По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», рост цен на квартиры вторичного рынка в 2012 году плавно замедлялся. В I квартале квартиры подорожали на 3,6%, а II и III кварталы добавили к цене лишь по 1,9%. В IV квартале жилье даже слегка подешевело – на 0,2% за октябрь и ноябрь. И только в декабре был отмечен небольшой рост в пределах 0,3%.
Таким образом, в целом за год объекты на вторичном рынке подорожали на 7,5%. А средняя цена предложения по состоянию на декабрь составила 95 тыс. руб. за кв. м.
Итак, почему же цены замедляли свой рост? Неужели на рынке так много свободного предложения, что у продавцов нет никакой возможности увеличивать цифры в прайсах?
Что предлагает рынок
В I квартале 2012 года объем предложения действительно активно рос и к марту составил 22,3 тыс. объектов. Потом количество квартир в продаже начало уменьшаться – и чем ближе к лету, периоду отпусков, тем сильнее. Минимальный показатель был достигнут в августе (17,8 тыс. объектов).
Осенью объем предложения, как и обычно, начал уверенно расти. За сентябрь-октябрь прибавление составило 25,7% (22,6 тыс. объектов к концу октября). Затем последовала некоторая «пробуксовка» (+1,2% в ноябре) и традиционный декабрьский спад (–8,3%). В итоге на конец года число квартир в продаже составило 21 тыс.
Это достаточно высокий показатель. Скажем, в декабре прошлого года в листингах фигурировало 20,3 тыс. квартир (на 3,2% меньше, чем в этом году).
Но в таком, в общем-то солидном, объеме предложения мало жилья, которое сегодня наиболее востребовано покупателями (ведь спрос сейчас ориентирован на недорогие малогабаритные объекты).
Бюджетный дефицит
Возьмем, к примеру, однокомнатные квартиры. На первый взгляд, на рынке их достаточно. Так, по состоянию на декабрь, доля «однушек» в общем объеме предложения составляет 26,6%, при этом количество двухкомнатных квартир – 31,9%, а трехкомнатных – 30,7%. Вроде бы, нормальные пропорции. Но если присмотреться, можно увидеть, что среди тех же однокомнатных есть дефицит малогабаритных вариантов – объектов площадью менее 30 кв. м в продаже всего 6,1%.
К тому же в листингах преобладают достаточно дорогие квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных домах. На их долю приходится 43% предложения. Доля же панельных домов старых годов постройки, где представлено недорогое жилье, в декабре составляла 24,3%. А, скажем, современных панельных домов – всего лишь 8%.
Не удивительно, что квартиры в панельных домах дорожали в 2012 году активнее других типов жилья: «новая» и «старая» панель прибавили в цене 10,7% и 10,5% соответственно.
Кстати, еще один сегмент рынка, который показал в 2012 году прямо-таки безумный рост цен, – это комнаты в коммунальных квартирах. Они по итогам года подорожали более чем на 25%. Что, опять же, свидетельствует: покупателей интересует сегодня самое малогабаритное и дешевое жилье.
Первичка слаще
Доля дешевого жилья на вторичном рынке все время сокращается. Например, в начале года число квартир со стоимостью квадратного метра менее 70 тыс. руб. составляла более 10%. К концу первого полугодия их оставалось уже 8,2%. В декабре дешевых квартир было уже 6%.
На сегодняшний день квадратный метр однокомнатной квартиры в панельном доме стоит 96,2 тыс. руб. («новая» панель). В «старой» панели – 98,2 тыс. руб. «Однушки» в кирпично-монолитных домах предлагаются по 100,4 тыс. руб. за кв. м, в кирпичных – по 102,2 тыс. Самые же дорогие продают в домах старого фонда после капитального ремонта – 115,2 тыс. руб. за кв. м.
На вторичном рынке стоимость однокомнатных квартир в панельных домах начинается сегодня от 3,3 млн руб., а в кирпично-монолитных, к примеру, – от 4,1 млн.
Не удивительно, что при таких ценах многим покупателям, ограниченным в средствах, приходится рассматривать варианты на первичном рынке, где можно приобрести квартиру-студию уже за 2,2-2,5 млн руб. Или даже дешевле.
Таким образом, по итогам 2012 года мы видим следующую картину. Средние цены на готовое жилье выросли незначительно. Но в то же время жилье эконом-класса (комнаты, небольшие по метражу квартиры, объекты в панельных домах и т. п.) в цене серьезно прибавили.
В ближайшие годы дефицит дешевого малогабаритного жилья на вторичном рынке может быть восполнен. Не секрет, что в домах, возводимых сейчас на первичном рынке, огромное количество квартир являются именно малогабаритными. Такие объекты активно приобретают молодые семьи, для которых это – первая собственная жилплощадь, приезжие из других регионов России и некоторые другие категории граждан. Через несколько лет, когда обладатели мини-квартир накопят денег на более просторное жилье, на вторичный рынок станет поступать большое число квартир-студий и бюджетных однокомнатных.
