Мы долго думали, с каких позиций подойти к составлению рейтинга самых масштабных загородных проектов. Параметр общей площади – в гектарах – тут явно не подходит. Этот критерий слишком формален. Так, два земельных массива могут иметь одинаковую площадь. Но один из них, допустим, поделен на участки по 20 соток, а другой нарезан кусочками по 5-6 соток или вовсе плотно застроен таунхаусами. Кроме того, разные девелоперы отводят неодинаковое пространство под инфраструктуру. В поселке «Мариинская усадьба», к примеру, под «социалку» выделено 45 га земли. Так что от критерия общей площади пришлось отказаться.
Гораздо более убедительным нам показалось составление рейтинга исходя из количества предлагаемых к продаже лотов («единиц проживания»). В зависимости от специфики проекта это могут быть участки с подрядом или без, блок-секции в таунхаусах, коттеджи. Причем не столь важно, продаются все заявленные лоты сразу или выводятся на рынок очередями. Покупатель в любом случае должен понимать, сколько у него в поселке будет соседей – две сотни или две тысячи. Поскольку эту напрямую отразится на комфорте проживания за городом.
Первое место в нашем рейтинге заняла компания «НеваИнвестПроект» со своим загородным поселком «Кивеннапа-Север». Проект реализуется на территории Первомайского сельского поселения Выборгского района Ленинградской области, на 65-м километре Средневыборгского шоссе (39 км от КАД).
Площадь поселка – 71 га. Изначально на этой территории планировалось построить около тысячи домовладений – таунхаусов, дуплексов и коттеджей. Позже проект скорректировали в сторону увеличения доли таунхаусов. Теперь общее количество домовладений составит 1,6 тысячи.
Для семидесяти гектаров это довольно много, застройка получается достаточно плотной. Такой формат, как нам кажется, хорошо подходит для пригорода Петербурга (по сути, более комфортная альтернатива многоэтажкам). Но в поселке, находящемся в часе езды от мегаполиса, застройка могла бы быть более разреженной.
И опять «Кивеннапа», только теперь южная. Проект реализуется в Гатчинском районе, недалеко от поселка Пудость. Вот это уже тот самый пригород, где уместна более или менее плотная застройка таунхаусами. Правда, здесь будет теснее, чем в северной «Кивеннапе». На земельном массиве, который в два раза меньше по площади (35 га), планируется возвести 1,2 тысячи домовладений. Тем более что северному проекту ощущения простора добавляет живописная природа вокруг поселка. А в Пудости этого нет.
На третьем месте в нашем рейтинге оказался проект «Северная жемчужина», который реализуется во Всеволожском районе недалеко от поселка Западная Лица. Общая площадь территории «Северной жемчужины» – 150 га. Проект поделен на три очереди. Но все они одновременно находятся в продаже.
Несмотря на гигантские масштабы, жителям поселка тесно не будет. Проект развивается посреди густого леса (на территории бывшего военного полигона), кроме того, земля нарезана довольно крупными участками – от 11 соток.
Еще один «бывший военный» объект – ДНП «Гранит» во Всеволожском районе, в 3 км от деревни Елизаветинка. Земли, на которых возводится поселок, до 2007 года находились в пользовании Минобороны РФ, а затем были изъяты в госказну и переданы дачному некоммерческому партнерству в аренду на 49 лет.
Площадь проекта тоже довольно большая – 110 га. Но, как и в «Северной жемчужине», внушительные масштабы не ведут к скученности застройки. Участки просторные – по 10 соток. Территория покрыта лесом, так что дома скрыты друг от друга деревьями.
Поскольку объемы проекта большие, земельные участки выходят в продажу партиями, примерно по 20.
Проект «Усадьба Волковицы». Реализуется в Ломоносовский районе, в 5 км от поселка Кипень. Территория площадью 98,5 га поделена на участки по 10-12 соток. Мы пока не посещали этот коттеджный поселок, но если судить по фотографиям на сайте проекта и по отзывам клиентов в интернете, дела там идут не очень хорошо. Территория застраивается вяло. Смущают равнинные пейзажи этой части Ломоносовского района. Все-таки более 700 участков практически в поле – не слишком радуют глаз.
Шестое место в нашем рейтинге занял малоэтажный поселок «Золотые ключи», который компания «СТАРТ Девелопмент» возводит в поселке Тайцы Гатчинского района. Территория проекта занимает площадь 33 га. При этом «СТАРТ Девелопмент» планирует построить нам нем в два раза меньше домовладений, чем «Кивеннапа» – на таком же по площади участке. И это, безусловно, сделает проживание в поселке более комфортным.
В деревне Лесколово Всеволожского района компания «ПетроМар Девелопмент» возводит коттеджный поселок «5 холмов». Территория проекта имеет площадь 33 га. Покупателям предлагаются как готовые дома, так и участки – с подрядом и без. Площадь участков начинается от 7 соток. Казалось бы, для такого крупного поселка это мелкая нарезка. Тем более что дома возводятся в основном по финским проектам, предполагающим размещение дома на довольно просторных участках (плотность населения в Финляндии значительно ниже, чем в Ленобласти).
Но, во-первых, такие размеры имеют далеко не все участки – есть и более крупные, до 18 соток. А во-вторых, девелопер грамотно использовал холмистый рельеф местности. Все «финские» дома располагаются на возвышенностях, что позволяет визуально расширить пространство.
Коттеджный поселок «Охтинское раздолье» от строительной компании ИСГ «СПЛАВ» реализуется во Всеволожском районе, близ деревни Мистолово. Общая площадь территории – 140 га. При таких масштабах количество участков кажется весьма скромным. И действительно, девелопер решил не мельчить – покупателям предлагаются участки достаточно просторные, от 15 до 60 соток.
Всего в проекте предусмотрено пять очередей, сейчас идет реализация первой.
Поселок «Новые Дубки». Расположен во Всеволожском районе, недалеко от поселка Керро, между двух озер – Лемболовского и Ройка.
По количеству земельных участков поселок «Новые Дубки» лишь чуть-чуть уступает «Охтинскому раздолью». Притом что площадь территории у него меньше более чем в два раза (64 га). Но все равно жителям проекта тесно не будет: площадь участков составляет от 12 до 15 соток.
У поселка есть недостаток – хоть он и окружен лесом, на самой территории деревьев нет. Поэтому визуально застройка будет выглядеть скученной, даже несмотря на просторность участков.
Последнее место в нашей десятке занял проект «Охтинский парк» от компании «ПулЭкспресс». Проект реализуется между поселками Энколово и Кузьмоловский Всеволожского района. В апреле этого года началась реализация четвертой очереди проекта, включающей 59 участков без обязательного подряда, в среднем по 15 соток. Общее же число участков в проекте составляет сегодня 343. Крупная нарезка, холмистый рельеф и сосновый лес на территории заставляют забыть о масштабах проекта. К тому же первая очередь отделена от остальных Ленинградским шоссе.
Нас, безусловно, порадовал тот факт, что многие из проектов-гигантов реализуются в Северной части Ленинградской области, в частности во Всеволожском и Выборгском районах – где богатая природа и интересные ландшафты позволяют гармонично уместить в рамках одного проекта несколько сотен коттеджей. На юге же попытки продавать 500-700 участков «в поле» обычно ни к чему хорошему не приводят – слишком сложно найти так много покупателей на столь заурядный товар.
Вообще, прежде чем приобретать недвижимость в крупном загородном проекте, нужно очень внимательно посмотреть на опыт застройщика, оценить (на примере уже сданных очередей либо других проектов) его способность освоить заявленные объемы. В противном случае можно стать жертвой вечного недостроя.
