Малоизвестная пока на петербургском рынке строительная компания «Эверест» вместе с несколькими соинвесторами в начале 2013 года начнет возводить два среднеэтажных жилых комплекса вблизи Петербурга. Казалось бы, таких проектов появляется в год немало, однако из общей массы объект «Эвереста» выделяется наличием «сверхмалых квартир»: самая скромная студия будет иметь общую площадь всего 17,4 кв. м – меньше среднестатистической комнаты в коммуналке.
Такие квартиры запроектированы в ЖК «Новый формат – Север» (в деревне Лупполово Всеволожского района) и ЖК «Новый формат – Юг» (в Тосненском районе, в 2,5 км южнее Павловска). Первые очереди двух объектов (в общей сложности 202 тыс. кв. м жилья) застройщик планирует сдать к концу 2013 года. Если проект «пойдет», то застройщик обещает вывести на рынок еще два аналогичных по квартирографии и цене проекта.
До сих пор рекордно скромные по размерам студии продавались в жилом комплексе «Первомайский» в поселке Никольское – 20 кв. м. В Петербурге же отдельные квартиры в строящихся домах имеют минимальную общую площадь в 22 «квадрата». При этом из Смольного в середине текущего года раздавались призывы законодательно повысить эту планку сразу до 47 кв. м. Но сделано этого так и не было. И на сегодняшний день существуют только ограничения Минрегиона по минимальной площади комнаты и кухни в «однушках», но касаются они исключительно жилья, строящегося по госзаказу.
Что касается вторичного рынка, то здесь можно найти и квартиры (с кухней, но без ванны) площадью 16-18 «квадратов». Как правило, это переоборудованные для постоянного проживания бывшие «дворницкие» или результаты перепланировок (зачастую незаконных) коммунальных квартир.
Неоднозначная схема
Разумеется, чем меньше площадь квартиры, тем дешевле она стоит. Генеральному директору СК «Эверест» Алексею Дьячкову это дало повод назвать свой проект «социально ориентированным». Действительно, стоимость студий в возводимых компанией домах начинается от 750 тыс. руб. Сопоставимая сумма уйдет на аренду однокомнатной квартиры в Петербурге за три года.
Впрочем, при ближайшем рассмотрении окажется, что ничего особенно сенсационного в этом предложении нет. Стоимость квадратного метра в студии с отделкой «под чистовую» составляет около 43 тыс. руб. – такое предложение во Всеволожском районе найти при желании вполне можно, а в Тосненском это и вовсе среднерыночный показатель для строящегося жилья. К тому же школ и детских садов «Эверест» строить не планирует. «В соседних Юкках есть детский садик, и он заполнен всего на 30%», – объясняет этот факт Алексей Дьячков.
Вызывает некоторые вопросы схема продаж. По словам заместителя генерального директора «НДВ СПб» Вячеслава Ефремова (компания выступает эксклюзивным продавцом и соинвестором проекта), они будут вестись не по договорам долевого участия и не по схеме ЖСК, то есть вне рамок 214-ФЗ. Клиент и продавец сначала подписывают предварительный договор, затем покупатель выплачивает «вступительный взнос» размером 200 тыс. руб. (его, кстати, в любой момент можно будет забрать – обещают продавцы). А окончательный расчет производится лишь после сдачи дома. По мнению Вячеслава Ефремова, такая схема предусматривается ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Впрочем, у контролирующих строительную отрасль органов свое мнение на этот счет: заключать-то предварительные договоры можно, привлекать деньги граждан – нельзя.
В принципе, точно так же свои квартиры в ЖК «Славянка» реализовывала и ГК «Балтрос», и жалоб о невыполнении обязательств на нее не поступало. С другой стороны, и об этом неоднократно говорили специалисты, предварительный договор сам по себе, к сожалению, не гарантирует получения квартиры. В лучшем случае можно будет вернуть только внесенный авансовый платеж.
К тому же никаких санкций, к примеру, за срыв сроков строительства застройщик в этом случае не несет. Правда, Вячеслав Ефремов обмолвился: «Если будет необходимо, клиенты могут быть переведены на договоры долевого участия». Вероятно, речь здесь может идти о возможном вмешательстве надзорных органов.
Генплан не разглядеть
Представитель одного из крупных застройщиков, пожелавший остаться неизвестным, твердо уверен, что участки в Лупполово, принадлежащие «Эвересту», предназначены только под ИЖС. В этом случае многоквартирный дом, построенный на такой земле, в глазах властей превращается в самострой. И это может привести к необходимости для покупателей доказывать свое право собственности в суде, а в худшем случае – к сносу дома. Впрочем, это в большей степени касается Петербурга, областные чиновники пока не угрожают таким постройкам бульдозерами.
Генеральный директор СК «Эверест» Алексей Дьячков четко не назвал статус принадлежащих компании земель. Он рассказал БН, что застройщик имеет на руках все необходимые документы, доказывающие, что строить «пятиэтажки» на этой земле можно. «Кроме того, совсем рядом находится сразу несколько таких домов, и я точно знаю, что все они расположены на территории, относящейся к той же функциональной зоне, что и наша земля», – подчеркнул он.
В МО «Юкковское сельское поселение» корреспонденту БН предложили ознакомиться с Генпланом поселка на сайте муниципалитета. Однако картинки оказались столь низкого качества, что определить границы функциональных зон не представляется возможным.
Многие специалисты к формату жилья, предложенному «Эверестом», относятся весьма скептически. «Предложение довольно неоднозначное, ибо в «квартире» с такой площадью некомфортно жить даже одному человеку. К тому же одинокие люди склонны со временем все-таки обзаводиться семьей. Через пять-семь лет большинство малогабаритных квартир будет перепродано, и в итоге контингент проживающих станет, мягко говоря, не самым лучшим», – считает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.
Президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, по его словам, несколько настораживает схема продажи – предварительный договор. «Но в то же время я не сомневаюсь, что и такое небольшое жилье будет хорошо продаваться – слишком уж привлекательна цена. Более того, я уверен, что спрос будет даже на квартиры площадью 13-15 кв. м. В случае если таковые будут выведены на рынок», – говорит он.
Добавим, что застройщик уже начал предварительные работы, а именно готовит инженерную инфраструктуру (для этого не требуется разрешение на строительство). На эти цели компания потратит более 800 млн руб. и только после этого начнет возводить жилые дома.
