Наступления следующего года многие граждане ждут с трепетом. Второй волны кризиса, предсказанной на 2012 год, не случилось, и теперь ее ждут в 2013-м. Эти ожидания отражаются на рынке недвижимости. Одни покупатели рассчитывают, что жилье в кризис подешевеет и они смогут приобрести квартиру на более выгодных условиях, чем сейчас. Другие, наоборот, в преддверии обещанного банками повышения ставок по ипотеке, стремятся взять кредит, пока этого повышения не произошло. Третьи не обращают внимания на кризисные прогнозы и решают свои жилищные вопросы исходя из сегодняшней ситуации на рынке. Таких, кто живет «здесь и сейчас», большинство, считает Роман Васильев.
Рынок стал гибче
– Какие тенденции, укрепившиеся на рынке жилой недвижимости в этом году, вы могли бы отметить?
– Если говорить в целом о первичном рынке, то благодаря кризису он стал более гибким. Застройщики предусматривают такие варианты планировок, которые легко трансформируются: например, есть дома, в которых можно объединить несколько соседних маленьких квартир, если покупателю требуется просторное жилье. Многие застройщики, особенно в проектах комплексного освоения территорий, проектируют дома таким образом, чтобы при изменении спроса можно было скорректировать квартирографию.
Ничего этого не было еще лет десять назад. Скажем, в середине 2000-х на первичном рынке было много трех- и четырехкомнатных квартир, спрос на которые в кризис упал почти до нуля. Застройщикам приходилось «нарезать» их на однокомнатные.
Я помню, были на первичном рынке однокомнатные квартиры по 72 кв. м. Причем они предлагались не в элитных объектах, где такие большие площади были бы уместны, хотя и с натяжкой, а в эконом-классе. Да еще и планировка была очень непродуманная: площадь жилой комнаты составляла всего 20 кв. м, остальное – кладовки, подсобки, гардеробные, санузлы и пр. То есть эту квартиру даже невозможно было переделать в многокомнатную, потому что в нежилых помещениях не было окон. Но даже такие объекты нашли своего покупателя, хотя и были проданы по очень низкой цене.
– В чем еще первичный рынок следует за покупательскими предпочтениями?
– Из явных тенденций в этой части я бы отметил стремительный рост популярности квартир с так называемой планировкой стандарта «евро». Это квартиры, где имеется большая кухня, сравнимая по размерам с жилой комнатой. Большая часть жизни россиян все-таки проходит на кухне: здесь зона для приема пищи, общения членов семьи друг с другом и гостями, для просмотра телевизора и т. д. Поэтому такое жилое пространство должно быть просторным, и ему в планировках уделяется сегодня большое внимание. Спальня же – это зона, где мы, по сути, только проводим ночь.
По площади так называемые евродвушки сопоставимы с типичными однокомнатными квартирами – примерно 40 кв. м – и состоят из большой кухни-столовой и спальной комнаты. Сейчас такой евроформат набирает популярность не только в сегменте однокомнатных квартир (с одной изолированной спальней), но и двух-, трехкомнатных.
Также, в качестве общей тенденции как первичного, так и вторичного рынка, можно отметить стремление объединить кухню с одной из комнат. Очень многие покупатели вторичного жилья, только въехав, сразу проводят соответствующие перепланировки, обустраивая в квартире кухню-гостиную.
Не все законы одинаково полезны
– За последний год на рынке недвижимости произошло несколько изменений, связанных, в частности, и с корректировкой градостроительной политики властей Петербурга и Ленинградской области. Прежде всего, конечно, речь идет об отказе властей финансировать создание инфраструктуры. Как, по-вашему, это отразится на рынке?
– С одной стороны, необходимость застройщикам самим создавать инфраструктуру неизбежно приведет к росту цен. И некоторые компании уже заявили о своих планах на этот счет, а кое-кто и повысил расценки. С другой стороны, в некотором смысле это положительная новость. Застройщики не будут уже настолько зависеть в этом вопросе от государства. Ведь сейчас даже если компания выполнит все обязательства – построит дороги, инженерию, детсады и школы, ей часто приходится долго ждать, пока город выкупит эти объекты и они начнут работать.
– Да, такая проблема есть, например, в «Северной долине»: под окнами заселенных домов уже второй год стоит закрытый, хотя и полностью построенный детсад. Город не выкупает его у застройщика.
– Ваш пример подтверждает: если застройщик не будет в этом смысле зависеть от властей, то и в его планах будет больше определенности и для покупателей перспективы обустройства инфраструктуры будут яснее.
– Вам не кажется, что было бы лучше по максимуму законодательно закрепить правила игры на рынке недвижимости: принять законы, регулирующие создание инфраструктуры, риэлторскую деятельность, другие вопросы?
