До кризиса осени 2008 года стоимость квадратного метра увеличивалась примерно на 20% в год. Сейчас показатели роста гораздо скромнее, но люди продолжают вкладывать деньги в жилье. При этом они гораздо щепетильней подходят к выбору предмета для инвестиций. Заработать на недвижимости можно лишь в том случае, если вложить деньги в строящееся жилье – да и то при соблюдении определенных правил.
Выгодный актив
Вариант покупки недвижимости как объекта для инвестиций рассматривают свыше 60% петербуржцев. По крайней мере, об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного на октябрьской выставке-семинаре «Жилищный проект». Граждане считают, что наблюдавшийся в последние несколько лет рост стоимости жилья продолжится и, скорее всего, будет опережать инфляцию. Эта уверенность во многом основана на статистике последнего времени. По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», за минувшие 12 месяцев стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Петербурга подросла на 7,60%. А цена строящегося жилья за год в нашем городе увеличилась на 11,42%.
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, Россия на сегодня занимает четвертое место в мире по росту стоимости жилой недвижимости (всего в расчет брали 55 стран). По итогам последних 12 месяцев жилье в целом по России подорожало на 10,70%.
Пока недвижимость прибавляет в цене, его покупка остается верным способом сохранить и приумножить деньги. Но понятие инвестиций в жилье каждый понимает по-своему. Одни предпочитают покупать комнаты, квартиры и недвижимость в апарт-отелях, чтобы сдавать эти объекты в аренду. Другие делают ставку на приобретение жилья на первичном рынке, с тем чтобы продать его на завершающих этапах строительства или после сдачи дома. Попробуем определить, какой из этих способов лучше всего подходит для вложения средств и сможет принести максимальный профит.
Покупка под сдачу
Начнем с наименее рискованного способа инвестирования – покупки квартиры или комнаты на вторичном рынке с целью сдачи их в аренду. Большой прибыли от этой деятельности не ждите. Годовой доход на сегодняшний день в среднем не превышает 6-8%. Так что в лучшем случае ваши инвестиции окупятся лет через десять.
В целом, как считает руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова, выгода от покупки жилья с целью его последующей сдачи весьма сомнительна. По словам эксперта, такого рода инвестиционной деятельностью занимаются в основном те, кто приобретает квартиры или комнаты «впрок» – например, для своих детей или внуков.
Еще один вариант заработка на рынке аренды – приобретение недвижимости в апарт-отелях, с тем чтобы впоследствии сдать ее в долгосрочный наем. Покупателям апартаментов обещают, что доходность такого бизнеса составит 10% в год. Но пока такой метод инвестирования вызывает много вопросов: при сдаче внаем апартаментов управляющая компания, которая будет заниматься поиском арендаторов и эксплуатацией недвижимости, попросит за свои услуги комиссию (до 10% от арендной платы). Собственнику апартаментов придется платить и подоходный налог – работа с управляющей компанией предполагает «легальную» деятельность на рынке аренды. В целом рассуждать о доходности вложений в апартаменты можно будет позднее – лишь после того, как эти проекты будут реализованы.
От котлована до крыши
Гораздо большую прибыль может принести приобретение квартиры на этапе строительства. БН уже рассказывал о том, какими критериями нужно руководствоваться при выборе инвестиционной квартиры на первичном рынке. Остается посвятить читателей в нюансы ее дальнейшей перепродажи.
Сразу оговоримся: данный способ инвестирования оправдан в том случае, если вы приобретете объект на стадии котлована и продадите его за несколько месяцев до сдачи дома – по договору переуступки права требования (цессии). Если же вы планируете реализовать жилье после оформления права собственности, но раньше, чем через три года со дня его регистрации, придется заплатить налог с полученного дохода. Что, разумеется, может значительно снизить финансовую выгоду от вложений в строящееся жилье.
Затраты на переуступку прав ограничатся оформлением соответствующих документов и комиссией, которую возьмет застройщик за согласование договора цессии (обычно она составляет от 1% до 5% от определенной в договоре стоимости жилья).
