Нынешней осенью цены на квартиры вторичного рынка вели себя весьма сдержанно, свидетельствуют данные Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости». За сентябрь подросли в среднем на 0,4%, а потом за следующие два месяца – снизились на 0,2%. В результате средняя цена предложения к концу ноября осталась практически неизменной – на уровне августа – и составила 95 тыс. руб. за кв. м.
Между тем, с начала 2012 года цены на жилье демонстрировали плавный, но уверенный рост. В первом квартале квартиры подорожали на 3,6%, а второй и третий кварталы добавили к цене еще по 2%. Итого: 7,6%. Прогнозировалось, что до конца года стоимость жилья будет расти примерно такими же или даже большими темпами.
Однако вышло иначе. «Традиционной осенней активизации спроса в этом году не произошло. Мы наблюдаем снижение активности покупателей практически во всех сегментах вторичного рынка», – говорит генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. По его словам, это связано с повышением ипотечных ставок (не менее 30% сделок на вторичном рынке происходит с использованием ипотечных денег), а также неуверенностью людей в экономической ситуации.
Дефицит дешевого
Итак, спрос несколько сократился. А что же с предложением? Его объем уверенно повышался в первые два месяца осени. В сентябре в продаже находилось 19,8 тыс. объектов (это на 11,7% больше, чем в августе), а в октябре – 22,6 тысячи квартир (прирост 14%). В ноябре листинги почти перестали пополняться новыми объектами, добавилось лишь 300 штук (рост всего 1,2%, итого – 22,9 тыс. квартир). Впрочем, показатели ноября и так стали самыми высокими за одиннадцать месяцев 2012 года.
Однако среди имеющегося предложения мало дешевого жилья, которое сегодня наиболее востребовано покупателями. Так, всю осень в предложении преобладали двух- и трехкомнатные квартиры. Суммарная площадь первых составила на конец ноября 418 тыс. кв. м, общая площадь предлагаемых «трешек» – 565 тыс. кв. м. Однокомнатных же в продаже было всего 236 тыс. кв. м.
При этом основная доля предложения приходилась на кирпичные и кирпично-монолитные дома (43,6%) – далеко не самое дешевое жилье! Доля панельных домов старой постройки к концу ноября составляла всего 24,1%. А, к примеру, предложений «новой панели» – всего 8,2%.
Ценовой разнобой
Соответственно, и ценовая динамика была разнонаправленной. Цены на однокомнатные квартиры, которые наиболее востребованы покупателями, повысились за осень на 0,9%. «Двушки» же, напротив, подешевели на 0,4%. Стоимость трехкомнатных то чуть снижалась, то вырастала и в общей сложности по итогам осени осталась неизменной. Таким образом, на конец ноября средняя цена однокомнатных квартир в Петербурге составила 3,8 млн руб., двухкомнатных – 5,5 млн руб., «трешек» – 7,6 млн руб.
Впрочем, перейдем от средних цифр к конкретным показателям. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», на конец ноября самый дорогой квадратный метр – в «однушках», расположенных в домах старого фонда с капитальным ремонтом – 115,6 тыс. руб. за кв. м (примерно 5,1 млн руб. за квартиру). На втором месте – однокомнатные квартиры в сталинских домах. Их цена составляет 108,1 тыс. руб. за кв. м (в среднем 4,3 млн руб. за объект). Достаточно дорого стоят однокомнатные квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных домах: 102,1 тыс. рублей и 100,4 тыс. руб. за кв. м, соответственно (то есть 4 млн и 3,8 млн руб. за квартиру).
Меньше всего продавцы просят за однокомнатные квартиры в панельных домах: в среднем 3,3 млн рублей за жилье в «старой панели» (98,2 тыс. руб. за кв. м) и 3,7 млн за квартиру в панели «новой» (96,2 тыс. руб. за кв. м). Для справки: к старым панельным домам условно относят здания, возведенные до 1993 года.
А теперь посмотрим, на какую сумму ориентируются сами покупатели. По сведениям Центра исследований и аналитики ГК «БН», среди однокомнатных квартир наибольшим спросом осенью пользовались объекты в ценовом диапазоне от 3 млн до 3,5 млн руб. (до 30% от всех запросов). Как раз в эту ценовую группу попадают панельные дома, которых, повторим, на рынке меньшинство.
