В Петербурге на рынке квартир есть «ценовая определенность». Все – хотя бы примерно – представляют себе, сколько стоит студия на окраине, во сколько обойдется двухкомнатная квартира в сталинке или хрущевке. А кто не знает – легко найдет эти сведения в базах данных.
За городом ситуация прямо противоположная. Цены на схожие, на первый взгляд, объекты отличаются очень сильно. Интересно разобраться, почему.
Место не главное
Говорят, на первом месте стоит фактор местоположения: «локэйшн, локэйшн и еще раз локэйшн». Казалось бы, так оно и есть: скажем, на берегах озер «раскрученного» Выборгского района сотка земли стоит порядка 100-200 тыс. руб. В менее престижном Лужском районе есть «озерные» проекты с такими же красивыми видами, где идет продажа участков по цене 18-20 тыс. руб. за сотку. Ничего не поделаешь: нет бренда – нет высокой цены.
Но не будем забывать, что и внутри каждого из районов возникают ценовые противоречия. Например, в окрестностях поселка Разметелево (Мурманское направление, Всеволожский район) возводится элитный поселок «Изумrood», где стоимость сотки земли составляет 450-500 тыс. руб. И тут же неподалеку реализуется проект эконом-класса «Рыжики», в котором предлагаются участки от 85 тыс. руб. за сотку (на этапе начала продаж цена вовсе составляла 65 тыс. руб.). Правда, в поселке «Изумrood» земля не продается отдельно – только с коттеджами, но соотношение цен в любом случае показательно.
Откуда такая разница? Да «Рыжики» – это непритязательный дачный проект. А «Изумrood» имеет на своей закрытой территории огромный объем инфраструктуры, включая медицинский центр, ресторан, кинотеатр и даже зоопарк. И фактор «локэйшн» в данном случае не срабатывает. Высокая цена определяется не местом, а инфраструктурным наполнением.
Такие примеры неоднозначного соседства мы найдем во многих местах Ленинградской области. Возьмем дачный сегмент. В Выборгском районе на берегу Александровского озера уже несколько лет идут продажи в коттеджном поселке «Гармония». Самые дорогие участки на береговой линии стоят там 260 тыс. руб. за сотку. Между тем недавно по соседству запущено еще три проекта – «Александровское-1», а также «Александровское» с литерами 2 и 3. Там сотка у воды предлагается за 500-550 тыс. руб.
Невозможно составить некую ценовую карту Ленобласти, на которой было бы отмечено, что, скажем, земли от Петербурга до Всеволожска стоят столько-то, а от Всеволожска до Ладожского побережья – столько-то. Каждый земельный массив уникален, и цена земли, как выясняется, зависит не только от престижности района и видовых характеристик.
Откуда землица?
«Очень важно, когда, как и по какой цене приобретал землю сам девелопер. Например, одни компании скупали землю за копейки у колхозов и совхозов на заре становления загородного рынка, а другие приобретали земельные массивы на вторичном рынке перед кризисом 2008-2009 годов, причем уже по достаточно высоким ценам», – говорит Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком». Соответственно, у различных загородных проектов разные «вводные данные», разная экономика. Отсюда – и значительный разброс цен при продаже участков. При этом очевидно, что покупатель не готов переплачивать, если у более дорогого проекта нет действительно разумных конкурентных преимуществ. Клиентам неинтересно, сколько сам девелопер заплатил за участок, значение имеет только цена предложения, и она должна быть рыночной.
Многие участки, купленные по завышенным ценам до кризиса, сейчас лежат мертвым грузом у девелоперов-неудачников. Если опытные компании очень тщательно выбирали себе землю и сейчас ее активно застраивают, получая прибыль, то случайные инвесторы приобретали все подряд – в надежде на непрерывный рост цен. Сейчас их единственное желание – сбыть с рук свои массивы, чтобы вернуть хоть часть вложенных средств. Профессиональные девелоперы этим, безусловно, пользуются – им интересны неосвоенные участки в перспективных местах.
К примеру, летом этого года ГК «Кивеннапа» выкупила у группы частных лиц несостоявшийся проект рядом с поселком Подгорное в Выборгском районе Ленобласти. При этом изменилась концепция будущего поселка – вместо дорогих коттеджей было решено строить недорогие дома стоимостью от 3,2 млн руб. и таунхаусы от 1,8 млн.
Всем спасибо, все свободны
Непрофессиональные проекты все чаще закрываются. По данным Консалтингового центра «Петербургской недвижимости», с начала 2012 года продажи были приостановлены в 33 коттеджных поселках – это более 2,5 тысячи объектов. «Такого массового закрытия продаж не случалось даже в кризисные годы. Основное количество приостановленных проектов приходится на Всеволожский и Ломоносовский районы. При этом 73% закрывшихся поселков предлагали именно участки без подряда», – говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Итак, дешевые земельные участки без коммуникаций и внятных перспектив развития попросту снимаются с продажи. Те собственники, которые вдоволь «наелись» земельного бизнеса, продают свои участки более удачливым девелоперам. Другие обращаются к профессионалам за консалтинговыми услугами, по сути, просят взять их проекты на реализацию.
Рассказывает Юрий Гоняев, генеральный директор девелоперской компании «Весна»: «К нам уже неоднократно обращались компании с просьбой взять их проекты на реализацию. С сентября 2012 года мы ввели услуги для таких собственников – от реконцепции проектов до продвижения и организации продаж. За несколько месяцев было получено огромное количество обращений. Предложения были совершенно разные, в том числе отличающиеся и по стадиям готовности земли».
Срединным путем
Таким образом, существующий разброс цен на участки в одних и тех же локациях будет выравниваться. Поселки с завышенными («докризисными») ценами будут вынуждены проводить реконцепцию, дробить и удешевлять предложение – словом, подстраиваться под основной платежеспособный спрос.
И этот процесс уже идет. Так, по данным Коллегии профессиональных девелоперов, вернулся в листинги коттеджный поселок «Ягодное» (Приозерский район), теперь – под новым названием «Лиственный мыс». Этот проект стартовал еще в 2006-м как элитный, сейчас же в нем ведется продажа участков без подряда от 10 соток по цене от 80 тыс. руб. за сотку. Возобновились работы над ранее приостановленным проектом «Буржуевка» (Всеволожский район) – теперь он будет называться «Корела парк». Раньше площадь участков начиналась от 24 соток, цены – от 290 тыс. за сотку. Теперь же там предлагаются участки от 13 соток при стоимости сотки 250 тыс. руб.
С другой стороны, совсем дешевые проекты с голой земельной нарезкой отмирают – такие земли будут все чаще переходить к профессиональным игрокам. Естественно, когда эти проекты выйдут на рынок в новом качестве, цены там будут соответствовать средним рыночным значениям.