– Появление любого нового закона в нашей стране влечет за собой возникновение обходных схем и рост цен. Причем обходные схемы возникают не всегда с мошенническими целями. Давайте вспомним 214-ФЗ. Он, в частности, обязал регистрировать в Росреестре договоры долевого участия. Мера, безусловно, полезная, направленная на защиту дольщиков. Но вместо положенных десяти дней на регистрацию договоров уходят месяцы. А застройщику нужны деньги на реализацию проекта. Отсюда возникновение всевозможных «прокладочных» схем, договоров о намерениях, предварительных договоров.
– В этом году рынок недвижимости вел себя непривычно: не было традиционного спада спроса летом и обычного роста осенью. Как вы это объясняете?
– Для меня было загадкой, почему не произошло сезонных колебаний спроса и цен. Возможно, отчасти причина в том, что банки еще в начале года объявили о намерении повысить ставки по ипотеке, и люди торопились взять кредиты, пока этого не произошло. Статистика уже показала, что в ноябре у банков рост кредитных портфелей замедлился.
– Сейчас в Петербурге средняя ставка на первичном рынке составляет 13,63%, на вторичном – 13,14%. Как вы считаете, при какой ставке люди будут не готовы брать ипотеку?
– Тут я бы провел аналогию с ценами на бензин. Несколько лет назад мне казалось, что максимум, сколько я готов платить за бензин, – это 25 руб. за литр. А сейчас, когда он стоит уже 30 руб., эти 25 руб. уже кажутся очень неплохой ценой. Так же и с ипотекой. В кризис ставки по кредитам были и по 19% – и все равно находился спрос на такой продукт. Не думаю, что есть какой-то четкий психологический рубеж для ставок по ипотеке. Мне кажется, что если банки почувствуют очень серьезный отток спроса, то они сами снизят ставки. Но пока я не вижу, чтобы повышение ставок отразилось на объемах ипотечных сделок. Кроме того, как и у застройщиков, у банков начался период рождественских и новогодних акций, благодаря которым у клиентов появляется возможность взять кредит и купить недвижимость на более выгодных условиях, чем всегда.
«Им бубна не хватает»
– Как вы относитесь к прогнозам, обещающим новую волну кризиса в 2013 году?
– В прошлый кризис многие, кто купил жилье на пике роста цен до осени 2008 года, поначалу переживали, что, возможно, поторопились с вложением денег – ведь в 2009-м можно было приобрести квартиру гораздо дешевле. Однако если бы они стали ждать падения цен, то еще неизвестно, какое решение приняли бы в кризис. Может, воздержались бы от покупки, побоявшись расставаться с деньгами в сложный период, подождали бы, пока ситуация станет более благоприятной. Сейчас же цены отыграли кризисное снижение, так что те, кто откладывал покупку до стабилизации экономической ситуации, ничего не выиграли.
– Цены на жилье уже не растут такими бешеными темпами, как в 2006-2008 годах, а значит, инвестиции в недвижимость уже не приносят такого же дохода. В прошлом году цены поднялись всего на 10-12%, за этот год, скорее всего, рост будет меньшим. Как в этих условиях вы оцениваете перспективы вложений в жилье?
– Все равно покупка недвижимости остается эффективным вложением средств. Профессиональные инвесторы вкладываются в такие варианты, которые приносят наибольшую доходность. Весной прошлого года можно было купить студию за 1,3 млн. Сейчас, через год, та же самая студия продается за 2,7 млн – рост больше 100% за год. Конечно, не все проекты дают такую прибыль, обычно все же это 15-20% доходности. Но, учитывая, что банковские вклады дают 10%, вкладываться в недвижимость все равно выгоднее.
– Как считаете, что нас ждет в 2013 году? Согласны ли с прогнозами некоторых аналитиков, предсказывающих на ближайшие четыре года ценовую стагнацию и даже падение цен на жилье?
– Аналитики – это люди вроде шаманов, им только бубна не хватает. Они за свои прогнозы не отвечают, поэтому дают их очень свободно. И неважно, если потом предсказанное не сбылось.
Я не считаю возможным строить такие долгосрочные прогнозы. Рынок – это такое множество самых разных факторов, что учесть, как все они себя поведут в отдельности и какую это даст картину в целом, очень трудно, если вообще возможно.
Думаю, бурного роста цен ждать не стоит, и спрос тоже вряд ли будет испытывать какие-то резкие колебания. Ровная ситуация, которая наблюдается на рынке сегодня, сохранится и в начале наступающего года. Отсутствие резких скачков цен и покупательского спроса в последнее время подтверждает: сегодняшний покупатель, который пережил уже несколько кризисов, стал мудрее: он предпочитает не ждать падения цен или снижения ипотечных ставок, а выбирать оптимальное для него предложение из имеющихся на рынке. В следующем году, полагаю, такая тактика сохранится.
СПРАВКА БН
Васильев Роман Рамазанович на рынке недвижимости с 1996 года, работал в разных компаниях, занимающихся строительством и реализацией жилья. В этом году создал и возглавил АН «Городская недвижимость».
