Осенние новостройки: цены падают, пора покупать

У петербургской первички начинается самый горячий месяц в году – в декабре традиционно сдается больше всего новостроек. Например, в 2011-м из 640 домов (общая площадь 2,7 млн кв. м), введенных в строй в целом за 12 месяцев, в декабре была сдана почти треть – 204 объекта (около 976,5 тыс. кв. м).

Нынешняя осень завершилась схожими результатами: уже введено в строй 466 домов (1,778 млн «квадратов»). Если учесть планы Комитета по строительству, который рассчитывает на 2,8 млн кв. м сданных новостроек по итогам всего года, то застройщикам осталось предъявить госкомиссии примерно 1 млн квадратных метров.

Осенний застой
Осенние месяцы этого года существенно уступили летним по показателям ввода: например, в июле было сдано почти 617 тыс. кв. м, в августе – 174,35. Для сравнения: в ноябре всего около 150 тыс. «квадратов» (см. таблицу). Взрывной летний рост в основном обеспечила компания «Балтрос», которая в Пушкинском районе энергично вводила в эксплуатацию дома в своем масштабном комплексе «Славянка». В июле госкомиссию прошли 14 корпусов общей площадью 518 тыс. кв. м на 8,2 тыс. квартир.

Этот год был вообще довольно нетипичным для рынка недвижимости. Летом не наблюдалось обычного сезонного затишья спроса, а осенью, которая считается самым активным временем года, рынок, наоборот, успокоился. Это отразилось и на ценах: если в августе на подъеме покупательского интереса цены выросли по сравнению с июлем почти на 5%, то в сентябре уже слегка упали (на 0,61%), в октябре отыграли падение и застыли на отметке примерно 84,5 тыс. руб. за «квадрат» до конца осени (информация Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»).

Специалисты Центра исследований и аналитики ГК БН объясняют это тем, что в августе на рынок было выведено несколько проектов элитной недвижимости (в частности, новые очереди «Парадного квартала» от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»), за счет чего средние цены на первичке значительно подскочили. Осенью же, наоборот, в продаже появилось несколько крупных объектов эконом- и комфорт-класса (см. ниже). Поэтому сильного роста цен, привычного для осенних месяцев, не произошло.

«Ценовая ситуация на первичном рынке осени 2012 года схожа с аналогичным периодом 2011-го. В данном сегменте рынка сохраняется та же тенденция незначительного роста к концу осеннего периода», – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

Другие эксперты отмечают: цены на жилье в новостройках достигли такого уровня, когда квартира оказывается по карману очень немногим. Руководитель ипотечного центра филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Екатерина Базилевская констатирует: по ценам первичка и вторичка почти сравнялись, при этом ипотечные ставки, которые уже далеко перевалили в Петербурге за 13% годовых (средний показатель по кредитам в рублях на первичном рынке, по данным индекса «БН-Ипотека», – 13,63%), не дают расти платежеспособному спросу.

С одной стороны, это привело к тому, что с рынка уже начали уходить инвесторы, на долю которых приходилось в начале этого года около 15% от всех покупок в новостройках. С другой – многие клиенты, которые не хотят рисковать, покупая строящееся жилье, ждут сдачи дома и приобретают квартиру, куда можно сразу въехать, добавляет заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Стабильность трендов
Ничего нового в тенденциях этого года осень первичному рынку не принесла. Все так же, как и раньше, застройщики продолжают уменьшать среднюю площадь квартир. По данным ГК БН, однокомнатные квартиры в среднем потеряли 1,8 кв. м: с 40,1 кв. м в январе до 38,3 в ноябре. Двухкомнатные уменьшились в среднем на 1,1 кв. м – до 62,2 «квадрата», «трешки» на 2,7 кв. м – до 90,9. «Пополнели» только студии: их средняя площадь в начале года составляла 28,5 кв. м, а в ноябре – 32,2.

