К такому мнению пришли участники конференция «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Мероприятие состоялось 6 декабря в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».
Спрос догоняет предложение
По состоянию на начало октября 2012 года продажи шли в 239 строящихся объектах, рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (речь идет о сегменте массового жилищного строительства Петербурга и Ленобласти в целом. – Ред.). При этом к эконом-классу относится 141 новостройка (59%), а к «комфорту» – 98 (41%).
При этом, по мнению Ольги Трошевой, идет активное смещение спроса в сторону дешевой недвижимости. Она считает, что в ближайшее время основная масса покупателей будет ориентироваться на жилье не дороже 3 млн руб.
Портрет покупателя
С ней соглашается Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». Она проанализировала структуру спроса на квартиры в новостройках и вот к каким выводам пришла: 29% покупателей на рынке – молодые семьи в возрасте 25-30 лет, которые, как правило, приобретают свое первое жилье. Это дешевые малогабаритные квартиры эконом-класса, обычно – в проектах-миллионниках на окраинах города. Еще 8% спроса – родители, приобретающие жилье детям, – они тоже ориентированы на недорогие варианты, студии или однокомнатные квартиры. Кроме того, примерно 25% покупателей на рынке – это, по ее словам, инвесторы. И они, естественно, обращают внимание в том числе на самые популярные, растущие в цене варианты – малогабаритное жилье в перспективных местах.
Кто же ориентируется на комфорт-класс? Прежде всего, покупатели в возрасте от 30 лет, улучшающие жилищные условия и приобретающие более комфортные двух- или трехкомнатные квартиры (но таковых всего 14%). Еще 5% – преуспевающие молодые люди, неженатые, подбирающие себе комфортное жилье в обжитых районах города.
Последние 19% включают в себя пожилых людей, в основном приезжих из других регионов, которые не готовы жить в мегаполисе, а предпочитают селиться в Ленобласти.
Дешевое в дефиците
Большинство клиентов рынка ориентировано именно на жилье эконом-класса. Но соответствует ли предложение спросу? Как рассказала Ольга Абаза, заместитель директора компании «Адвекс. Санкт-Петербург», уже сейчас дешевого жилья на всех не хватает. Многие потенциальные клиенты готовы заплатить за квартиру не более 1,5-2 млн руб. Но такого предложения сейчас уже нет.
Не найдя доступного жилья на первичном рынке, многие покупатели рассматривают самые дешевые варианты на вторичном. Именно этим объясняется повышенный спрос на комнаты, которые подорожали за 2012 год достаточно сильно (более чем на 25%, как отметил позже в своем выступлении Сергей Бобашев, главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»).
Казалось бы, восполнить дефицит дешевого малогабаритного жилья могут проекты-миллионники, возводимые на границе Петербурга и области. Но и тут не все гладко. Власти Ленинградской области недавно дали понять строительному рынку, что не заинтересованы в застраивании своих территорий многоэтажными «муравейниками», не обеспеченными инфраструктурой.
Сейчас в зону конфликта попали новостройки в Мурино, рассказал главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. По его словам,
Правительство Ленобласти и Комитет госстройнадзора и госэкспертизы обратили внимание на то, насколько «нечеловеческие» условия создаются в новых кварталах. При высокоплотной 25-27-этажной застройке дороги проектируются по сельским нормативам, отсутствуют школы и детские сады. Ленобласть требует от застройщиков пересмотреть свои проекты в сторону увеличения инфраструктурной составляющей. В противном случае разрешения на строительство могут быть аннулированы, а многоэтажки станут фактически самостроем.
Понятное дело, что девелоперы пойдут на уступки, другого пути просто нет. Но в итоге это скажется на ценовой составляющей.
Свято место пусто не бывает…
Дмитрий Синочкин уверен, что жилье на границе Петербурга и области достаточно скоро сравняется по ценам с квартирами в давно обжитых районах. А вот освободившееся место дешевого предложения займут разные, как он выразился, «маргинальные формы строительства». Например, таунхаусы на сельхозземлях или землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. То есть такое жилье, собственность на которое впоследствии нельзя будет зарегистрировать. Более того, незаконные постройки, привлекающие покупателей низкими ценами, могут пойти под снос. Прецеденты уже имеются.
Рынок четко дифференцируется на качественное и некачественное жилье. Первое будет стоить дорого. Второе – дешево, но его покупка будет связана с повышенными рисками, резюмировал Дмитрий Синочкин.
Правила меняются
Впрочем, поостережемся давать однозначные прогнозы. В ближайшем будущем рынок недвижимости ждут серьезные законодательные изменения, предупредил директор по развитию ГК «Бюллетень Недвижимости» Вячеслав Костров. Он рассказал, что 11 декабря Госдума рассмотрит первую часть нового Гражданского кодекса РФ, который «фактически переписывается заново на 80%, а в части вопросов, касающихся недвижимости, на все 100%». В частности, меняются принципы ответственности участников рынка за свои действия, вводятся новые правила регистрации прав и т. д. (тема эта обширная, заслуживающая отдельной статьи).
По словам Вячеслава Кострова, в целом идея правильная – привести наше законодательство в соответствие с европейским, покончив с пережитками советской эпохи. Но новый Гражданский кодекс должен быть также увязан с Жилищным, Земельным, Градостроительным кодексами, которые также придется серьезно менять. Если этот шаг не сделают (что вполне возможно), тогда новое законодательство принесет участникам рынка только новые проблемы, не решив старых.
