До 2012 года сегмент малоэтажного жилья эконом-класса был представлен фактически лишь двумя крупными малоэтажными комплексами, это «Золотые ключи» в Гатчинском районе и «Кивеннапа-Север» – в Выборгском. Они почти не конкурировали между собой, потому что, во-первых, расположены далеко друг от друга, а во-вторых, предлагали разные типы объектов: в «Золотых ключах» продавались каркасно-панельные таунхаусы, а в «Кивеннапе» – газобетонные.
Таунхаусы наступают!
В 2012 году на рынок вышел целый ряд проектов с недорогими таунхаусами, в их числе таунпарк «Энкола», коттеджный поселок «Смольный», «Вартемяги-парк» (Всеволожский район), «Кивеннапа-Юг», «Покровские горки» (Гатчинский район), «Кивеннапа-Юго-Запад» (Волосовский). В общей сложности перечисленные проекты предложили свыше 2,7 тысячи блок-секций. При этом на рынке таунхаусов значительно снизилась ценовая планка. В 2011 году самое дешевое предложение было 1,5 млн руб. В 2012-м «входной билет» стал стоить 1 млн руб.
Если одни девелоперы сразу делали ставку на доступные таунхаусы, то другие пришли к этому формату с некоторым запозданием, путем переосмысления существующих проектов. Например, в коттеджном поселке «Смольный», который вышел на рынок в сентябре 2010 года, изначально предполагалось строительство 188 коттеджей стоимостью от 6 млн до 16 млн руб. Но когда на загородном рынке «выстрелили» таунхаусы, концепцию проекта поменяли. Теперь на территории поселка планируется построить всего 20 коттеджей и около 700 небольших таунхаусов.
Малоэтажные грезы
Помимо дешевых таунхаусов на пригородный рынок в 2012 году стали выходить и малоэтажные комплексы квартирного типа. Такое жилье возводилось и ранее, но оно, как правило, имело статус элитного и стоило дорого. Теперь же ряд застройщиков вывели в продажу «малоэтажку» комфорт-класса по ценам, аналогичным стоимости квартир в густонаселенных проектах-милионниках или даже дешевле.
Например, в поселке Mistola Hills однокомнатные квартиры стоят от 2,6 млн руб., в жилом комплексе «Близкое» – от 2 млн, в проекте «Черничная поляна» – от 1,3 млн, в комплексе «Новый формат» – вообще от 750 тыс. руб. Любопытно, что все названные проекты расположены во Всеволожском районе, раньше считавшемся одним из наиболее престижных и, соответственно, дорогих.
Хорошее пищеварение
Стремительно растущая конкуренция в сегменте дешевого загородного жилья не привела ни к перенасыщению рынка, ни к снижению цен в существующих проектах. Как выяснилось, спрос еще далеко не удовлетворен. Так, несмотря на серьезное повышение конкуренции в Гатчинском районе, «Золотым ключам» удалось уже к середине 2012 года распродать все таунхаусы в 1-й и 2-й очередях проекта. А в «Покровских горках», вышедших на рынок в марте, к концу года уже почти не осталось свободных таунхаусов.
Снижения цен тоже нигде отмечено не было. Таунхаусы эконом-класса плавно дорожали весь 2012 год. В ряде проектов цены на них, по информации БН, выросли за год на 15-20%.
Кто меньше?
Минувший год можно назвать годом не просто таунхауса, а очень маленького таунхауса. Первый шаг к уменьшению площадей загородного жилья сделала в начале года «Кивеннапа». В ее южном проекте покупателям был впервые предложен таунхаус площадью 37 кв. м. Этот «малыш» несколько месяцев был ключевой темой обсуждений на всех круглых столах по загородной недвижимости. Эксперты не могли взять в толк, как можно жить за городом на такой скромной площади.
