По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в целом за год на начало декабря было введено в эксплуатацию 85 объектов на первичном рынке, включая очереди строительства жилых комплексов.
Правда, в некоторых случаях, когда речь идет о малоэтажных ЖК, в состав очереди входит один объект. Как, например, у компании ООО «Инвест-Менеджмент» в Репино, которая в августе сдала там пять коттеджей по 131 кв. м каждый.
«Первичка» стирает границы
За 11 месяцев госприемку прошли примерно 1,66 млн жилых квадратных метров. Если сравнивать с прошлогодними показателями за такой же период, то они схожие – около 1,7 млн. За декабрь в 2011 году застройщики довели общий объем сдачи до 2,7 млн кв. м. Эксперты говорят, что по итогам текущего года можно ждать аналогичных результатов.
Однако нужно сделать одну важную оговорку: аналитики ГК «БН» учитывают только те новостройки, которые сдаются в самом Петербурге. При этом за последние несколько лет петербургский первичный рынок «выплеснулся» за черту города. Так что, по сути, в число городских можно было бы записать объекты в Пушкине, Колпино, Мурино, Девяткино, Кудрово, Всеволожске и пр.
Как замечает руководитель отдела маркетинга ГК «Балтрос» Светлана Аршинникова, если раньше покупателей смущала областная регистрация, то теперь для них нет различий между покупкой квартиры на окраине Приморского или Красносельского района и, скажем, в пограничных с Петербургом поселках Всеволожского. «Люди, которые приобретают жилье в Кудрово или Мурино, воспринимают эти районы как городские из-за близости к метро. Им неважно, относится эта территория к городу или к Ленобласти», – констатирует Светлана Аршинникова.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева говорит, что пригородная зона (в основном Всеволожский район области и Пушкинский район города) за год показала прирост по выводу на рынок новых объектов в размере 78%. Не все аналитики включают их в городскую статистику. Поэтому возможно, что, считая только внутригородские «квадраты», мы получим не прирост нового строительства в Петербурге по сравнению с прошлогодними показателями, а, наоборот, его сокращение.
В дальнейшем перераспределение долей рынка между городской и пригородной зонами будет нарастать. По информации БН, из примерно 90 объектов, в которых в этом году были открыты продажи, лишь половина находятся в черте города.
В общем объеме сданных за год квадратных метров примерно 714 тысяч (43%) – в домах, которые входят в проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Это ЖК «Славянка» от «Балтроса», «Балтийская жемчужина», «Юбилейный квартал» от «ЛенСпецСМУ» и «Ладожский парк» от «Квартиры.ру Северо-Запад».
Если считать по месяцам, то больше всего жилья было сдано в июле – 610 тыс. кв. м. Рекорд обеспечил ввод нескольких очередей в ЖК «Славянка» (около 515 тыс. кв. м).
Проекты КОТ стали локомотивом развития петербургского первичного рынка. «Эти проекты не только обеспечивают значительные объемы ввода жилплощади, но и сдерживают рост цен на квартиры в новостройках, так как себестоимость возведения квадратного метра в рамках комплексного проекта ниже, чем при точечной застройке», – считает глава коммандитного товарищества «СУ-155» Екатерина Евсеева.
Повышение «комфорта»
Цены на первичном рынке в течение года росли довольно плавно, прибавляя с каждым месяцем обычно менее 1% по отношению к предыдущему (итого за год в общей сложности около 10%). Исключение составляет только август, когда они подскочили на 4,7%. Впрочем, этому есть объяснение: именно в это время в продажу поступили квартиры в нескольких ЖК бизнес- и VIP-категорий, которые и повысили «среднюю температуру по больнице». Так, на рынок вышли новые очереди «Парадного квартала» от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», квартиры в ЖК «Новомосковский» от «ЮИТ», «Лыжный, 2» от СК «Темп».
Больше всего в цене за год прибавило жилье комфорт-класса: в прошлом декабре квадратный метр в этом сегменте в среднем стоил 90 тыс. руб., сейчас – 101,3 тыс. руб. То есть рост составил 12,55%. «Эконом» подорожал с 70 тыс. руб. до 76,5 тыс. – на 9,3%. На третьем месте бизнес-класс: с 170 тыс. руб. год назад стоимость «метра» выросла до нынешних 174 тыс. руб. (на 2,35%).
