До сих пор обязательства города и девелоперов перед будущими жителями новостроек были строго поделены. Строители жилья обеспечивали за свой счет обустройство парковочных мест, в проектах комплексного освоения территорий (КОТ) тянули инженерные сети и строили дороги внутри квартала. Доступную медицинскую помощь, места в школах и детских садах обеспечивал город. Застройщикам крупных жилых комплексов (ЖК), правда, приходилось бесплатно передавать «пятна» под строительство образовательных и медицинских учреждений, но возводились они за бюджетные деньги.
Что «повесят» на застройщика
В этом году выяснилось – денег в бюджете не хватает. Как заявил советник губернатора Вячеслав Семененко, сейчас в Санкт-Петербурге утверждено проектов планировок территорий на строительство жилья площадью 36,6 млн кв. м, и еще 20,7 млн кв. м должны добавить проекты КОТ. Возникающие в связи с этим обязательства бюджета оцениваются правительством города в 600 млрд руб. Несложно подсчитать, что если город будет строить «социалку» нынешними темпами (в 2011 году – 106 объектов, в 2012-м – 76, в 2013 – 65 объектов), то полностью справится лет за десять.
Правительство Петербурга нашло простой, но действенный рычаг снижения темпов застройки – переложить ответственность за создание социальной инфраструктуры на девелоперов. Город оставляет за собой обязанность обеспечивать «социалку» только на участках, выставляемых им на торги под строительство новых жилых комплексов. Менее понятно обстоят дела с проектами КОТ – порядок обеспечения социальной инфраструктурой определяется в каждом случае индивидуально. Кроме того, новый подход не распространяется на ранее одобренные проекты. По словам вице-губернатора Игоря Метельского, «точкой невозврата» считается выданный градостроительный план. Но сколько именно проектов в Петербурге уже получили градпланы, вице-губернатор ответить затруднился. Тренд, однако, ясен: так как в 2013 году город не собирается активно торговать участками под застройку, доля соцобъектов, финансируемых бизнесом, будет расти.
Жилые комплексы на частных землях будут обеспечиваться социальной инфраструктурой за счет застройщика, который должен передавать построенный объект в дар городу или эксплуатировать его на коммерческой основе. В правительстве города, сообщил Вячеслав Семененко, всерьез рассматривается идея об обеспечении новых ЖК коммерческими поликлиниками, детскими садами и спорткомплексами. Это освободит городской бюджет от необходимости принимать на баланс детские сады и поликлиники, правда, не обеспечит новоселам доступ к бесплатной медицинской помощи и места в садиках по «бюджетным» ценам. После принятия соответствующего Федерального закона, возможно, на девелоперов «ляжет» и остальная инфраструктура. «Сегодня они строят только внутреннюю инженерную и транспортную инфраструктуру для КОТ, а завтра, не исключено, им придется тянуть дорогу в зеленом поле», – добавляет Вячеслав Семененко.
Цена вопроса
Строительный бизнес находится в состоянии некоторой прострации от невозможности точно просчитать, насколько вырастут затраты. На первый взгляд, оценка ситуации выглядит арифметически просто. «Существуют федеральные градостроительные нормативы, которые определяют, на какое количество жителей у нас приходится определенное количество метров и сколько мест в школах и детских садах должно им полагаться. Стоимость строительства школы исчисляется исходя из 1,4-1,5 млн руб. на одно место в зависимости от комплектации. Детского сада – 0,7-0,8 млн руб. на ребенка. Умножив одно на другое, получаем дополнительную нагрузку на квадратный метр», – рассуждает глава Группы «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев. В приведенном им примере в ЖК на 100 тысяч кв. м будут проживать около 3,3 тыс. жителей, а следовательно, необходимо построить школу на 380 мест и детский сад на 150 мест. «Совокупная дополнительная нагрузка девелопера – 690 млн руб., или около 7 тыс. руб. на квадратный метр жилья», – подытоживает Игнатьев.
Размер дополнительной финансовой нагрузки зависит от масштаба проекта. В меньшей степени пострадают проекты КОТ и небольшие жилые комплексы. «Если речь идет о строительстве многоэтажного дома с встроенным детским садом, то дополнительные затраты могут оказаться менее 4 тыс. руб. на кв. м», – признает директор петербургского направления Группы компаний «Пионер» Юрий Грудин. Обсчитав по предложенной Дмитрием Игнатьевым методике стоимость строительства инфраструктуры для крупнейшего на сегодняшний день проекта комплексного освоения территорий, «Северной долины», мы выяснили, что строительство 12 детских садов и 8 школ повысит себестоимость каждого из 2,7 млн кв. м примерно на 5 тыс. руб.