Студии наконец нашли свою золотую середину: примерно 61,5% из них имеют площадь 25-28 кв. м (в сентябре на их долю приходилось 54,17%). Квартиры такого размера всегда были наиболее ходовыми среди покупателей. При этом застройщики продолжают экспериментировать с площадями и планировками студий, предлагая в некоторых случаях почти 40-метровые квартиры такого формата. Но уже ясно, что оптимальная площадь для них – не больше 30 «квадратов». Квартира просторнее теряет свое главное преимущество – низкую стоимость.

Осенью в рейтинге покупательских предпочтений вновь на первое место вырвались «двушки»: в ноябре ими интересовалось почти 38% клиентов, чуть больше, чем тех, кто предпочитает однокомнатные и студии. Это связано и с общим покупательским трендом 2012 года – тягой к комфорту, и с тем, что двухкомнатное жилье становится компактней, а значит, доступнее по цене. За осень средняя «двушка» не только не подорожала, но даже слегка подешевела. То же можно сказать и о «трешках»: средняя цена упала с 7,86 до 7,63 млн за объект. А вот однокомнатные (вместе со студиями), наоборот, прибавили: с 3,32 млн до 3,37 млн за осенние месяцы.

Где, что, почем?
В структуре предложения по-прежнему преобладает однокомнатное жилье: 41,53% от всех имеющихся в продаже квартир против 31,43% – у «двушек» и 21,75% – у «трешек».

Почти не изменилась за осень и структура распределения жилья по классам: в ноябре доля домов категории «эконом» составила 57,99% (в сентябре 58,99%), «комфорт» – 33,3% (33,18%), «бизнес» – 8,68% (7,83%). Отметим, что изменения за весь год в этом смысле выглядят более впечатляюще: «экономные» квартиры потеряли с января больше 3,5% доли рынка, «комфортные» – прибавили 4% с лишним, «бизнес» сократился на 0,6%. Впрочем, это вовсе не означает, что дешевого жилья становится меньше. Наоборот, утверждают в КЦ «Петербургская Недвижимость», доля эконом-класса на рынке растет. Но наиболее доступное жилье быстро раскупается, и структура предложения, где «комфорт» перевешивает, отражает именно этот факт. Напуганные обещанием очередной волны кризиса в 2013 году и потерявшие возможность кредитоваться по низким ставкам с минимальным первоначальным взносом, покупатели стремятся приобрести самое дешевое жилье. При этом их не пугает ни удаленность от центра (больше всего новостроек сегодня предлагается на окраинах Петербурга и в зоне КАД), ни отсутствие инфраструктуры.

Главный ориентир – цена. На границе Петербурга, во Всеволожском районе, можно купить «однушку» за 2,37 млн руб., «двушку» – за 3,45 млн, «трешку» – за 4,47 млн (средняя цена, по информации ГК «БН»). Генераторами дешевых квартир здесь выступают Кудрово (проекты «Новый Оккервиль», «Семь столиц», «Капитал» и т. д.), Девяткино («Новое Девяткино», «Тридевяткино царство», «Новое Мурино», «Созвездие» и др.). В Пушкинском районе (проекты «Славянка», «Новая Ижора», «Первомайская, 9», «Шушары», «Волна») средняя однокомнатная квартира обойдется в 2,47 млн руб., двухкомнатная – в 3,44 млн, трехкомнатная – в 5,3 млн руб.

И хотя лидерами по объемам строительства остаются Приморский и Выборгский районы Петербурга (на их долю приходится соответственно 21% и 16% всего предложения), но по ценам они значительно проигрывают названным пригородам. В ноябре в Приморском районе средние цены на одно-, двух- и трехкомнатное жилье составляли соответственно 3,6 млн, 5,2 млн и 6,8 млн руб. В Выборгском – 3 млн, 4,64 млн, 6,14 млн руб.

