Судя по всему, власти города решили последовать примеру других регионов. Борьбой с самостроем в Петербурге занялась Служба государственного строительного надзора и экспертизы. В апреле этого года Смольный разрешил Госстройнадзору обращаться в суд с исками о сносе самовольно возведенных объектов.

Сносить нельзя оставить
Уже с лета Госстройнадзор начал подавать первые иски о сносе многоквартирных домов, возведенных на землях ИЖС. На рассмотрении Арбитражного Суда Санкт-Петербурга и Ленобласти находятся два таких дела.

Чиновники требуют демонтировать дом на Межозерной ул., 16а, – объект возводит ООО «ИСК “Невский синдикат”». Строить это здание начали в прошлом году. Покупателям предлагали приобрести жилье в нем путем вступления в ЖСК и демонстрировали разрешение на строительство индивидуального дома, хотя по факту возводят 44-квартирный. Дело о его ликвидации начали рассматривать в августе 2012 года – уже прошло три судебных заседания, основное разбирательство назначено на 31 января. В этот же день могут вынести решение и по иску Госстройнадзора к ООО «Териоки» – о сносе недостроя в Зеленогорске. По данным чиновников, компания планирует построить многоквартирный дом – хотя участок под ним находится в функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования.

Всего же, как рассказал БН первый заместитель начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Евгений Ким, на сегодняшний день его ведомство участвует в рассмотрении 12 дел о сносе самовольных построек, возведенных на землях ИЖС. Десять исков поданы в районные суды, поскольку ответчиками по делам чаще всего выступают частные лица – владельцы участков ИЖС.

В Госстройнадзоре отказались комментировать подробности этих процессов. Служба заинтересована в положительном исходе дел, а потому – пока не хочет афишировать ход судебных разбирательств.

Как удалось выяснить БН, в разных стадиях подготовки и рассмотрения, в частности, находятся иски о сносе домов на улицах Сегалева, 10, Горной, 22, Земской, 64 (поселок Старо-Паново), и Чкалова, 33, в поселке Левашово. Застройщиками зданий по этим адресам выступают физические лица, а квартиры реализуют агентства недвижимости либо специально созданные фирмы-продавцы.

«Лавочка» закрыта
В последние несколько лет строительство многоквартирных домов на землях ИЖС приобрело массовый характер. Застройщики стараются продать «квартиры» в таких зданиях еще на этапе их строительства – по предварительным договорам купли-продажи.

После завершения объекта, как поясняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Наталья Кузьмина, продаются доли в праве собственности на дом и земельный участок под ним – по договорам купли-продажи. Затем покупатели обращаются в суд с требованием выделить эти доли в натуре. На основании положительных судебных решений по этим делам Бюро технической инвентаризации вносит соответствующие изменения в технический паспорт дома. После этого право собственности оформляется уже на отдельные жилые помещения.

Столь нехитрая, на первый взгляд, схема долгое время работала без сбоев. Но в минувшем году суды все чаще стали отказывать в исках о выделении долей и регистрации прав на «квартиры» в домах, возведенных на землях ИЖС. Например, несколько месяцев назад Красносельский районный суд не стал удовлетворять требования граждан, купивших доли в доме на Аннинском шоссе, 3. Суд установил, что в здании оборудовано восемь кухонь, столько же санузлов и отдельных входов – аккурат по количеству обратившихся истцов. Служители Фемиды решили, что дом явно не подпадает под определение индивидуального жилья, хотя разрешение выдавали на строительство именно односемейного здания.

Похожий вердикт вынес и Приморский районный суд, отказавший одному из покупателей «квартир» в ЖК «Никитинская усадьба» в оформлении права собственности.

Всего же, по информации БН, в 2012 году районные суды вынесли порядка двух десятков решений об отказе в регистрации прав на жилье в домах, незаконно возведенных на землях ИЖС.