Средняя однокомнатная квартира сегодня стоит примерно 3,37 млн руб. против 3,2 млн в январе текущего года. Для двухкомнатных эта разница составляет соответственно 5,2 млн и 4,8 млн руб., для трехкомнатных – 7,63 млн и 7,17 млн руб.
Жилье разных категорий в течение года меняло свои позиции на рынке. Экономичные объекты потеряли часть своей доли – сейчас они занимают 57,99% всего предложения против 62,09% в январе 2012-го. Комфорт-класс, наоборот, усилил свои позиции, повысив долю с 30,81% до 33,33%. Немного «вырос» и «бизнес»: с 7,11% в начале года до 8,68% в конце (аналитики ГК «БН» учитывали только объекты в черте Петербурга).
Похожие передвижения долей происходили и между квартирами с разным числом комнат: если в начале года однокомнатные (включая студии) занимали 40,11% от всего предложения, то теперь этот показатель чуть подрос – до 41,53%. Двухкомнатные, наоборот, потеряли несколько процентов: с 33,64% в январе до 31,43% к декабрю. Доля трехкомнатных почти не изменилась, оставаясь на уровне 23,79-23,75%.
А вот в структуре спроса подвижки более значительны. Например, однокомнатные квартиры и студии ощутимо сдали позиции: в январе им отдавали предпочтение 52,62% покупателей, сейчас – только 37,8%. Такова же доля двухкомнатных (37,8%), которые, наоборот, стали больше интересовать население (в начале года их показатель составлял 35,26%). Трехкомнатные почти удвоили долю в спросе: с 11,26% в январе до 19,3% к декабрю.
«Качественного предложения в сегменте трех-четырехкомнатных квартир не хватает. Особенно это касается территорий сложившейся застройки, где квартиры чаще покупают для улучшения жилищных условий. Люди не просто стараются приобрести то, что им доступно по цене, а готовы ждать выхода на рынок проектов в конкретной локации, потому что им нужна квартира с тремя-четырьмя комнатами именно в этом месте», – поясняет начальник отдела маркетинга бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Галина Чесаева. Застройщики же предельно сократили количество многокомнатных квартир в своих ЖК, часто встречаются проекты, где присутствуют только одно- и двухкомнатные квартиры, причем с ощутимым перевесом в пользу первых (как, например, в «Монреале» от Setl City).
Кто больше?
Лидерами по выводу в продажу новостроек в этом году стали Приморский (девять объектов) и Выборгский (семь объектов) районы. Третье место поделили Московский и Невский (по шесть в каждом).
Приморский район в основном пополнил списки продаж в элитном и бизнес-сегментах. Это ЖК «Новелла» (застройщик RBI), «Эдельвейс» («Сфера»), «Дом-Мегалит на Дибуновской» («Мегалит»), Riverside (Setl City) и другие комплексы. Выборгский район предложил рынку жилье преимущественно комфорт-класса: «Костромской, 10» («ЮИТ»), «Луначарского, 40» (ЦДС).
В этом году существенно увеличилось предложение в Адмиралтейском районе, где до сих пор строилось очень мало жилья, отмечает Ольга Трошева. Правда, не во всех заявленных здесь проектах началась реализация квартир. Например, «Тапиола» («Лемминкяйнен») и «Времена года» («Юнит») выйдут на рынок только в 2013-м. Оба они, как и третий ЖК в Адмиралтейском – «Новомосковский», возводятся на месте выведенных из города промышленных предприятий. В ближайшее время также ожидается открытие продаж в комплексах «Галактика» (Адмиралтейский район), «Галант» (Московский район) и «Царская столица» (Центральный) от «ЛенСпецСМУ», МФК от ДК «Созвездие» (Центральный), «София» от ГДСК (Фрунзенский), «Панорама 360» от «Главстроя» (Адмиралтейский). Эти девелоперы в текущем году занимались подготовкой стройплощадок, откуда были переселены разного рода производства.