Среди «двушек», кстати, спрос был максимален, опять же, на самое дешевое жилье: от 4 млн до 5 млн руб. (до 33,2% от общего объема спроса). И тут мы опять попадаем в дефицитный панельный сегмент предложений. Ибо двухкомнатная квартира в кирпично-монолитном доме стоит в среднем уже 6,6 млн руб., а в отремонтированном старом фонде – и все 7 млн.
Учитывая повышенный спрос, панельные дома (особенно наиболее качественные представители сегмента) дорожают активнее многих других типов жилья. «Так, добротные квартиры в панельных домах 137-й серии первыми достигли докризисных цен. Это произошло в июне текущего года, когда по ценам реальных сделок (а они отличаются от цены предложения) однокомнатные квартиры в домах 137-й серии в Приморском районе сравнялись с докризисными показателями», – рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». Стоимость такой квартиры в 2008 году, по словам Сергея Дроздова, составляла 3,7 млн руб. В настоящее время именно за столько она и продается.
Итак, спрос пересекается с предложением лишь в весьма ограниченном диапазоне – в сегменте относительно недорогого жилья. И это порождает некоторые любопытные тенденции, о которых мы расскажем ниже.
Прощай, вторичка
Ситуация дефицита дешевого малогабаритного жилья на вторичном рынке породила всплеск интереса к комнатам. По словам главного аналитика Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, цены на них за год выросли примерно на 20% (сейчас самая дешевая комната стоит минимум 1,5 млн руб.). И это, как он считает, тревожная тенденция, свидетельствующая о том, что платежеспособность граждан невысока, и рынком правит самое дешевое и некачественное жилье.
Другой неизбежный процесс – уход платежеспособного спроса со вторичного рынка на первичный. И, прежде всего, в проекты комплексного освоения территорий, которые хоть и не обеспечены необходимой инфраструктурой, но зато привлекают покупателей невысокими ценами. Так, готовую квартиру-студию в таких проектах можно приобрести за 2,5-2,6 млн руб., небольшую «однушку» – за 2,8-3,2 млн. Если приобретать на этапе строительства, получится еще дешевле.
Правда, большинство покупателей рассматривают покупку малогабаритного жилья на окраинах города как временную меру. Риэлторы отмечают: зачастую клиенты едут туда от безысходности, на более комфортное жилье в обжитых районах им просто не хватает денег. Но если социально-экономическая ситуация станет более благоприятной (например, повысится благосостояние, снизятся ипотечные ставки), может начаться обратный отток с густонаселенных окраин в более удобные для жизни исторические районы Петербурга. И это может привести к серьезному росту цен на вторичном рынке. Впрочем, загадывать не будем…
Часть клиентов, которые располагают скромной суммой денег, но при этом не хотят селиться в окраинных «муравейниках», начинает рассматривать малоэтажные варианты в пригородах. Еще несколько лет назад «малоэтажка» считалась уделом состоятельных граждан. Сегодня рынок предлагает все более дешевые и компактные домовладения. Сегодня уже никого не удивишь таунхаусами площадью 30 кв. м (хотя раньше это казалось нонсенсом). А недавно появилось еще более скромное по площади предложение. Например, в малоэтажных проектах «Новый формат – Север» (Всеволожский район области) и «Новый формат – Юг» (Пушкинский район СПб) продаются студии от 17,4 кв. м за 750 тыс. руб.
Но вернемся к городской «вторичке». Как будет развиваться ситуация дальше? Дешевое, но при этом более-менее качественное жилье будет пользоваться повышенным спросом на вторичном рынке. И, конечно, продолжит дорожать. Дешевые неликвидные варианты (типа «убитых» хрущевок), скорее всего, останутся стоять невостребованными. Покупатели предпочтут им варианты на городском первичном рынке или в ближайшем пригороде. А качественные просторные квартиры в районах исторической застройки будут «вращаться» в кругу достаточно состоятельной публики. Спрос на такое жилье не слишком высок, но стабилен, поэтому предпосылок для ощутимого роста цен в этом сегменте рынка нет.