Бульдозер все ближе
Показательно, что при принятии решений по таким делам суды общей юрисдикции зачастую руководствуются данными Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ). Юристы ведомства участвуют в каждом подобном споре и указывают, что дома возведены с нарушением градостроительного законодательства, да к тому же на участках, которые не предназначены для многоквартирных зданий. Более того, специалисты КЗРиЗ апеллируют к «черному» списку объектов, незаконно возведенных на землях ИЖС. Надо отметить, что с марта текущего года этот перечень увеличился почти в полтора раза – к настоящему моменту чиновники зафиксировали уже 210 спорных объектов (см. внизу таблицу).

Как уточнили в КЗРиЗ, этот список не окончательный и будет пополняться. Выявлением незаконных построек в настоящее время занимается рабочая группа, созданная КЗРиЗ совместно с прокуратурой Петербурга и Госстройнадзором. Глава КЗРиЗ Валерий Калугин уже неоднократно заявлял, что его ведомство будет добиваться сноса всех самостроев через суд. Более того, как уточнил БН Евгений Ким, Госстройнадзор будет устанавливать обстоятельства строительства каждого из указанных в списке объектов. И, после тщательного изучения всех документов, принимать решение об их сносе.

Авось не поможет
Исход судебных дел о демонтаже незаконных многоэтажек вполне предсказуем – скорее всего, решения будут приниматься не в пользу покупателей такого жилья.

По словам Натальи Кузьминой, доказать, что на участке под ИЖС строят многоквартирный дом можно на основании соответствующего заключения строительно-технической экспертизы, а также анализа документов, по которым продавались доли в здании. «Если застройщик заключал с гражданами несколько договоров по отчуждению долей, это свидетельствует о том, что объект предназначен для проживания двух и более семей. Что, в свою очередь, является одним из доказательств возведения многоквартирного дома на участке, предназначенном под ИЖС», – говорит Наталья Кузьмина.

Но даже если на этапе строительства здание не признают самовольной постройкой, уже после завершения всех работ любые заинтересованные лица (в том числе государственные органы) могут подать иск о признании здания самовольной постройкой и его сносе.

Не стоит обольщаться и тем, кому уже «посчастливилось» оформить в собственность жилье в незаконно построенных домах. По действующему законодательству, снести можно и постройку, право собственности на которую уже зарегистрировано.

Победила жадность
Прецедентов показательного сноса незаконно построенного жилья в Петербурге пока не было – до последнего времени по решению суда демонтировали разве что небольшие торговые павильоны.

Чиновники и эксперты рынка неоднократно предупреждали о рисках, связанных с приобретением «квартир» в незаконно построенных зданиях. Тем не менее граждане до сих пор покупают жилье в многоквартирных домах, возведенных или строящихся на землях ИЖС. В интернете можно найти множество объявлений о реализации «квартир» в зданиях, включенных в «черный» список КЗРиЗ. А на интернет-форумах покупатели такого жилья вполне серьезно обсуждают его преимущества. Главным из которых, по мнению граждан, является невысокая цена.

Судя по всему, уже в скором времени многим предстоит в полной мере оценить последствия своего, по меньшей мере, опрометчивого выбора.

Перечень земельных участков, на которых расположены спорные объекты недвижимости

№ п/п Кадастровый номер участка Адрес

1

78:19319:14

г. Петергоф, ул. Войкова, д. 64

2

78:19353:3

г. Петергоф, ул. Веденеева, д. 13, лит. А

3

78:40:19148А:4

пос. Стрельна, ул. Тургенева, д. 3а

4

78:40:19160Б:70

пос. Стрельна, Санкт-Петербургское ш., уч. 1 (у д. 93, лит. А)

5

78:19319:1

г. Петергоф, ул. Войкова, д. 62

6

78:40:19148А:1

пос. Стрельна, ул. Тургенева, д. 5/7, лит. А

7

78:40:19350:7

г. Петергоф, Бобыльская дорога, уч. 3

8

78:40:19160А:23

пос. Стрельна, Санкт-Петербургское ш., д. 103

9

78:40:19164А:28

пос. Стрельна, Фронтовая ул., уч. 1 (у д. 6, лит. А)