Причем во Всеволожском районе Ленобласти и Пушкинском районе города цены стабильно снижаются: только с октября по конец ноября они потеряли от 0,77% (трехкомнатные во Всеволожском районе) до 5,74% («трешки» в Пушкинском). Самые популярные однокомнатные квартиры тоже дешевеют: во Всеволожском и Пушкинском районах средняя цена на них за тот же период снизилась соответственно на 1,6% и 3%.

Что нового?
Эконом-класс уже уверенно переместился на городские окраины и в Ленобласть. Отметим, что некоторые застройщики уже столкнулись с проблемами обеспечения своих жилых комплексов инфраструктурой. Например, ЖК «Эланд» (компания NCC), «Тридевяткино царство» («УНИСТО-Петросталь»), «Мечта» («Мавис») оказались не обеспеченными в должной мере детскими садами, инженерными сетями и дорогами.

Комплексы комфорт-класса сконцентрировались в более престижных районах Петербурга.

Осенью в продажу поступило несколько новых объектов на первичном рынке – в основном они относятся к категориям «эконом» и «комфорт». Так, компания «ЛенСпецСМУ» получила разрешение на строительство жилого комплекса «Речной» на Рыбацком пр.. Его общая площадь составит 145 тыс. кв. м на 1,55 тыс. квартир.

ГК «Город» вывела в продажу квартиры во второй очереди ЖК «Ленинский парк» в Красносельском районе Петербурга. Ее общая площадь 60 тыс. кв. м.

MirlandDevelopment начала реализацию жилья во второй очереди «Триумф Парка» в Московском районе, на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе. В целом в ЖК предусмотрено свыше 1 млн кв. м площадей – 9 тыс. квартир, 2 школы, 4 детсада, спортивные и игровые площадки.

Осенью в продажу поступило несколько новых объектов на первичном рынке – в основном они относятся к категориям «эконом» и «комфорт». Так, строительная компания «Эверест» открыла продажи в двух комплексах – во Всеволожском и Пушкинском районах: «Новый формат – Север» и «Новый формат – Юг». В общей сложности первые очереди этих комплексов предполагают возведение 202 тыс. кв. м жилья (1744 квартиры).

ГК «ЦДС» вывела на рынок квартиры в ЖК «Муринский Посад», также во Всеволожском районе Ленобласти, около метро «Девяткино». Этот проект комплексного освоения около 30 га предусматривает строительство более 500 тыс. кв. м жилья, а также двух школ, двух детсадов и торгового комплекса.

«ГДСК» начала продажи квартир в ЖК «Южная акватория», строящемся в Красносельском районе. Многоэтажный жилой комплекс общей площадью 346,2 тыс. кв. м будет возведен на участке площадью 23,9 га.

Setl City начала строительство и открыла продажи первой из пяти очередей жилого квартала «GreenЛандия» в районе Девяткино. На участке в 30 га компания планирует возвести порядка 400 тыс. кв. м жилья комфорт-класса, три детских сада и школу.

Это лишь некоторые, наиболее крупные «дары осени». Объемы пополнения рынка вселяют оптимизм. Декабрь всегда отличается ростом цен, однако из-за традиционных рождественских и новогодних акций от застройщиков, а также значительного увеличения предложения сильного повышения стоимости жилья не ожидается. Прогнозы экспертов о том, что к концу года цена «квадрата» достигнет докризисного уровня в 91,6 тыс. руб., уже не оправдались. На 5 декабря индекс БН фиксирует среднюю цену «квадрата» на первичке на уровне 85,7 тыс. руб.
Но что будет с ценами дальше, в 2013 году, пока сказать трудно.

Ввод в эксплуатацию жилых домов в Петербурге

Источник – Комитет по строительству Петербурга

Динамика средней цены предложения на первичном рынке Петербурга, руб./кв. м

Динамика средней цены предложения на первичном рынке Петербурга по типу квартир, руб./кв. м

Структура предложения на первичном рынке Петербурга по типу квартир, % от общего объема

Динамика цены предложения на первичном рынке Петербурга, тыс. руб./кв. м

Источник: ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Ольга Мягченко