Идея ограничить работу жилищно-строительных кооперативов нормами 214-го закона принадлежит Министерству экономического развития РФ. Соответствующие поправки в 214-ФЗ пока находятся в стадии обсуждения. После их принятия механизм ЖСК, как одна из самых распространенных схем привлечения денег от покупателей строящегося жилья, может фактически прекратить свое существование.
Больше прав
В действующей редакции 214-ФЗ сказано о том, что жилищно-строительные кооперативы могут привлекать деньги граждан в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких организаций. Суть механизма ЖСК описана в пятом разделе Жилищного кодекса РФ: кооператив является добровольным объединением граждан, которое имеет право строить, реконструировать и содержать многоквартирный дом. На практике, в подавляющем большинстве случаев, механизм ЖСК используют застройщики. Права и обязанности пайщиков определяются уставом кооператива и договором, заключаемым ЖСК с пайщиками. Чаще всего эти документы готовит создавший кооператив застройщик. Потому, как считают некоторые эксперты, схема продажи жилья через механизм ЖСК выгодна строительной компании, а для покупателей она сопряжена с большими рисками.
Аналогичной позиции придерживаются и в Минэкономразвития: по мнению авторов законопроекта, застройщики все чаще используют механизм ЖСК в качестве «схемы, позволяющей привлекать деньги дольщиков в обход требований 214-ФЗ». Более того, как указывают разработчики поправок, число ЖСК в России неуклонно растет, а «пробелы в законодательном регулировании работы кооперативов провоцируют увеличение числа обманутых дольщиков».
В теории, если положения и, соответственно, гарантии 214-ФЗ распространят на жилищные кооперативы, то у граждан, покупающих жилье путем вступления в ЖСК, появится гораздо больше прав. Так, договоры между пайщиками и кооперативами придется оформлять в регистрирующем органе. Что, в свою очередь, исключит возможность двойных продаж. К тому же кооператив, прежде чем привлекать средства пайщиков, будет обязан иметь разрешение на строительство (в настоящее время законодательство не запрещает привлекать пайщиков в отсутствие этого документа). Пайщики также получат пятилетнюю гарантию на дом, которая предусмотрена 214-ФЗ. А за работой кооперативов будут следить специальные контролирующие органы в субъектах страны (в Петербурге таковым является Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству).
Рассрочек не будет?
Участники рынка говорят, что в представленном варианте поправки в 214-ФЗ откровенно «сырые» и применить их на практике вряд ли получится.
Прежде всего, по словам директора юридического департамента ЗАО «Управляющая компания “Эталон”» Виктории Цытриной, текст представленного Минэкономразвития законопроекта не позволяет определить новый статус жилищно-строительных кооперативов. «Неясно, должны ли пайщики заключать с ЖСК договоры участия в долевом строительстве и какие именно требования 214-ФЗ будут регулировать работу кооперативов», – утверждает она.
Кроме того, как говорят эксперты, коррективы могут свести на нет главное преимущество механизма ЖСК для покупателей – систему длительных рассрочек, которая становится все более популярной. Когда квартиры приобретаются с помощью ЖСК, основанием для получения права собственности является полная выплата пая. Тем не менее в Гражданском кодексе не предусмотрена обязанность покупателя жилья выплатить пай в полном объеме исключительно до момента завершения строительства. Потому ЖСК имеет возможность давать рассрочку не только на период строительства, но и после него.
Тем не менее, как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, в соответствии с 214-ФЗ привлечение средств дольщиков возможно лишь с момента получения разрешения на строительство и до окончания строительства. «Предложенные поправки в 214-ФЗ фактически предлагают приравнять пайщиков к участникам долевого строительства. Но не дают ответа на вопрос: будет ли у ЖСК возможность предоставлять рассрочку и после окончания строительства? Если возможность «длительной рассрочки» останется, то этот факт будет противоречить нормам 214-ФЗ. Либо – придется вносить изменения в положение Гражданского кодекса, по которому основанием для возникновения прав собственности у участников ЖСК является полная выплата пая», – говорит Анна Максимова.
В результате, по ее словам, придется фактически переписывать нормативные акты, регулирующие работу ЖСК. По сути – менять принципы и механизмы работы жилищных кооперативов.
Неясно и то, будет ли иметь закон, в случае его принятия, обратную силу: в представленном варианте поправок об этом ничего не сказано.
Рост неизбежен
Застройщики, работающие по механизму ЖСК, оценивают инициативу Минэкономразвития неоднозначно. По словам директора по маркетингу и продажам «Лидер Групп» Виталия Виноградова, главным неудобством для строительных компаний, использующих механизм ЖСК при продаже квартир, станет длительный процесс оформления договоров в регистрирующем органе. На сегодняшний день это занимает около полугода – в течение этого времени, в соответствии с положениями 214-ФЗ, застройщик не может направлять деньги покупателя жилья на строительство. «В результате участникам рынка придется нести дополнительные затраты, которые застройщики будут перекладывать на плечи конечных потребителей», – уверен Виталий Виноградов.
Однако, по мнению Виктории Цытриной, изменения вряд ли повлекут существенное увеличение рыночной стоимости квадратного метра. «Расходы, связанные с выполнением требований 214-ФЗ, не являются определяющими в составе себестоимости строительства жилой недвижимости», – уверена она. Но, по мнению эксперта, ужесточение деятельности ЖСК может привести к сокращению числа новых проектов, а этот фактор, в свою очередь, повлияет и на конечную стоимость квадратного метра.
В целом, по словам директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, предложенные поправки противоречат самому понятию кооператива, как некоммерческой организации, основанной на добровольном членстве. «Любой закон основан на обязательстве. Из текста поправок непонятно, как и что надо регистрировать по договору ЖСК. Остается открытым вопрос и о том, каким образом паевой взнос можно выплачивать по договору о долевом участии в строительстве. Не понимая механизмов работы нового законопроекта, сложно прогнозировать последствия его принятия», – уверена Надежда Калашникова.
В начале «нулевых», когда система долевого строительства только зарождалась, «обходной схемой» называли договоры долевого участия: законодатели требовали, чтобы застройщики возводили дома на средства банков, а продавали лишь готовое жилье.
Теперь такой «лазейкой» для участников строительного рынка чиновники называют механизм жилищно-строительных кооперативов. Более того, эту схему фактически приравнивают к ныне запрещенным «серым» способам реализации квартир на первичном рынке.
Скорее всего, после принятия разработанных Минэкономразвития поправок заключение договоров долевого участия останется единственным легитимным механизмом продажи строящегося жилья. Если положения 214-ФЗ полностью распространят на работу жилищно-строительных кооперативов, эту схему привлечения денег от покупателей перестанут использовать за ненадобностью.