10

78:40:19318:8

г. Петергоф, Кооперативная ул., д. 44, лит. А

11

78:40:19318:18

г. Петергоф, ул. Войкова, д. 41, лит. А

12

78:40:19160Б:42

пос. Стрельна, Санкт-Петербургское ш., д. 73, лит. А

13

78:19319:9

г. Петергоф, ул. Войкова, д. 50, лит. А

14

78:19349:6

г. Петергоф, ул. Веденеева, д. 18, лит. А

15

78:19318:30

г. Петергоф, Кооперативная ул., д. 62, лит. А

16

78:40:19318:48

г. Петергоф, Кооперативная ул., уч. 50

17

78:40:19136:14

пос. Стрельна, Тракторный пер., д. 1, лит. А

18

78:19318:28

г. Петергоф, Кооперативная ул., д. 60, лит. А

19

78:19318:27

г. Петергоф, ул. Войкова, д. 57, лит. А

20

78:19319:41

г. Петергоф, ул. Войкова, д. 68, лит. А

21

78:40:20521:4

г. Ломоносов, Дворцовый пр., д. 22, лит. А

22

78:40:19285:183

г. Петергоф, Знаменка, Средняя ул., д. 18, лит. А

23

78:40:19116А:98

пос. Стрельна, Зелёный пер., д. 3, лит. А

24

78:18210А:3

г. Пушкин, Павловское ш., д. 61

25

78:42:18208А:27

г. Пушкин, Сапёрная ул., д. 33, лит. А

26

78:42:18527:32

пос. Александровская, Волхонское ш., д. 1/2, лит. А

27

78:42:18219А:22

г. Пушкин, Гуммолосары, Садовая ул., д. 5а, лит. А

28

78:42:18122Б:48

г. Пушкин, садоводство «Пенсионер», уч. 69

29

78:42:18126:127

пос. Александровская, Кузьминское ш., уч. 38

30

78:42:16109:42

пос. Тярлево, Московское ш., д. 35, лит. А

31

78:42:16271:6

г. Павловск, ул. Анны Зеленовой, д. 7, лит. А

32

78:18102В:3

г. Пушкин, садоводство «Коллективный сад № 3»

33

78:42:18502Д:125

пос. Александровская, Южная ул., уч. 30

34

78:42:16118:4

пос. Тярлево, Фруктовая ул., д. 4

35

78:42:18513:73

пос. Александровская, ул. Новые Места, д. 34

36

78:42:18520:8

пос. Александровская, ул. Возрождения, д. 37

37

78:42:18102В:190

г. Пушкин, садоводство «Коллективный сад № 7», уч. 1

38

78:40:8509Д:10

Володарский, ул. Академика Павлова, д. 9, лит. А

39

78:8506А:1

Володарский, ул. Дзержинского, д. 18, лит. А

40

78:40:8515Ж:4

Володарский, ул. Карла Либкнехта, д. 3а

41

78:8515Ж:9

Володарский, ул. Карла Либкнехта, д. 3б

42

78:8508Б:1

Володарский, Коммунистическая ул., д. 11а

43

78:8508Б:2

Володарский, Коммунистическая ул., д. 11б

44

78:40:8502Б:5

Володарский, ул. Комсомола, д. 6, лит. А

45

78:40:8515В:5

Володарский, Лесной пер., д. 8, лит. А

46

78:8506Б:13

Володарский, ул. Маяковского, д. 7, лит. А

47

78:40:8516В:12

Володарский, Социалистическая ул., д. 5, лит. А

48

78:8510В:34

Володарский, Спортивная ул., уч. 15а

49

78:8518Г:7

Володарский, Трудовая ул., д. 17

50

78:40:8621:1

Горелово, Береговая ул., д. 1

51

78:40:8647А:2

Горелово, Дачная ул., д. 160

52

78:40:8618А:1

Горелово, ул. Коммунаров, д. 149, лит. А

53

78:40:8630Б:2

Горелово, Красносельское ш., д. 18а

54

78:40:8638:14

Горелово, Красносельское ш., д. 2 (уч. 1)

