– Как вы оцениваете новые федеральные законодательные инициативы в области некоммерческого найма?
– Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству предложил поправки в Жилищный кодекс в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений.
В них предлагается ввести понятие наемного (арендного) дома, который принадлежит единому собственнику. Собственником может выступать как муниципалитет, так и некоммерческое партнерство. То есть авторами закона не предполагается извлечение прибыли из проекта.
Проекты, как предполагается, будут долгосрочными, со сроком окупаемости 20-50 лет. Понятие управляющих компаний в законопроекте пока не нашло отражения.
– Какую форму взаимодействия власти и застройщиков есть смысл применить при строительстве доходных домов? Должны ли инвесторы сами обеспечивать участки под возведение таких объектов всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой? Интересны ли такие проекты бизнесу?
– Строительство как коммерческих, так и некоммерческих арендных жилых домов – низкорентабельный бизнес, предполагающий многолетнюю окупаемость проекта. Поэтому он потребует различных мер государственной и муниципальной поддержки. Среди них можно рассматривать бесплатное предоставление земельных участков, частичное бюджетное софинансирование затрат и процентов по строительному кредиту, бесплатное подключение к инженерии, освобождение от налогообложения на землю и другие меры.
Пока финансово-экономическое обоснование строительства арендных домов, предлагаемое на федеральном уровне, недостаточно соответствует реалиям рынка. На мой взгляд, необходимо предложить сбалансированный инвестиционный механизм, который будет учитывать реальную экономику проекта.
– Госдума планирует в следующем году узаконить в Жилищном кодексе новый вид зданий – наемные (арендные) многоквартирные жилые дома и ввести понятие некоммерческого найма жилья. Допустим, правительство каким-то образом стимулирует застройщиков. Как вы считаете, что это будут за дома по набору и качеству потребительских характеристик? Не станут ли они аналогами хрущевок?
– Действительно, этот вопрос сегодня один из наиболее обсуждаемых. Даже в развитых странах муниципальное жилье находится не в лучшем состоянии. Правительствами этих стран предпринимаются решительные шаги по устранению проблемы. Чтобы избежать такой ситуации, нужно с самого начала предложить сбалансированный механизм, ведь если мы будем возводить некачественное жилье и ориентироваться только на субсидирование арендаторов, то получим в самое ближайшее время огромные массивы жилья низких потребительских свойств.
– В следующем году в Петербурге с участием городского бюджета планируется запустить новую программу по некоммерческому найму для граждан, которые не стоят в очереди по улучшению жилищных условий. Насколько программа сможет повлиять на рыночные расценки на аренду квартир? Будет ли она востребованной у населения?
– Программа «Льготная целевая аренда» предусматривает, что в 2013 году в аренду предоставят 300 квартир, в 2014-м – 800. В программе смогут участвовать обманутые дольщики, молодые ученые и еще ряд льготных категорий. Бюджет будет доплачивать им 50% от стоимости рыночной аренды квартир.
Пока одобрена только концепция данной программы, но уже сейчас можно говорить о механизме ее реализации. Предполагается, что управляющая компания (УК), на 100% аффилированная с городом, будет управлять арендным жилищным фондом частных арендодателей.
То есть эти квартиры на первом этапе будут привлекаться с вторичного рынка.
Так как УК будет предлагать собственные стандарты работы и отношений между арендаторами и арендодателями, даже при таком небольшом объеме сдаваемых помещений ее влияние на рынок может оказаться ощутимым с точки зрения стандартизации услуг.
В то же время обсуждаемые объемы льготной аренды невелики по сравнению с общим объемом рынка, так что повлиять на ценообразование в ближайшей перспективе они вряд ли смогут. Например, в Москве, несмотря на то что в управлении аналогичной городской структуры находится десять жилых комплексов, серьезного влияния на рынок не наблюдается.
Программа безусловно будет востребована и арендаторами, и арендодателями: первые получат льготные ставки по аренде, а вторые – гарантированный доход.
– Что вы можете сказать о программе коммерческого найма, оператором которой является Горжилобмен Петербурга? Программа работает с трудом, люди ждут годами. На 2012 год должно было быть выделено всего тысяча квартир, а желающих уже более трех тысяч. Люди перестают верить в реализации программ!
– Программа коммерческого найма, предлагаемая Горжилобменом, – региональная и целиком опирается на бюджет города. Поэтому вряд ли она будет в ближайшее время существенно наращивать объемы. Ее реализация зависит от возможностей бюджетного строительства и реконструкции жилищного фонда. Возможности эти ограничены.
Программа некоммерческого найма – федеральная. Она предполагает софинансирование из казны РФ, а также привлечение банковских кредитов. Таким образом, возможности программы некоммерческого найма могут быть существенно шире. В целом за период с 2013-го по 2030 год предполагается строительство по всей России арендных домов общей площадью 76,3 млн кв. м – около 2 млн квартир.
– Рассматривается ли возможность создания системы коммерческого найма в Ленобласти?
– Система коммерческого найма государственного муниципального жилищного фонда пока получила развитие только в нескольких субъектах РФ. В частности, в Москве и Петербурге. Ленинградская область пока не предложила своих подходов к этому вопросу.
– Сколько нужно построить доходных домов, чтобы застройщики и частные арендодатели почувствовали хоть какую-то конкуренцию?
– По оценкам специалистов, в Петербурге сдается около 300 тысяч квартир. Чтобы рынок некоммерческого найма всерьез повлиял на ценообразование, его доля должна составлять не менее 15-20%. Следовательно, нужно построить сотни арендных домов.
В то же время локальная ситуация в отдельно взятом районе может измениться достаточно быстро.
Земельных участков под застройку в развитых районах нет, поэтому основные комплексы арендных домов будут возводиться на периферии, где конкуренция на рынке аренды не так высока. Частная аренда в центре города останется вне конкуренции. Нужно учитывать, что некоммерческий наем направлен на поддержку определенных слоев населения, его развитие вряд ли затронет общую ситуацию на рынке купли-продажи жилья.
– Какова сегодня доходность бизнеса по сдаче жилья внаем? Как вы могли бы прокомментировать появляющиеся в Петербурге проекты (RBI, ГК «Пионер»), где частным инвесторам предлагается приобретать в новостройках квартиры, предназначенные для сдачи в аренду? Застройщики предлагают заключить договоры с управляющей компанией, которая будет действовать от имени собственника квартиры, обещая доходность от сдачи квартиры в размере 10-20% годовых. Насколько реалистичны подобные расчеты?
– Сегодня доходность по сдаче жилья внаем не слишком велика и колеблется в диапазоне 5-7% годовых. Если говорить о проектах названных вами компаний и других, то наиболее реалистичная доходность не превысит 10%. Например, студия в жилом комплексе YE'S (застройщик – ГК «Пионер») предлагается по цене 2,4 млн руб. Ее будут предлагать внаем за 20-25 тыс. руб. в месяц, что вполне соответствует конъюнктуре рынка. Остается вопрос о коммунальных платежах и налоговых отчислениях, так как речь идет не о жилье, а о коммерческих помещениях, где эти ставки выше. На кого лягут эти платежи? Пока этот вопрос не ясен.
Полный текст конференции читайте на нашем портале