Как поясняет генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов, сейчас многие инвесторы стараются реализовать квартиру после того, как построена «коробка» дома (примерно через год после покупки жилья на стадии котлована). «В таком случае доход составит примерно 15-20%. Но большая часть инвесторов продает недвижимость за три-четыре месяца до сдачи дома, когда все работы завершены – профит может достигать 35% от суммы, за которую покупатели приобретают объект на стадии котлована», – уверен Андрей Вересов.
В целом, как считает руководитель департамента продаж «НДВ СПб» Денис Гусак, рост стоимости квадратного метра за время строительства дома может достигать 60%.
«Пожалуй, самый беспроигрышный вариант инвестирования – приобретение студии или однокомнатной квартиры на старте продаж. В этот период до 50% жилья покупают исключительно с целью вложения средств», – уверен эксперт.
Еще выгодней приобретать строящееся жилье на этапе предварительного бронирования. Эту схему привлечения средств часто используют застройщики, которые еще не успели получить разрешение на строительство. Чтобы зарезервировать квартиру, граждане передают застройщику несколько десятков тысяч рублей. Цена на объект при этом фиксируется. А после того как компания получает разрешение, покупатель выплачивает оставшуюся сумму. «Стоимость квадратного метра на этапе предварительного бронирования может быть на 10% ниже, чем после получения застройщиком разрешения на строительство», – поясняет Марина Чижкова.
Цена квартир на первичном рынке во многом зависит и от механизма, который использует застройщик при продаже строящегося жилья. Так, по словам начальника отдела юридического сопровождения строительной деятельности Департамента юридического обслуживания бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» Эдуарда Семенова, в нынешней ситуации конкурентные преимущества часто имеют застройщики, которые работают в обход 214-ФЗ. «Такие компании несут меньшие затраты, а следовательно, и цена жилья у них ниже. А покупатели голосуют рублем», – сетует Эдуард Семенов.
Выгодные переуступки
Неплохой доход может принести покупка квартиры у подрядчика, с которым застройщик расплачивается квартирами в счет выполненных работ. Но риски при приобретении квартир у подрядчиков гораздо выше, нежели при покупке жилья напрямую у застройщика. «Были случаи, когда таким образом удавалось приобрести квартиры по цене на 35-40% ниже, чем если бы жилье приобреталось у застройщика», – говорит Денис Гусак.
Юридически схема выглядит следующим образом: застройщик заключает договоры долевого участия с подрядчиками. Те, в свою очередь, реализуют полученное в счет оплаты своих работ жилье покупателям – но уже по договору переуступки. После чего граждане реализуют строящееся жилье по этой же схеме (законодательство не запрещает делать несколько переуступок).
Планируя свою инвестиционную деятельность на рынке строящейся недвижимости, стоит помнить, что быстро продать жилье по переуступке вряд ли получится. «Чтобы привлечь покупателей, есть смысл выставлять объект по цене чуть ниже, чем у застройщика. К тому же не все банки предоставляют ипотеку на приобретение квартир, которые реализуют по договорам цессии – потому объекты по этой схеме продаются тяжелее», – говорит Марина Чижкова.
Рискованная затея
Многие аналитики утверждают, что в 2013 году стоимость квадратных метров увеличиваться не будет – по крайней мере, показатели роста вряд ли перекроют инфляцию. Но в любом случае, прибыль можно получить за счет роста стоимости строящегося жилья, который всегда происходит по мере готовности объекта.
Инвестируя деньги в строящуюся недвижимость, стоит помнить: уровень доходности таких вложений пропорционален степени риска. Больше всего можно заработать, купив квартиру по договору предварительного бронирования, на стадии котлована, в доме, который возводится без разрешения на строительство. И, соответственно, продав ее за пару месяцев до сдачи дома по договору цессии. Но риски в данном случае крайне высоки. Зато можно получить примерно 20% годового дохода от суммы вложений.
Приобретая недвижимость для сдачи в аренду, о доходности можно забыть. Такой вид «инвестиций» является лишь способом сохранения денег. И в лучшем случае – убережет их от инфляции, но уж никак не приумножит.