55

78:40:8638:15

Горелово, Красносельское ш., д. 2

56

78:40:8644:3

Горелово, ул. Можайского, уч. 44

57

78:40:8631:5

Горелово, Социалистическая ул., д. 26, лит. А

58

78:9013А:13

г. Красное Село, Гвардейская ул., д. 23а, лит. А

59

78:40:9013А:15

г. Красное Село, Гвардейская ул., д. 33, лит. А

60

78:40:9008:13

г. Красное Село, пр. Ленина, д. 35, лит. А

61

78:40:9085:17

г. Красное Село, пр. Ленина, д. 68, лит. А

62

78:40:9052:7

г. Красное Село, ул. Лермонтова, д. 72, лит. А

63

78:40:9092:10

г. Красное Село, Привокзальная ул., д. 4, лит. А

64

78:40:9002Е:65

г. Красное Село, Семёновская ул., д. 7, лит. А

65

78:40:9002Е:54

г. Красное Село, Социалистическая ул., д. 31

66

78:40:9043:5

г. Красное Село, ул. Юрия Пасторова, уч. 14а

67

78:40:8521В:10

Старо-Паново, 1-я Заводская ул., д. 38, лит. А

68

78:8530В:9

Старо-Паново, Земская ул., д. 64, лит. А

69

78:40:8605:45

Торики, Аннинское ш., д. 3, лит. А

70

78:40:8607Б:17

Торики, Аннинское ш., д. 35, лит. А

71

78:40:8607Б:18

Торики, Аннинское ш., д. 35 (уч. 1)

72

78:38:21366:27

пос. Песочный, Садовая ул., д. 72, лит. А

73

78:38:21218:11

пос. Белоостров, Александровское ш., д. 17/1, лит. А

74

78:38:11355:15

г. Сестрорецк, Приморское ш., д. 194, лит. А

75

78:38:11304А:6

г. Сестрорецк, пр. Красных Командиров, уч. 6а

76

78:38:22499:57

г. Зеленогорск, ул. Мичурина, д. 29, лит. А

77

78:42:18219А:37

г. Пушкин, Гуммолосары, Учхозная ул., д. 19, лит. А

78

78:13224:68

пос. Парголово, Ключевая ул., д. 28

79

78:36:13224:75

пос. Парголово, Ключевая ул., уч. 24

80

78:13225:3

пос. Парголово, Выборгское ш., д. 465

81

78:5405:9

Ушковская ул., д. 17

82

78:5403:23

ул. Кольцова, д. 34 (уч. 1)

83

78:5437:109

Выборгское ш., д. 140

84

78:5441:2

Шувалово, Софийская ул., д. 26

85

78:5441:4

Выборгское ш., уч. 86а

86

78:5430:8

ул. Корякова, д. 27

87

78:5428:13

Выборгское ш., д. 62

88

78:5428:24

Выборгское ш., д. 66

89

78:5439:2

ул. Корякова, д. 36, лит. А

90

78:36:5429:22

Выборгское ш., уч. 1 (северо-восточнее д. 70, лит. Б)

91

78:36:5441:10

Варваринская ул., д. 57 (уч. 2)

92

78:36:5412:12

Большая Десятинная ул., д. 5

93

78:36:5431:9

Шувалово, Первомайская ул., д. 7

94

78:36:5416:7

Выборгское ш., д. 46

95

78:36:5411:3

ул. Кольцова, д. 59

96

78:36:5437:75

Выборгское ш., уч. 132

97

78:36:5437:65

Выборгское ш., уч. 134

98

78:36:5416:6

Варваринская ул., д. 13

99

78:36:5412:17

Большая Озёрная ул., д. 70, лит. А

100

78:36:5433:9

Шувалово, Софийская ул., уч. 3

101

78:36:5433:1

Елизаветинская ул., уч. 12б

102

78:36:5433:3

Елизаветинская ул., уч. 10

103

78:36:5433:4

Елизаветинская ул., д. 10

104

78:36:5407:23

Выборгское ш., уч. 32 (южнее д. 34, лит. А)

105

78:36:5441:15

Варваринская ул., д. 57, к. 3, лит. А

106

78:36:13250:318

пос. Парголово, Михайловка, 2-й пер., уч. 40

107

78:36:5412:15

Большая Озёрная ул., уч. 70а

108

78:36:5441:13

Шувалово, Софийская ул., д. 28 (уч. 1)

