Эксперты признают, что жилищное кредитование заемщиков с «серыми» зарплатами имеет большое будущее. И места в этом сегменте ипотечного рынка хватит всем основным игрокам.
Иногда долги возвращаются
Главными тенденциями на российском ипотечном рынке в уходящем году были поступательный рост процентных ставок и внушительный рост числа сделок.
С декабря прошлого года по декабрь нынешнего, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), средняя ставка выросла с 11,6% до 12,4% годовых. По итогам 2012-го, согласно прогнозам экспертов DeltaСredit, объем рынка составит 1,034, трлн руб., а годовой прирост объемов рынка – 44%.
Впрочем, ипотечный рынок формировался под влиянием не двух, а гораздо большего числа векторов развития. Так, например, в течение 2012 года банки продолжали массово проигрывать судебные дела по взиманию с клиентов различных дополнительных комиссий – за досрочный возврат кредита, за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита и за погашение кредита наличными в отделении банка.
Напомним: 13 сентября 2011 года Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разослал по инстанциям информационное письмо «Обзор судебной практики по некоторым вопросам…». И теперь все судьи этим письмом руководствуются.
Причем из договоров большинства банков комиссионные сборы исчезли еще в начале нынешнего года. И весь 2012-й суды обязывали банкиров возвращать комиссии, начисленные в 2008-2011 годах.
Так что отчасти рост процентных ставок объясняется, с одной стороны, повышенными расходами на содержание штата юристов, а с другой – стремлением компенсировать утерянные комиссионные доходы. «Банковские комиссии при выдаче ипотечных кредитов не исчезли с рынка, а были включены в годовые процентные ставки», – поясняет председатель правления банка DeltaСredit Сергей Озеров.
«Теневая» ипотека
Также к значимым тенденциям можно отнести растущий интерес кредиторов к потенциальным заемщикам с неподтверждаемыми доходами. «Некоторые банки сегодня предлагают ипотеку при «черной» зарплате, требуя от заемщика не справку 2НДФЛ, а справку о зарплате по форме банка, заверенную руководителем и главным бухгалтером по месту работы», – констатируют в агентстве «Питер-Брокер».
Сегмент такой ипотеки развивается опережающими темпами, и все большее число банков запускает подобные программы. Более того, часть игроков уже «смягчила требования» к заемщикам настолько, что в рамках специальных программ готова выдавать жилищные кредиты по двум, а то и по одному документу.
«Первопроходцем» этого направления выступил ВТБ24, запустив в июне 2011 года ипотечную программу «Победа над формальностями». В ее рамках кредит выдается по паспорту и – на выбор – либо копии водительского удостоверения, либо свидетельству о пенсионном страховании. В уходящем году по этой программе банк выдавал уже каждый четвертый кредит.
При этом, как уточнил Сергей Озеров, типичный заемщик по данному ипотечному продукту делится на две категории: это крайне занятые высокооплачиваемые специалисты и горожане, получающие зарплату «в конвертах». По словам эксперта, у данных условий кредитования большие перспективы.
Слабый рост
На этом фоне прослеживается тенденция к увеличению среднего размера жилищного кредита. Например, директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских рассказал БН, что в 2011 году средний размер выдаваемого его компанией кредита составлял 2,3 млн руб., а в нынешнем – 3 млн руб.
Правда, ряд банков отмечает и снижение среднестатистических показателей по отдельным направлениям кредитования. В частности, в ноябре руководитель Центра ипотечного кредитования филиала банка Татьяна Хоботова констатировала, что при выдаче займов на «первичку» за год средний размер ипотечного кредита в ВТБ24 снизился на 6% – до 1,963 млн. руб.
А управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка «Возрождение» Игорь Капленов сообщил, что в его организации средний размер ипотечного кредита в 2012 году составил 1,98 млн руб., против 1,94 млн руб. в 2011-м. «Впрочем, при работе с объектами в Ленинградской области наблюдается обратная тенденция: средний размер ипотечного кредита действительно снижается год от года. Так, за 2012 год он составил 1,9 млн руб., тогда как в 20110-м был на уровне 2,1 млн руб.», – признал Игорь Капленов.
Возрастные мутации ипотечного рынка
Далее из важных тенденций следует отметить изменение портрета среднестатистического заемщика. Как признает заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Марина Чубрина, в последнее время в числе получателей кредитов растет доля молодых семей. А Татьяна Хоботова уточняет, что обычно молодые семьи берут ипотеку при финансовой поддержке родственников.
В то же время горожане избегают брать ипотеку с низким первоначальным взносом, уменьшая таким образом будущее долговое бремя.
Так, по словам руководителя Центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Екатерины Базилевской, в ее банке ипотеку с низким первоначальным взносом (12-20%) берут лишь около 15% клиентов. Порядка половины ипотечных сделок проводится с первым взносом в размере от 20 до 30% кредита. А остальные 35% заемщиков вносят более 50%, правда, за счет имеющегося жилья.
В свою очередь, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка Михаил Полунин констатирует, что портфель ипотечных кредитов по величине первоначального взноса в его организации выглядит следующим образом. Объем выданных кредитов с 10-процентным первоначальным взносом составляет 10%, с первоначальным взносом в 20% ипотеку берут около 30% заемщиков.
Наконец, в числе тенденций 2012 года нельзя не упомянуть следующую. Продолжается рост спроса на жилищные кредиты на первичном рынке.
В связи с этим некоторые банки уже упрощают свои методики аккредитации застройщиков. А отдельные банкиры, если застройщик уже аккредитован в Сбербанке, ВТБ24 или Газпромбанке, вообще превращают данную процедуру в формальность. Что, конечно же, не делает приобретение квартиры в новостройке с привлечением ипотечного кредита безопасней.
