После экономического кризиса 2008 года загородный рынок развивался достаточно вяло. Спрос на коттеджи и участки был невелик. Лишь наиболее успешные девелоперы продавали по нескольку объектов в месяц, у остальных сделки случались еще реже.
Ситуация изменилась с появлением на рынке формата дешевого таунхауса. Первопроходцы этого направления («СТАРТ Девелопмент» с проектом «Золотые ключи», «Кивеннапа») доказали: уровень продаж загородного жилья может быть достаточно высоким, если оно соответствует ряду требований. Это главным образом небольшие метражи домовладений и, конечно, минимальная цена, сопоставимая с расценками на городские квартиры эконом-класса.
Многосекционный локомотив
Успех первых масштабных таунхаус-проектов привел к настоящей эйфории на рынке. Многие застройщики, ранее продававшие участки или коттеджи, тоже решили строить таунхаусы эконом-класса. Пик роста предложения недорогих блок-секций пришелся на прошлый год.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2011 году на рынок вышло всего около 450 блок-секций в таунхаусах. А в 2012-м – уже 2,2 тысячи, почти в пять раз больше.
И в текущем году рост объема предложения таунхаусов, по всей видимости, продолжится. Но способен ли рынок «переварить» такое количество малоэтажных проектов?
«Многие девелоперы воспринимают таунхаусы как весьма востребованный товар. Между тем уже сейчас заметны существенное превышение предложения над спросом в этом сегменте и весьма жесткая ценовая конкуренция», – говорит Дмитрий Сперанский, руководитель «Бюро аналитики по рынку недвижимости». По его словам, продажи этих объектов расти перестали: например, в осенние месяцы прошлого года секции продавались хуже, чем в конце весны – начале лета.
Скромность по-девелоперски
Рост конкуренции в сегменте таунхаусов едва ли приведет к снижению цен на подобные объекты – они и так сегодня минимальны. Просто у целого ряда игроков рынка серьезно замедлятся продажи, и встанет вопрос о рентабельности проектов.
Чтобы восполнить дефицит спроса, застройщики, возможно, продолжат практику мелкой нарезки площадей. Напомним, до 2012 года размер самого маленького таунхауса на рынке составлял 56 кв. м. Но в прошлом году были предложены блок-секции площадью 37 и даже 30 кв. м. Ясное дело, такое жилье раскупается, как горячие пирожки, и не от хорошей жизни. Просто такой таунхаус-студия стоит, как комната в коммуналке.
Пока доля малогабаритных таунхаусов эконом-класса на рынке невелика. Упор застройщики все-таки делают на секции средних площадей – 50-70 кв. м. Но если объем платежеспособного спроса снизится, тяга к «минимализму» может возрасти. И тогда о комфортном пригороде придется забыть.
Сравниваем и покупаем
Впрочем, у загородных девелоперов есть ресурс, который способен не только поддержать продажи на нынешнем уровне, но и, возможно, повысить их. Речь идет о покупателях первичного рынка городского многоэтажного жилья.
«В 2012 году началась конкуренция между квартирами в строящихся домах пригородной зоны Петербурга и загородными таунхаусами, – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра “Петербургская Недвижимость”. – По ценам они практически сравнялись. Более того, если в многоквартирном доме на начальной стадии строительства за 1,7 млн руб. можно приобрести небольшую студию, то за городом столько стоит таунхаус площадью более 60 кв. м». (Правда, не стоит забывать, что газобетонный таунхаус – а именно из этого материала, как правило, возводят такие объекты – требует серьезных затрат на отделку, порой превышающих стоимость самого домовладения. – БН)
Нет предела совершенству
Однако одной лишь привлекательной цены мало, чтобы клиенты городского первичного рынка массово потянулись за город. Реальную конкуренцию многоэтажным домам таунхаусы смогут составить лишь при соблюдении ряда условий. Во-первых, хорошей транспортной доступности. Новые проекты будут пользоваться стабильным спросом, если дорога от них до КАД составит не более 10-15 минут. Причем желательно, чтобы имелся альтернативный вариант проезда общественным транспортом.
Второй важный фактор – инженерная и социальная инфраструктура. У ряда игроков загородного рынка давно выработалась привычка затягивать сдачу инфраструктуры (особенно социальной) до самого последнего момента. Однако таунхаусам «в чистом поле», без магазина, детского сада, медпункта, будет трудно конкурировать с многоэтажными проектами, где «социалка» обычно появляется гораздо оперативнее.
Ну и, конечно, никуда не деться от требования юридической чистоты участков. Повышенный спрос на таунхаусы в 2012 году привел к тому, что некоторые игроки загородного рынка поспешили открыть продажи блок-секций на землях, не предназначенных для возведения таунхаусов (это земли сельхозназначения или, что еще печальнее, участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства).
Однако в условиях нарастающей конкуренции выиграют в конечном итоге те девелоперы, которые возводят таунхаусы «на законных основаниях» – то есть на землях, отведенных под малоэтажное жилищное строительство.
Надо подумать
В целом 2013-й должен стать годом стабилизации и упорядочения загородного рынка. По мнению Елены Шишулиной, директора по маркетингу ЗАО «УК “СТАРТ Девелопмент”», за прошлый год предложение пригородного жилья эконом-класса существенно увеличилось и стало разнообразнее (здесь можно вспомнить про уже упоминавшиеся таунхаусы-студии, а также, например, про мультиформатные проекты. – БН). Теперь же рынок должен осмыслить и переварить эти объекты. «Наступивший год должен показать, какие из предложенных вариантов загородного жилья действительно востребованы потребителем, а какие – не очень удачная фантазия девелопера. Поэтому общая линейка предложения, скорее всего, сузится, но при этом станет более ликвидной», – уверена Елена Шишулина.
«Сегодняшняя структура предложения плохо соответствует структуре спроса, а значит, логично ожидать реконцепций уже существующих проектов», – добавляет Дмитрий Сперанский.
Наблюдать за развитием загородного рынка в 2013 году будет очень интересно. Многие важные тенденции, наметившиеся в прошедшем году, должны получить (или не получить) свое развитие в году нынешнем. БН будет внимательно следить за происходящими изменениями.