109

78:36:5421:12

Елизаветинская ул., д. 3б

110

78:36:5421:11

Большая Озёрная ул., д. 77, лит. А

111

78:5416:5

Выборгское ш., д. 48

112

78:15:8438А:248

Ульянка, садоводство «Кировец-1», уч. 484

113

78:37:17343:33

поселок Усть-Ижора, ул. № 42, уч. 17

114

78:37:17825Е:20

пос. Петро-Славянка, Полевая ул., д. 43, лит. А

115

78:37:17822Г:20

пос. Петро-Славянка, ул. Первого Мая, д. 46, к. 2, лит. А

116

78:11:6129В:19

6-я Жерновская ул., д. 1, лит. А

117

78:11:6129В:23

6-я Жерновская ул., д. 9, лит. А

118

78:6129В:20

2-я Жерновская ул., д. 28, лит. А

119

78:4207:22

Тбилисская ул., д. 24а

120

78:4229:17

Большая Десятинная ул., уч. 14

121

78:4229:18

Большая Десятинная ул., уч. 10

122

78:4229:19

Большая Десятинная ул., уч. 13

123

78:4229:20

Большая Десятинная ул., уч. 15

124

78:4231:3

Озерковский пр., д. 58, лит. А

125

78:4231:6

Озерковский пр., д. 54

126

78:4231:7

Озерковский пр., д. 52, лит. А

127

78:4221:18

3-я линия 2-й половины, д. 10

128

78:4221:20

Главная ул., д. 39, лит. А

129

78:4224:8

Афонская ул., уч. 1

130

78:4224:9

Афонская ул., уч. 2

132

78:4213:3

Горная ул., д. 25

133

78:4213:6

3-я линия 1-й половины, д. 85

134

78:4213:8

Горная ул., д. 27

135

78:4213:13

Парголовский пер., д. 11, лит. А

136

78:4221:12

Главная ул., д. 35, лит. А

137

78:4215:2

3-я линия 1-й половины, д. 40

138

78:4215:5

3-я линия 1-й половины, д. 6

139

78:34:4215:28

1-я Алексеевская ул., д. 23а, лит. А

140

78:4217:11

1-я Никитинская ул., д. 16, лит. А

141

78:34:4229:5

Большая Десятинная ул., д. 29, лит. А

142

78:4229:15

Большая Десятинная ул., уч. 12

143

78:4229:16

Большая Десятинная ул., уч. 11

144

78:4326:4

Пролетарский пр., д. 18

145

78:34:4207:26

Тбилисская ул., д. 32, лит. А

146

78:4221:1

3-я линия 2-й половины, д. 2, лит. А

147

78:34:4206:6

1-я Никитинская ул., д. 3, лит. А

148

78:34:4215:18

3-я линия 1-й половины, д. 12, лит. А

149

78:34:4215:7

3-я линия 1-й половины, д. 16, лит. А

150

78:4221:22

Главная ул., уч. 1 (западнее пересечения с 3-й линией 2-й половины)

151

78:4434Д:1

пос. Лисий Нос, Балтийский пр., д. 24, лит. А

152

78:4229:49

1-я Утиная ул., д. 32, лит. Б

153

78:34:4211:41

Горная ул., д. 7

154

78:34:4248:18

Сегалева ул., уч. 10а

155

78:34:4236:15

Малая Десятинная ул., д. 36/12, лит. А

156

78:34:4211:44

Горная ул., д. 9, лит. А

157

78:34:4233:14

Эстонская ул., д. 21, лит. А

158

78:34:4213:22

Горная ул., д. 19, лит. А

159

78:34:4239:15

1-й Озерковский пер., д. 5, к. 5, лит. А

160

78:34:4239:16

1-й Озерковский пер., д. 5, к. 6

161

78:34:4236:14

Новоутиная ул., д. 4, лит. А

162

78:34:4207:42

Тбилисская ул., д. 28, лит. А

163

78:34:4213:23

Горная ул., д. 21, лит. А

164

78:34:4215:22

1-я Алексеевская ул., д. 49/5

165

78:34:4440А:4

пос. Лисий Нос, Военная ул., д. 4, лит. А

166

78:4424:1

пос. Лисий Нос, ул. Электропередач, д. 11, лит. А

167

78:4234:22

Озерковский пр., д. 47, лит. А

168

78:34:4207:44

Горная ул., д. 22, лит. А

169

78:34:4207:38

Тбилисская ул., уч. 1 (северо-восточнее д. 26, лит. А по Тбилисской улице)

