К набирающим популярность схемам, позволяющим снизить расходы по ипотечному кредиту, можно отнести такие, как «ипотека по переуступке» и «рассрочка плюс ипотека».
Не ограничиваемся одним банком
В будущем году ставки по ипотечным кредитам продолжат рост. Как, например, отмечает аналитик ФЦ «Инфина» Вероника Чекина, напряженная ситуация с банковской ликвидностью сохранится и в 2013 году. Для большинства банков внешние рынки заимствований будут оставаться закрытыми, а фондирование от ЦБ продолжит дорожать.
Наиболее часто сегодня встречается прогноз, что к концу следующего года средняя ставка по ипотеке с нынешних 12,4% вырастет до 13% годовых.
Тем не менее у потенциальных заемщиков остается ряд приемов, позволяющих снизить будущее процентное бремя.
БН уже рассказывал о различных скидочных акциях. К сказанному можно добавить два момента. Во-первых, наиболее интересные предложения банки делают в рамках не долгосрочных, а краткосрочных акций – длящихся всего неделю, а то и один день. Зачастую такой шаг банки «привязывают» к праздникам.
Поэтому будущим заемщикам имеет смысл посещать новостные ленты на сайтах банков перед следующими за Новым годом праздниками: Днем святого Валентина, Днем защитника Отечества, Международным женским днем…
Во-вторых, «получив» некую скидку, заемщик в ряде случаев может продолжить «охоту» на еще более выгодный вариант.
Уточним, по статистике «РЕЛАЙТ-Недвижимость», по одобренным заявкам за кредитами обращаются (от кредитора к кредитору цифра отличается) 50-70% заемщиков. Остальные либо передумывают брать кредит, либо находят более привлекательное предложение. То есть часть заемщиков обращаются сразу в несколько банков и далее выбирают наиболее подходящий вариант.
А банки со своей стороны делают все возможное, чтобы не упустить «одобренных» заемщиков.
Получил одобрение – спи спокойно
«Срок действия решения нашего банка о предоставлении ипотеки – два месяца. Решение не прекращается досрочно, если ставки повышаются», – говорит управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка «Возрождение» Игорь Капленов.
«После получения одобрения по кредиту у заемщика есть три месяца, чтобы подобрать объект недвижимости, который рассматривается банком отдельно. Количество потенциальных объектов не ограничено, – вторит региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын. – В течение этого периода условия по одобренному кредиту не меняются даже в случае изменения ставок для новых заемщиков».
Похожую тактику использует и специализирующийся на выдаче кредитов в валюте Нордеа Банк. «У нас одобрение кредитной заявки на ипотеку действует три месяца, – уточняет управляющий Санкт-Петербургским филиалом Юрий Парфенов. – При изменении условий ипотечного кредитования, в том числе процентных ставок, Нордеа Банк в стандартном режиме оставляет условия кредитования для клиентов, решения по которым уже приняты».
Отметим, что на запросы БН ни один банк не сообщил, что при последующем повышении ставок одобренный заемщик будет вынужден «доплатить». Но, конечно, при участии в акции, тем более краткосрочной, заемщику не помешает лишний раз уточнить, каким временем он располагает.
Между тем и три месяца – не предел банковского терпения. Как сообщила региональный директор банка DeltaCredit в СЗФО Ирина Ильясова, при стандартном размере отсрочки в три месяца ее организация иногда соглашается подождать еще месяц. А по словам заместителя председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Марины Чубриной, в рамках заканчивающейся в декабре программы «Ключевое предложение» заемщики сохраняют право на получение кредита в течение четырех месяцев после Нового года.
Комбинированный заем
Следующие две схемы, позволяющие заемщику сэкономить, подходят только для первичного рынка недвижимости. Впрочем, в Петербурге по разным оценкам на первичный рынок приходится 40-45% выдаваемых жилищных кредитов. А в петербургском филиале ВТБ24 в III квартале 2012 года доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках превысила 50%.
Итак, суть приема состоит в следующем. Покупатель сначала заключает со строителем соглашение о рассрочке, а затем, после ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности, берет ипотечный кредит.