Однако эта оценка – 5-7 тыс. руб. на 1 кв. м – не исчерпывает, по словам девелоперов, всех дополнительных затрат, связанных с созданием социальной инфраструктуры. Кроме строительства самого объекта, необходимо вложиться в инженерные сети и подключиться к головным источникам (Игорь Метельский подтвердил, что вмешиваться в политику естественных монополистов город не может). По результатам исследований компании «Эрнст энд Янг» эти две статьи затрат повышают стоимость объекта на 8%.
Нерешенным остается вопрос налогообложения. По действующим федеральным законам, застройщик не может отнести строительство «социалки» в графу затрат и свой дар городу имеет право сделать только из прибыли. То есть вложенные в строительство детских садов и школ средства будут обложены налогом на прибыль в размере 20%. Наконец, если строить детские сады и школы за счет кредитных средств, это повысит их стоимость в среднем на 15%.
Если просуммировать все перечисленные дополнительные издержки, получим, что затраты вырастут в среднем на 6-10 тыс. руб. за кв. м. Строительный бизнес, по понятным причинам, представляет ситуацию чуть пессимистичнее. «Наши экономисты посчитали дополнительную нагрузку для жилых комплексов на насыпных территориях. Получается в пределах 10-15 тыс. руб. на кв. м», – рассказал Юрий Грудин.
Однако в перспективе затраты могут оказаться больше. Как сообщила председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Юлия Киселева, до конца года ее ведомство подготовит предложения по увеличению норматива обеспеченности местами в детских садах (с 45 мест на 1000 жителей до 60), парковочными местами, спортивными сооружениями и зелеными зонами. Все это ляжет на застройщика дополнительным бременем.
Верхний предел
Оценить последствия «инфраструктурного» решения Смольного для рынка пока довольно сложно. Большинство строителей говорит о повышении цен параллельно с себестоимостью – на 10-15 тыс. руб. за кв. м. Некоторые предрекают и вовсе катастрофу. «Если расходы на строительство «социалки» застройщику придется закладывать в стоимость жилья, цена квадратного метра вырастет на 30-40 тыс. руб.», – считает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. Правительство города, напротив, смотрит на ситуацию более оптимистично. Игорь Метельский согласен с оценкой повышения себестоимости кв. м жилья на 15 тыс. руб., но уверен, что часть этих затрат девелопер сможет покрыть из своей прибыли.
Некоторые основания для этого утверждения есть. По данным компании «Эрнст энд Янг», себестоимость строительства жилья в Санкт-Петербурге в начале осени равнялась 55,8 тыс. руб. за кв. м, а средняя цена – 81,3 тыс. руб. за кв. м. Маржа составляет в среднем около 26 тыс. руб., а потому застройщики могли бы перенаправить ее часть на покрытие новых затрат. Но проблема в том, что это усредненный показатель: в массовом ценовом сегменте разница между ценой строительства и реализацией жилья значительно меньше. По данным компании «НДВ-Недвижимость», почти 40% строящегося в городе жилья продается по цене ниже 75 тыс. руб. за кв. м. «Думаю, в массовом сегменте часть затрат застройщик возьмет на себя в ущерб сегодняшней доходности. Однако восполнять все затраты вряд ли кто-то согласится. Для масс-маркета максимально адекватное повышение – на 10%», – комментирует генеральный директор компании London Real Invest Зося Захарова. Это сопоставимо с ростом цен на первичном рынке в течение 2012 года.
Таким образом, с одной стороны, девелоперы ожидают довольно значительного роста себестоимости возводимого жилья. С другой – они ограничены возможностями спроса, особенно – в чувствительном к малейшему подорожанию массовом сегменте. Кроме того, цены не недвижимость в течение ближайших двух лет будут сдерживаться благодаря тому, что город продолжит выполнять свои обязательства в отношении части жилых комплексов, ставя строителей в неравные условия. «Девелоперы будут пересчитывать каждый проект, исходя из дополнительных затрат и текущей конъюнктуры рынка, и, вероятно, окажется, что некоторые участки целесообразнее «законсервировать» до лучших времен», – предполагает Юрий Грудин. Таким образом, цель администрации города будет достигнута.
