в региональную очередь на плановый капремонт. Организовать этот плановый капремонт – задача региональной власти. И есть установленные законом источники финансирования этого капитального ремонта. Оплатить этот капитальный ремонт отныне есть задача собственников жилья.
Разумеется, российское государство не устраняется полностью от финансирования капремонта жилищного фонда. Но теперь это финансирование имеет более точное название – «государственная поддержка региональных программ». Тот факт, что федеральная власть снимает с себя основное бремя финансирования капитального ремонта, следует оценивать сугубо положительно. Дотационная система не всегда эффективна, особенно в масштабе такой огромной и разной страны, как Россия.
Логика приватизации: утром – деньги, вечером – капремонт
14 ноября 2012 года президент России Владимир Путин сделал, можно сказать, фундаментальное признание. «Не по-честному это – на граждан все перекладывать», – констатировал он. Сказано это было на первом из серии запланированных регулярных совещаний по вопросам повышения качества жилья и жилищно-коммунальных услуг.
И главной темой этого первого совещания как раз и стала проблема капремонта.
Вопрос о том, кто должен финансировать капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, в современной России не является однозначным. С одной стороны, есть старые многоквартирные дома, квартиры в которых полностью либо частично приватизированы. Эти частные приватизированные квартиры свободно обращаются на вторичном рынке. С другой стороны, есть недавно построенные многоквартирные дома, квартиры в которых приобретены на первичном рынке.
В первом случае существует «историческая обязанность» бывшего наймодателя (государства) передать жилье в собственность граждан в надлежащем состоянии. В первой редакции закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации прямо предусматривалось, что приватизация «осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта». Но это было в июле 1991 года.
Ни о каком массовом капремонте городских домов летом 1991 года, в условиях системного финансового кризиса, и речи быть не могло. Но идеологи приватизации смотрели в будущее: законом о платной приватизации жилья была предусмотрена возможность приватизации жилья и без проведения предварительного капремонта. Требовалось лишь согласие жильцов, и тогда каждому полагалась компенсация – за не произведенный капремонт. И это было логично и справедливо.
Логично – поскольку для проведения капитального ремонта требуется капитал, а «капитал» есть «сбережения». Сбережения на случай капитального ремонта жилья у советских граждан отсутствовали, а потому первоначальное накопление капитала в данном случае должно было обеспечить государство. Специальные домовые счета, предусмотренные законом от 27 декабря 2012 года, следовало бы создать на старте массовой приватизации жилья. Но только не за счет граждан, а за счет государства.
Платная приватизация жилья в России не состоялась. Так исторически сложилось. Городское жилье было приватизировано бесплатно и в массовом порядке. Капитал, который должен аккумулироваться в жилищной сфере, не создавался, а проедался. Потребовалось двадцать лет, чтобы это понять. И теперь этот капитал требуется сформировать заново – за счет взносов на капитальный ремонт. Но это уже не добровольные сбережения. Это принудительная оплата проеденного капитала.
Иное дело – недавно построенные многоквартирные дома. В данном случае взносы собственников жилья в фонд капитального ремонта есть совместные добровольные сбережения в чистом виде. Если эти сбережения не создаются, то деньги, когда-то потраченные на приобретение нового жилья, незаметно проедаются. Государство в данном случае собственникам жилья ничем не обязано. Но это в теории. По новому закону взносы на капремонт новых домов должны выплачиваться принудительно.
Добровольно-принудительное решение
В соответствии с действующим Законом о приватизации жилищного фонда в РФ за бывшим наймодателем (государством) сохраняется обязанность производить во всех многоквартирных домах, в которых жилье передается гражданам в собственность, капитальный ремонт – в соответствии с установленными нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. То есть – своевременно.
Законом от 27 декабря 2012 года эта обязанность по обеспечению своевременного проведения капитального ремонта возлагается на региональную власть и отныне распространяется на все многоквартирные дома, расположенные на территории конкретного региона. Все дома должны быть оценены и поставлены в очередь на капремонт, с указанием планового года проведения капитального ремонта.
Называется эта очередь региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. И как только конкретный дом вносится в «региональную программу», для собственников, проживающих в нем, наступает ответственный момент. Они должны на своем общем собрании в установленный специальным региональным законом срок выбрать способ формирования фонда капитального ремонта. Но в любом случае – не позднее, чем через два месяца.
Вариантов для выбора два: либо взносы на капремонт перечисляются на специальный домовой счет (который еще нужно успеть сформировать), либо они поступают в общий котел – на счет регионального оператора. Если собственники жилья не договорятся или вообще не соберутся на общее собрание, взносы на капремонт по решению органов местного самоуправления перечисляются на счет регионального оператора. Этот основной вариант, кстати, очень удобен: думать вообще не надо.
На этом «ответственная демократия» не заканчивается. Решение о проведении капитального ремонта в конкретном доме также должно принять общее собрание собственников помещений – в добровольно-принудительном порядке. Если это ответственное решение при наступлении даты планового капремонта не будет своевременно принято общим собранием, решение о проведении капремонта в конкретном доме принимает уже государство. Так сказать, бесповоротно.
Резюмируя суть новой жилищной реформы, можно сказать следующее. Известное выражение «собственность обязывает» в современной России следует переводить конкретно: «государство обязывает». Пишем – «собственность», понимаем – «власть».
Возможно, именно в этом и состоит наша российская «жилищная правда».