170

78:34:4229:33

1-я Утиная ул., д. 17, к. 4, лит. А

171

78:34:4215:11

197341, 3-я линия 1-й половины, д. 42

172

78:34:4231:8

Озерковский пр., д. 40/2 (уч. 1)

173

78:34:4233:17

Эстонская ул., д. 19, лит. А ( )

174

78:34:4245:10

Чистяковская ул., уч. 4

175

78:34:4234:20

Новосельковская ул., д. 5, лит. А

176

78:34:4207:25

Тбилисская ул., д. 40, лит. А

177

78:34:4435Д:14

пос. Лисий Нос, Центральная ул., д. 26, лит. А

178

78:34:4227:43

1-я Утиная ул., д. 12

179

78:34:4207:29

3-я линия 1-й половины, д. 23б, лит. А

180

78:34:4217:17

1-я Никитинская ул., д. 36, лит. А

181

78:34:4234:34

Новосельковская ул., уч. 1 (юго-западнее д. 19, лит. Б)

182

78:34:4215:26

1-я Алексеевская ул., д. 41, лит. А

183

78:34:4210:12

Поклонногорская ул., д. 50, лит. А

184

78:34:4389В:26

Морская ул., д. 7, лит. А

185

78:34:4389В:27

Морская ул., д. 9, лит. А

186

78:34:4389В:28

Морская ул., уч. 1 (восточнее д. 9, лит. А, по Морской улице)

187

78:4207:21

Тбилисская ул., д. 22

188

78:34:4329:11

Ольгино, Вокзальная ул., д. 5, лит. А

189

78:40:8515А:14

Володарский, Волхонское ш., д. 46, лит. А

190

78:40:8509А:31

Володарский, пер. Зайцева, д. 3, лит. А

191

78:4359:7

Коннолахтинский пр., д. 55, лит. А

192

78:13250:279

пос. Парголово, Михайловка, 3-й пер., уч. 44

193

78:13373:122

пос. Парголово, Осиновая Роща, Лагерный пер., уч. 29

194

78:20423:10

г. Ломоносов, ул. Кипренского, д. 20б

195

78:42:18535:47

пос. Александровская, Зелёная ул., д. 10, лит. А

196

78:40:8530:24

Старо-Паново, Земская ул., д. 28, лит. А

197

78:40:8640:43

Горелово, ул. Максима Горького, уч. 1 (севернее д. 20, лит. А, по ул. Горького)

198

78:40:19164А:27

пос. Стрельна, Фронтовая ул., д. 6, лит. А

199

78:40:19160Б:29

пос. Стрельна, Нагорная ул., д. 17б

200

78:21220Б:3

пос. Белоостров, Центральная ул., д. 20/11, лит. А

201

78:38:21212:15

пос. Белоостров, Александровское ш., д. 35, лит. А

202

78:19181:1

пос. Стрельна, ул. Лодыгина, д. 8/7, лит. А

203

78:36:13325:33

пос. Левашово, ул. Чкалова, д. 33, лит. А

204

78:40:8513:62

Володарский, ул. Некрасова, уч. 1 (южнее д. 22, лит. А, по улице Калинина)

205

78:40:8640:24

Горелово, ул. Максима Горького, уч. 16б (напротив д. 15, лит. А-а, по ул. Горького)

206

78:42:18122Б:153

г. Пушкин, садоводство «Сад 2 Л.С.Х.И.», уч. 41

207

78:42:18122Б:154

г. Пушкин, садоводство «Сад 2 Л.С.Х.И.», уч. 43

208

78:18122Б:61

189620, г. Пушкин, садоводство «Пенсионер», уч. 3

209

78:40:9020:15

г. Красное Село, Огородная ул., д. 13, лит. А

210

78:40:8518Б:59

Володарский, ул. Бабанова, д. 6, лит. А

 

Текст: Сергей Бардин