Прогноз о том, что процентные ставки будут расти весь 2013 год, может и не сбыться. Правда, произойдет это лишь в том случае, если регулированием ставок напрямую займется государство.
Кое-что «свежее»
Российский ипотечный рынок не стоит считать окончательно сформировавшимся. Тем не менее большинство игроков этого рынка давно уже определились со стратегиями поведения. То есть в наступившем году кредиторы будут не составлять планы развития, а лишь их корректировать.
При этом некоторые участники рынка вообще не планируют что-либо менять в своих подходах к бизнесу. «На сегодняшний день у нас присутствует весь спектр продуктов по программе ипотечного жилищного кредитования, – говорит директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских. – В связи с чем в ближайшее время мы не планируем запуска новых продуктов».
Тем не менее на рынке еще присутствует ряд малоосвоенных сегментов, обещающих стать в 2013 году площадками усиленного конкурентного противостояния. «Наибольший потенциал, на наш взгляд, имеет сегмент загородного малоэтажного жилья, – рассуждает руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб» Сергей Гребенюк. – Городской рынок уже поделен основными ипотечными банками, а вот загородный пока остается непаханым полем».
И данный прогноз подтверждается планами ряда игроков. «Мы рассматриваем возможность выдачи кредитов на покупку загородной недвижимости, а также запуска нецелевого кредитования под залог недвижимости», – в частности сообщает начальник Управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов.
Заграница нам поможет
Следующее «белое пятно» – ипотека на зарубежную недвижимость. И, кстати, в силу относительно низких цен россияне все чаще предпочитают в качестве второго жилья приобретать европейскую недвижимость, а не дома в ближайшем пригороде. Соответственно, данный сегмент также обещает стать в 2013 году зоной повышенной конкурентной борьбы за потенциальных заемщиков.
«В наступившем году возможен всплеск интереса к ипотеке на зарубежную недвижимость, – сообщает БН аналитик ФЦ «Инфина» по банкам и макроэкономике Вероника Чекина. – Речь, прежде всего, идет о странах ЕС, которые в настоящее время все более активно пытаются стимулировать «впавший в кому» сектор недвижимости путем продажи активов иностранцам».
Впрочем, отечественные банки напрямую не кредитуют покупку жилья за границей. То есть не выдают кредиты под залог приобретаемого жилья. Разработка таких ипотечных продуктов лишена смысла – в европейских странах ставки по ипотеке составляют всего 5-6%. И, как поясняет ведущий специалист компании GFPI Марина Дацкевич, получить ипотеку в иностранном банке под залог приобретаемого жилья в большинстве стран не составит труда. Благо, далеко не всюду для покупки недвижимости требуется гражданство.
Таким образом, привлекать кредитование российских банков для заграничных покупок заемщик может только по одной схеме. Под залог имеющегося жилья. Соответственно, следует ожидать, что в наступившем году число российских банков, предлагающих нецелевое кредитование под залог имеющейся недвижимости (так называемая ломбардная ипотека), продолжит расти.
Из года в год
Естественно, в наступившем году продолжат развиваться и тренды 2012 года. Так, в целом развитие рынка жилищных кредитов в 2013 году будет происходить за счет расширения сотрудничества банков с другими игроками рынка недвижимости – риэлторами и застройщиками. «Партнерские программы более привлекательны для клиента, поскольку дают возможность не только получить кредит на выгодных условиях, но и сэкономить на цене квартиры», – уточняет директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-Банка Сергей Арзянцев.
«У нескольких партнеров Райффайзенбанка в Петербурге есть программы, позволяющие их клиентам получить ипотечный кредит от нашего банка на более выгодных условиях, – рассказывает руководитель группы ипотечного кредитования регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк» Константин Мурашкин. – На сегодня преференция составляет один процентный пункт». И не трудно предположить, что число партнеров продолжит расти.
«Банки будут улучшать качество сервиса, вводить новые опции и акции, делать программы более адресными, нацеленными на определенные ниши», – в свою очередь прогнозирует Сергей Гребенюк.
Возвращение независимости?
Между тем в 2011-2012 годах из числа активных игроков данного рынка постепенно оказались вытеснены независимые ипотечные брокеры. Но дробление банками своих продуктов под более узкие категории потенциальных заемщиков дает независимым брокерам шанс. «Независимый ипотечный брокер может помочь клиенту разобраться во всем многообразии программ рынка ипотечного кредитования и проводимых внутри него всевозможных акций», – уточняет управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка Михаил Полунин.
Отдельно стоит вопрос: будут в течение наступившего года ужесточаться или смягчаться требования к потенциальному заемщику?
Так, Антон Павлов считает, что в 2013 году из-за дефицита ликвидности не стоит ожидать серьезной либерализации требований. Но аналитики АИЖК констатируют, что подорожавшее фондирование резко ограничило возможность ценовой конкуренции. И с начала 2012 года стал формироваться тренд к существенному снижению требований к подтверждению дохода заемщика. «По состоянию на ноябрь прошедшего года четыре банка из числа лидеров рынка предоставляют ипотечные кредиты без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой: Сбербанк, ВТБ24, «ДельтаКредит» и Росбанк», – говорится в исследовании «Рынок жилья и ипотечного кредитования: предварительные итоги 2012 года», подготовленном аналитическим центром АИЖК. Соответственно, в будущем эксперты опасаются «распространения указанной практики среди остальных игроков рынка».
Государственное дело
Самый же неприятный для потенциальных заемщиков прогноз на 2013 год связан с вполне ожидаемым дальнейшим ростом годовых процентных ставок. И наиболее часто эксперты предсказывают, что за год среднестатистическая ставка с нынешних 12,5% вырастет до 13,5%.
Впрочем, зазвучавшие в последнее время отдельные высказывания должностных лиц позволяют поставить такой прогноз под сомнение.
Так, руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева сообщила БН, что во втором полугодии 2013 года, при отсутствии внешних шоков и развитии экономики по базовому сценарию Минэкономразвития, есть вероятность изменения тренда и снижения процентных ставок по ипотеке.
При этом экономических предпосылок для данных ожиданий нет. Как отмечает Вероника Чекина, напряженная ситуация с банковской ликвидностью в 2013 году сохранится, поскольку для большинства банков внешние рынки заимствований будут оставаться закрытыми, а фондирование от ЦБ продолжит дорожать. «В настоящий момент нет оснований ожидать сокращения ипотечных ставок в 2013 году», – вторит Алексей Главатских.
То есть к снижению ставок могут привести только «неэкономические» факторы.
При этом президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева заявила, что государство не должно субсидировать снижение процентной ставки по кредиту. Иначе на рынок попадет та группа населения, которую бы рынок не смог сам по себе обслужить.
И этими словами она косвенно подтвердила, что идея государственного регулирования ставок сегодня как минимум рассматривается.
В то же время аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова считает, что при снижении популярности ипотеки вмешательство государства в эту сферу вполне возможно. «Правительство может обязать банки искать новые источники для фондирования, а также снижать стоимость ипотеки», – констатировала эксперт.
При этом снижение темпов роста спроса на ипотечное кредитование – уже данность. Если в 2012 году по сравнению с 2011-м в количественном выражении число выданных кредитов выросло на 30-40%, то в 2013 году по сравнению с 2012-м даже по оптимистическому сценарию рост составит всего 10%.