Дело в том, что у многих застройщиков начисление процентов по рассрочке начинается не сразу, а лишь после сдачи дома госкомиссии. Кроме того, по словам директора Управления по привлечению инвестиций холдинга RBI Андрея Останина, привлекательность данной схемы объясняется разницей в процентных ставках на готовое жилье и строящееся. Ведь на готовое жилье ипотечная ставка обычно ниже на 1-1,5 п.п.
Для заемщика при этом главный специфический риск – опасность, что он неправильно оценит свои финансовые возможности и в намеченный срок получит от банков отказы.
Впрочем, этот риск обойти несложно. Сначала не помешает проверить свою кредитную историю. А далее – до того как взять рассрочку – пройти процедуру одобрения в каком-нибудь банке, проверяя, дадут в будущем кредит или нет.
«Эта схема по душе и самим строителям», – комментирует руководитель отдела развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Алексей Нугаев.
Данную «симпатию» специалист объясняет нежеланием строителей брать на себя риски по длительному кредитованию жильцов. Ведь строительные компании не могут позволить себе содержать собственную службу проверки кредитоспособности покупателей.
В результате число комбинированных, «рассрочно-ипотечных», сделок растет. «Доля таких сделок в нашем кредитном портфеле составляет около 10%, – рассказывает региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын. – Никаких минусов по сравнению с обычной сделкой по ипотеке первичной недвижимости мы не видим».
По переуступке
Сэкономить можно и другим способом – уменьшая не размер процентов, а стоимость самой квартиры.
В одном варианте речь может идти о приобретении жилья на начальных стадиях строительства, когда стоимость квадратного метра оценивается застройщиком довольно низко. И в частности, по объектам нескольких петербургских застройщиков готов давать ипотеку на «уровне котлована» ВТБ24.
Потенциальные заемщики, для которых подобная схема выглядит чересчур рискованно, могут выбрать другой вариант. Взять жилье в ипотеку по переуступке прав требования (цессии). Напомним, цессия являет собой сделку передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика (цедента) к другому (цессионарию). Квартира обойдется на 5-20% дешевле, дополнительные расходы составят 1-3% от стоимости квартиры.
Следует уточнить, что сегодня такую ипотеку предоставляют не все банки. «Подобным кредитованием Росбанк не занимается, так как слишком высоки юридические риски таких сделок», – говорит Илья Злуницын.
Да и те, кто подобные жилищные кредиты дает, могут выстраивать определенные барьеры. «Банк «Возрождение» предоставляет ипотечные кредиты «по переуступке» на квартиры в новостройках, но только в аккредитованных банком объектах», – отмечает, например, Игорь Капленов.
Впрочем, часть кредиторов относится к подобной схеме с подчеркнутым энтузиазмом. «Программа по кредитованию переуступки в банке «Уралсиб» работает с 2011 года. И доля таких сделок на сегодняшний день составляет не менее 30% от общего числа выдаваемых ипотечных кредитов на строящееся жилье, – сообщает Алексей Нугаев. – Продавец переуступает право требования по ДДУ, и строительная компания начинает нести обязательства перед новым дольщиком».
К плюсам такого решения для покупателей Алексей Нугаев относит следующие моменты. Во-первых, данные квартиры чаще всего стоят дешевле, чем если бы их продавала сама строительная компания. Во-вторых, купить квартиру в интересующем жилом комплексе можно даже после того, как строительная компания закончила продажи.
Справедливости ради, уточним, что данная схема кроме плюсов несет покупателю и риски. Но в целом они не превышают рисков, характерных для приобретения квартиры на вторичном рынке. Например, продавец может передумать или поднять цену.
P.S.
Самый большой ипотечный кредит на петербургском рынке в уходящем году банк «Возрождение» выдал именно на приобретение квартиры по переуступке прав требования. Кредит выдавался на сумму в 6 млн руб. по ставке 14,75% на 60 месяцев. Первоначальный взнос равнялся 3,5 млн руб. Это была трехкомнатная квартира общей площадью 112,16 кв. м на проспекте Маршала Жукова.