Из-за дефицита земли в уже сложившихся районах города застройка промышленных кварталов стала фактически единственным способом получить участок для возведения новых площадей, если не считать реновацию жилья, построенного полвека назад. Но реновация пока продвигается со скрипом.
Плотно застроенные Кировский, Красногвардейский, Василеостровский районы дали в этом году рынку лишь по одному-два новых объекта. Причем поскольку эти ЖК точечные, доля их в общем объеме первичного рынка очень невелика. Например, «Дом на линии» (Василеостровский район, Группа «Соло») – это всего 38 квартир, «Кронштадтский форт» (Кировский, «Ойкумена») – 265, «Отличник» (Красногвардейский, «Норманн») – 147.
Все крупные комплексы, которые стартовали в этом году, – окраинные проекты. Такие, как «Речной» на Рыбацком проспекте («ЛенСпецСМУ») на 1,55 тыс. квартир, «Триумф Парк» на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе (MirlandDevelopment) на 9 тыс. квартир, «Южная акватория» в Красносельском районе (ГДСК) на 1,37 тыс. квартир и другие.
«На рынке обрисовались географические жилые кластеры: Московский район в зоне Пулковского шоссе, Мурино, Кудрово, Осиновая Роща с Парнасом. Это плюс для покупателя, так как цены там более доступные и качество жизни лучше, поскольку территории застраиваются не точечно, а комплексно, то есть люди не будут жить в одиноком доме в чистом поле», – считает Галина Чесаева. По ее мнению, сегодня локация стала главным признаком, по которому различаются объекты эконом- и комфорт-класса. Те многоквартирные ЖК, которые строятся на обжитых территориях, – это «комфорт», а все, что на окраине города и за его пределами, – «эконом». Причем объекты на обжитых территориях выводятся в продажу на нулевой стадии по ценам уже построенного жилья в пригороде.
Существенно различаются в зависимости от локации и расценки на проекты, находящиеся на одной стадии реализации. Например, если в «Весне», которую в Кудрово строит «ЦДС», однокомнатная квартира площадью около 37 кв. м продается за 3 млн руб., то аналогичная в ЖК «Луначарского, 40» от той же компании и с тем же сроком сдачи (четвертый квартал 2013 года) стоит 4,35 млн. У «Полис групп» в ЖК «Костромской, 14» 62-метровая двухкомнатная выставлена за 5,06 млн руб. А подобная в «Австрийском квартале» (дом № 1) в Кудрово – за 3,95 млн. При этом кудровский объект сдается даже чуть раньше, чем петербургский – это первый и второй кварталы 2013 года соответственно.
Спокойствие, только спокойствие!
Впрочем, уже в ближайшем будущем областные новостройки подскочат в цене, так как девелоперам придется за свой счет обеспечивать их инфраструктурой. Такое требование высказали власти Ленинградской области.
Смольный заявил об аналогичной позиции. Но в городе, во-первых, ближе расположены источники водо-, тепло- и электроснабжения, так что тянуть сети к новым домом нужно на небольшие расстояния. Во-вторых, в некоторых случаях жильцы новых кварталов могут воспользоваться инфраструктурой (детскими садами, школами, поликлиниками и т. д.), уже существующей в районе. А в большинстве зон застройки Ленобласти нужно все создавать с нуля.
Как считает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин, из-за необходимости обеспечивать новостройки инфраструктурой за счет девелоперов удорожание жилья в таких проектах достигнет 15-20 тыс. руб. на кв. м. Если учесть, что сегодня в среднем стоимость «квадрата» на первичном рынке составляет 83,4 тыс. руб., то рост будет 18-24%. Впрочем, это лишь очень примерные цифры – все зависит от параметров каждого конкретного проекта.
Без «инфраструктурной» поправки цены в ближайшем будущем сильно расти не будут. Увеличение, возможно, лишь незначительно превысит размер инфляции и уложится в 8-9% за весь год.
Не ожидается и резких всплесков в плане вывода на рынок новых объектов, а также спроса. Покупательская способность в 2013 году окажется ниже, чем в этом – прежде всего из-за того, что ипотечные кредиты дорожают. Стабильность, наблюдавшаяся на рынке в текущем году, останется на первичном рынке и в наступающем. И это неплохая новость для тех, кто думает о приобретении жилья.
