Команда губернатора Георгия Полтавченко в уходящем году завершила ревизию крупных инвестпроектов, о реализации которых было заявлено при бывшей градоначальнице Валентине Матвиенко.
Подсудная элита
Самый скандальный отказ связан с проектом «ВТБ Девелопмент» – «Набережная Европы». На месте бывшего оборонного предприятия ФГУП «РНЦ “Прикладная химия”» уже к 2015 году должно было появиться около 100 тыс. кв. м элитной жилой недвижимости, офисы, гостиницы и пр. Но в 2012 году над статусным проектом, в который за пять с лишним лет успели вложить $500 млн, сгустились тучи. Весной появилась неожиданная идея разбить на Петроградской стороне новый парк. А в ноябре судьбу проекта окончательно определили федеральные власти: на территории разместятся административные здания, офисы и служебные квартиры для судей Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ.
Переезд может растянуться на пять лет и, только по самым скромным оценкам, обойдется казне в 50 млрд руб. Некоторые эксперты считают, что масштабное перебазирование в Петербург высших судебных инстанций влияния на местный рынок недвижимости не окажет: офисы и служебное жилье для судей будут возведены на месте «Набережной Европы». Впрочем, не все аналитики с этим согласны.
«Ситуация изменится даже не с переездом, а с отказом от реализации «Набережной Европы» как коммерческого проекта, предполагающего строительство элитного жилья. Это вызовет ситуацию дефицита на данном рынке, что приведет к дополнительному росту цен в пределах 5-7%», – уверен, например, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш.
Пока официальных бумаг об изъятии земли для госнужд не поступало, но переезд судей в Петербург уже одобрил президент РФ Владимир Путин.
«Это значит, что переезд состоится с вероятностью до 90%. Как известно, глава государства своих решений не меняет», – отмечает политолог, профессор СПбГУ Дмитрий Гавра.
Договориться с Дерипаской
В июле этого года Смольный отказался от строительства нового жилого микрорайона «Юнтолово» – КУГИ подал иск в суд о разрыве с инвестором договора долгосрочной аренды. В 2007 году «Главстрой СПб » (входящий в холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски) приобрел у города за 1,7 млрд руб. территорию площадью 455 га в Приморском районе под строительство 2,2 млн кв. м жилья. Проект хотели реализовать уже к 2015 году, всего инвестор обещал вложить более 100 млрд руб.
Но после ухода Валентины Матвиенко отношения Смольного и «Главстроя» постоянно ухудшались. В мае 2012 года Смольный отказался продлевать с «Главстроем» сроки действия договора еще по одному крупному проекту –с застройки жилой и коммерческой недвижимостью квартала Шкапина-Розеншейна, где на месте снесенных аварийных домов компания хотела возвести более 60 тыс. кв. м жилья.
Возможно, не последнюю роль в охлаждении отношений со стратегическим партнером сыграл скандал с удорожанием проекта строительства стадиона ФК «Зенит». Этим проектом занимается «Трансстрой» (также входит в «Базовый элемент»). Сейчас власти ждут выводов специалистов Главгосэкспертизы по стоимости объекта и предложений по снижению затрат. Возможно, Смольный разрешит «Главстрою» застройку Юнтолово. Но только если со структурами Дерипаски удастся договориться об удешевлении стадиона. И кроме того, найти компромисс в вопросах обеспечения Юнтолово инфраструктурой, ведь новая позиция властей Петербурга – обязать застройщиков возводить ее за свой счет. Строительство инфраструктуры для Юнтолово оценивается в 30 млрд руб. И сейчас по договору с инвестором ее должен строить город.
Первое судебное разбирательство по Юнтолово в городском Арбитражном Суде прошло, причем чиновники Смольного уже передумали «заворачивать» проект и заявили, что с инвестором может быть достигнуто мировое соглашение. Однако пока никаких официальных бумаг не поступало. Очередной суд перенесен на конец января. Такое же мировое соглашение чиновники пообещали заключить по кварталу Шкапина-Розеншейна еще летом, но и этот документ до сих не подписан.
«Необходимость строительства жилья на данной территории очевидна. Скорее всего, решение об отмене проекта в Юнтолово было продиктовано не экономическими, а политическими причинами. Это значит, что инвестору вполне могут разрешить вернуться на площадку, но только если он согласится на новые условия сотрудничества с администрацией. Если нет, то власти будут искать другого застройщика», – отмечает политолог Станислав Белковский.
Воспитание застройщика
В декабре губернатор Георгий Полтавченко принял решение вместо жилого квартала в Северо-Приморской части Петербурга организовать парк. Отказ от реализации планов по возведению жилья чиновники объяснили тем, что темпы застройки Приморского района высокие, а вот рекреационных зон здесь, напротив, не хватает.
В будущем набережную Большой Невки (южная граница квартала) планируется связать пешеходным мостом со стадионом на Крестовском острове, а на части территории разместить фан-зону для болельщиков во время проведения чемпионата мира по футболу 2018 года.
Тем не менее девелоперы и инвесторы говорят, что отказ властей от крупных жилищных строек в пользу социально значимых объектов еще не стал новой тенденцией. «Судьба отмененных строек была поставлена под сомнение из-за различных, не совпадающих друг, с другом причин. Если бы Смольный проводил последовательную, четкую ревизию уже предоставленных инвесторам земель, а не конкретных политических проектов, то пострадали бы в основном девелоперы среднего уровня. Этого не произошло», – отмечает вице-президент – управляющий директор банка ВТБ Александр Ольховский.
