Власти Петербурга и Ленобласти неоднократно заявляли, что не будут возводить социальные объекты за счет бюджета. Чиновники поставили застройщиков в патовую ситуацию: новые проекты планировки территорий не будут утверждать до тех пор, пока инвестор не согласится за свой счет построить необходимую инфраструктуру. Девелоперы в массе своей явно пока не готовы выполнять такие «пожелания». А значит, говорят эксперты, все чаще будут появляться новостройки без расположенных поблизости школ, детских садов и магазинов.
Жилье и только
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, согласно действующему законодательству жилые дома обязательно нужно возводить в привязке к существующей инфраструктуре соседнего квартала, района или поселения. Либо, если речь идет о проектах комплексного освоения территорий (КОТ), предусматривать социальные объекты в составе этих микрорайонов. В противном случае такие проекты не согласуют надзорные органы, и застройщик, соответственно, не получит разрешение на строительство.
«При реализации крупных проектов некоторые инвесторы действительно увязывают строительство новых кварталов с возведением объектов социальной инфраструктуры. Но далеко не всегда темпы их ввода соответствуют потребностям жителей будущих кварталов и объемам сдаваемого в них жилья», – говорит Ольга Трошева. А «привязка строительства жилья к существующей инфраструктуре» на деле может означать, что ближайшая школа или детский сад будут находиться в нескольких километрах от новостройки.
Конечно, некоторые застройщики сами возводят объекты социальной инфраструктуры в новых жилых кварталах – правда, обычно речь идет исключительно о строительстве детских садов. Среди примеров – ЖК «Новый Оккервиль», «Семь столиц», «Балтийская жемчужина», комплексы «Северная долина» и «Дудергофская линия – 3». Как утверждают жильцы некоторых этих кварталов, школ и магазинов им явно не хватает.
В большинстве случаев строительство «социалки» в новых микрорайонах существенно отстает от темпов ввода жилья: в большей или меньшей степени недостаток инфраструктуры ощущается практически во всех проектах, которые реализуются на удаленных территориях Петербурга и в его ближайших пригородах.
Показательный пример – поселок Мурино, где, по словам главы Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгения Домрачева, застройщики собираются возвести 1,2 млн кв. м жилья – при том что в микрорайоне не предусмотрено строительство школ и детских садов. Власти 47-го региона уже планируют отменить несколько утвержденных ранее проектов планировки в Мурино.
Шушары, Парголово, Бугры, Мурино, Девяткино, Кудрово – практически все микрорайоны, где сейчас ведется массовая застройка, не имеют надлежащей инфраструктуры. В их составе есть разве что магазины, но и их недостаточно для полноценного обеспечения жителей столь масштабных проектов.
Многие жилые комплексы испытывают проблемы с транспортной доступностью. К примеру, добраться до других частей города из того же Мурино на собственном автомобиле весьма непросто: на Токсовском шоссе, соединяющим поселок с Кольцевой автодорогой, постоянно наблюдаются пробки.
«Тем не менее спрос на такую недвижимость есть, и довольно высокий. Покупателей привлекает относительно невысокая цена жилья в этих проектах. Ведь стоимость квадратного метра в них на 20-25% меньше, чем в новостройках, которые возводят в сложившихся кварталах. По сути, покупателю приходится выбрать среди одинакового по качеству и цене предложения», – утверждает генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов.
Некоторые участники рынка готовы возводить социальные объекты при условии, что их будут выкупать по рыночной цене. Но город делать это не спешит.
Очевидно, что застройщикам, которые реализуют проекты комплексной застройки по соседству друг с другом, придется договариваться между собой о строительстве социальных учреждений. «У нас был подобный опыт с компанией «Строительный трест» – мы построили инфраструктуру на собственные средства, поделив соответствующие расходы в равных долях. Но когда речь идет об освоении крупных территорий, нескольким участникам рынка, на мой взгляд, будет сложнее договориться. Хотя делать это явно придется», – считает генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь.
Оптимизм неуместен
Наличие инфраструктуры – один из важнейших факторов при выборе жилья. Почти 90% покупателей считают, что возводить объекты инфраструктуры должны сами застройщики. По крайней мере, в этом уверены почти 90% горожан, опрошенных на октябрьской выставке-семинаре «Жилищный проект».
Но если участник рынка решит построить школу или детский сад самостоятельно, он заложит соответствующие затраты в стоимость квадратных метров. По словам заместителя генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслана Берсирова, стоимость «квадрата» в таком случае увеличится на 5-7 тыс. руб. – да и то если застройщик потратит деньги на строительство социальных объектов, а город, в свою очередь, обеспечит землю инженерными сетями.
В целом, как считает Марк Окунь, строительство инфраструктурных объектов силами застройщиков окупается лишь в проектах общей площадью свыше 100 тыс. кв. м. «Конечно, эти затраты увеличивают себестоимость строительства. Тем не менее если речь идет о крупном жилищном проекте, эти расходы можно включить в стоимость жилья и при этом – сохранить конкурентоспособные цены», – добавил глава «Отделстроя».
Маркетинговый механизм
Эксперты уверены: в ближайшие годы темпы строительства объектов социальной инфраструктуры будут явно отставать от объемов ввода жилья. А в свете последних инициатив городских властей, которые предлагают компаниям возводить за свой счет не только школы и детсады, но и другие объекты инфраструктуры, застройщикам придется либо уходить с рынка, либо – повышать стоимость квадратных метров.
В рекламе строящегося жилья (особенно когда речь идет о проектах квартальной застройки) сейчас большинство застройщиков указывают, что рядом планируется построить детский сад или школу. Так что справедливое желание приобрести квартиру в микрорайоне, который обеспечен всем необходимым для жизни, все чаще используют в качестве маркетинговой приманки для привлечения покупателей. Хотя к обещаниям застройщиков, что рядом с их проектами появятся объекты социальной инфраструктуры, пока нужно относиться с изрядной долей скептицизма. Дабы избежать разочарования после новоселья.