Но потом на авансцену вышел таунхаус площадью 30 кв. м в проекте «Покровские горки» (Группа «СНВ»), заставив всех забыть о минимуме «Кивеннапы». Впрочем, как выяснилось, и это не предел. По занавес года строительная компания «Эверест» вывела в продажу два малоэтажных проекта «Новый формат» – один во Всеволожском районе, другой – в Пушкинском. В этих проектах минимальное по площади предложение – квартира-студия в малоэтажном доме площадью 17,4 кв. м (!).
Впрочем, не стоит впадать в отчаяние, полагая, что в ближайшем будущем пригород будет похож на коммунальную квартиру. Крохотные таунхаусы занимают не такую уж большую долю в новых проектах. Основное предложение в малоэтажных комплексах все-таки имеет средние площади: таунхаусы – 50-60 кв. м, квартиры – 30-40 кв. м.
Кстати, в 2012 году рынок определился не только с тем, какой площади ему нужны таунхаусы, но и из какого материала. Массовым спросом, как оказалось, пользуются только дома из газобетона. Очень показательно, что компания «СТАРТ Девелопмент», построившая первые две очереди «Золотых ключей» по каркасно-панельной технологии, следующие решила возводить именно из газобетона.
Загородный микс
Интересной тенденцией 2012 года также стал выход на рынок мультиформатных проектов, где одновременно представлены коттеджи, таунхаусы, квартиры. Раньше разные категории покупателей на загородном рынке почти не пересекались. Теперь же в одном и том же поселке могут жить вместе покупатель квартиры-студии за 2 млн руб. и владелец просторного коттеджа, заплативший за свой дом свыше 10 миллионов.
Например, в жилом комплексе «Ванино» (Ломоносовский район) представлены как квартиры от 3,4 млн руб., так и коттеджи стоимостью до 13 млн руб.
В уже упоминавшемся проекте «Близкое» одновременно продаются квартиры по цене от 2 млн руб., таунхаусы от 4,5 млн и коттеджи от 7,5 до 14,3 млн руб.
В «Черничной поляне» ассортимент загородной недвижимости включает квартиры, таунхаусы и дуплексы. Минимальное предложение – 1,3 млн руб. за небольшую квартиру, максимальное – 7,2 млн за просторный дуплекс.
Сочетание загородной недвижимости разных типов и ценовых категорий позволяет застройщикам минимизировать риски. Если какой-то из сегментов рынка временно «просядет», приемлемый уровень продаж можно будет сохранить за счет других объектов. В 2013 году, как нам кажется, количество мультиформатных малоэтажных комплексов будет только расти.
Лишние уходят
В прошлом году на загородном рынке «включился» важный процесс самоочищения – непрофессиональные «девелоперы» стали закрывать свои проекты, что называется, пачками. В течение года с рынка ушло 40-50 поселков – в основном те, что предлагали землю без инженерных коммуникаций и с непонятными перспективами развития.
Одни землевладельцы просто прекращают продажи (которых, в общем, по факту почти и не случалось), другие перепродают свои массивы профессиональным участникам рынка. Хотя последних, понятное дело, надо еще заинтересовать. Участок должен, во-первых, обладать хоть каким-то потенциалом и, во-вторых, стоить достаточно дешево – на загородном рынке сейчас нет дефицита свободных «пятен».
Надо отметить два важных события, произошедших в 2012 году, которые могут определить дальнейший ход развития загородного рынка. Первое: ГК «Кивеннапа» стала выкупать у менее удачливых коллег их земельные активы для реализации там дачных поселков. В дальнейшем эту инициативу могут подхватить и другие крупные загородные игроки, наращивающие банк перспективных земельных участков.
Второе: по иному пути пошла достаточно успешная девелоперская компания «Весна». Она ввела новую услугу для тех коллег по цеху, которые столкнулись с трудностями, – комплексный консалтинг и реконцепция проектов, вплоть до организации продаж. По словам руководства компании «Весна», спрос на такие услуги сейчас огромен.
Таким образом, минувший год ясно показал: на рынке загородной недвижимости начались серьезные перемены. Меняется сама его структура, состав участников, форматы предложения. В 2013 году эти процессы, безусловно, продолжатся.