Политолог Дмитрий Гавра с ним согласен. «Не исключено, что скандальные публичные отмены проектов, например, решение о создании парка в Приморском районе, были сделаны для того, чтобы застройщики сами, добровольно и без возражений, брались за строительство социнфраструктуры, организацию парков и пр.», – предполагает он.
Политолог считает, что больше отмен крупных жилых проектов не предвидится. «За изъятые участки придется выплачивать те или иные компенсации инвесторам или выкупать их у собственников, а лишних денег на это у казны нет», – поясняет Гавра. Так, например, только компании «ВТБ Девелопмент» город должен будет вернуть 9 млрд руб.
Мосты и зоопарк: потерялись в перспективе
В уходящем году пересмотр коснулся не только крупных жилых проектов девелоперов. Из-за угрозы возможного кризиса чиновники отказались от многих инфраструктурных строек и взяли курс на жесткую экономию.
Так, в уходящем году городские власти окончательно «похоронили» проект Орловского тоннеля, активно лоббировавшийся прежней администрацией. Соглашение о проектировании, строительстве, финансировании и эксплуатации объекта было подписано Смольным с ООО «Невская концессионная компания» в середине 2010 года. Тогда строительство тоннеля оценивалось в 45 млрд руб., концессионер уже успел потратить на закупку проходческого щита 3,5 млрд руб. В мае этого года при формировании бюджета Петербурга на проект не нашлось денег, а в декабре Смольный официально расторг соглашение с концессионером.
В качестве альтернативы тоннелю власти предложили было строить Феодосийский мост, стоимость которого составляла 15-17 млрд руб. Но затем выяснилось, что против реализации проекта возражают КГА и КГИОП: высокий неразводной мост не вписывается в историческую застройку и для его возведения необходим снос исторических зданий. В итоге от Феодосийского моста решили отказаться.
«Феодосийский мост, по сравнению с Орловским тоннелем, – это просто идея. Другое дело, что острая необходимость в круглосуточной переправе с каждым годом все более и более снижается. Напомню, что проект тоннеля был еще тогда, когда Большой Обуховский мост только строился. С введением постоянной переправы в составе КАД потребность в Орловском тоннеле снизилась. После завершения строительства центральной части ЗСД она будет еще меньше», – говорит директор ассоциации «Дормост» Кирилл Иванов.
Также осенью, при рассмотрении поправок в генплан, замороженным оказался проект Ново-Адмиралтейского моста. Контракт с подрядчиком на его возведение – ЗАО «Пилон» – торжественно подписали осенью 2011 года. Но буквально через неделю после церемонии Верховный Суд РФ признал проект планировки незаконным.
Летом городские власти отказались от строительства нового зоопарка в Юнтолово. Его обещали возвести уже к 2015 году, на проектирование было потрачено полмиллиарда рублей, в 2010 году состоялся Международный архитектурный конкурс по проекту. Но против строительства зоопарка выступили градозащитники, а также Комитет по культуре. Руководство действующего Ленинградского зоопарка также не считало Юнтоловский заказник наилучшей территорией для новой площадки.
Где теперь будет располагаться зоопарк, пока точно неизвестно, согласно последним идеям властей – во Всеволожском районе Ленобласти. «Если зоопарк не начнут возводить в Юнтолово, боюсь, что он вообще не появится в городе в ближайшие несколько десятилетий», – говорит экс-директор Ленинградского зоопарка Иван Корнеев.
Земля и воля
Как и прогнозировал БН еще в августе 2011 года, приход к власти новой команды губернатора не отразился лишь на тех проектах, которые были в той или иной мере «завязаны» на средства бюджета РФ или деньги частных инвесторов федерального масштаба.
В частности, новый терминал в Пулково будет сдан в декабре 2013 года, тогда же введут в эксплуатацию известный городской долгострой – вторую сцену Мариинского театра. В 2012 году в Петербурге стартовала «стройка века» – «Лахта-центр», в июле 2013 года начнутся работы по намыву под Сестрорецком.
Как и предполагал БН, новых крупных проектов в Петербурге за истекший год не появилось: чиновники сосредоточились исключительно на трансформации наследия Матвиенко. Из крупных начинаний можно упомянуть только программу развития исторического центра. Но даже не успев еще стартовать, она начала обрастать скандалами. И пока что планы масштабной реновации четырех районов центра города ограничиваются развитием двух пилотных кварталов.
Что касается жилищных строек Петербурга, то их ревизия, по мнению экспертов, слишком затянулась, и застройщики до сих пор продолжают ждать от Смольного четких и понятных правил игры.
«Строительная отрасль приносит до четверти налогов в городской бюджет, в ней занято огромное количество петербуржцев. Остановка строек может отразиться на всем городском хозяйстве. Но не думаю, что это произойдет», – говорит экономист, профессор Европейского университета в Санкт-Петербурге Дмитрий Травин.
Несмотря на дефицит участков под застройку, в земельных банках петербургских девелоперов еще достаточно резервов для запуска новых проектов. Правда, есть риск, что прохладное отношение Смольного к чаяниям строительной отрасли и ужесточившиеся требования к застройщикам могут в итоге привести к тому, что девелоперы предпочтут на время заморозить проекты или уйти в другие регионы. В первую очередь – осваивать ближайшие к Петербургу областные земли.
Впрочем, возможно, как раз в этом и заключается новая политика Смольного в сфере строительства жилья. Не случайно власти Петербурга и Ленобласти уже договорились о создании единого бюджета для инвестпроектов. А премьер Дмитрий Медведев недавно назвал планы по объединению двух наших регионов «более реалистичной задачей, чем объединение Москвы и Московской области».
